Qualifizierendes Einkommen aus Kontoauszügen: So berechnen Sie es für die Kreditprüfung

Die Berechnung des qualifizierenden Einkommens aus Kontoauszügen ist einer der häufigsten – und fehleranfälligsten – Schritte in der Kreditprüfung, insbesondere für Selbstständige, 1099-Empfänger und Kreditnehmer, die Kredite auf Kontoauszugsbasis aufnehmen. Die Mathematik ist einfach. Die Entscheidungen darüber, welche Einzahlungen einbezogen und welche ausgeschlossen werden, sind es nicht.

Dies ist der vierstufige Arbeitsablauf, den Kreditgeber verwenden, die Einbeziehungs- und Ausschlussregeln, die eine qualifizierende Einzahlung von einer nicht qualifizierenden unterscheiden, und wie das Ergebnis in die DTI-Quote einfließt. Er deckt die gängigsten Einkommensprogramme auf Kontoauszugsbasis ab: Fannie Mae für Selbstständige (Formular 1084), Nicht-QM-Kredite auf Kontoauszugsbasis und das entsprechende Programm von Freddie Mac.

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Schritt 1: Die richtige Anzahl von Monaten sammeln

Die Anzahl der benötigten Auszüge hängt vom Programm ab:

Ziehen Sie die Auszüge nach Möglichkeit direkt von der Bank ab (heruntergeladene PDFs direkt vom Portal der Bank). Wenn der Kreditnehmer Auszüge per E-Mail sendet, überprüfen Sie, ob die Datei von der Bank stammt, indem Sie die PDF-Metadaten prüfen – siehe unser Leitfaden zu Betrugsmerkmalen, was Sie beachten sollten.

Um die Daten in ein brauchbares Format (Excel, CSV oder QBO für Ihr Underwriting-System) zu bringen, verwenden Sie PDFSubs Konverter für Kontoauszüge. Er verarbeitet über 20.000 Bankvorlagen und bewahrt die Transaktionsdetails, die Sie für den Kategorisierungs-/Ausschluss-Schritt benötigen.

Schritt 2: Alle Einzahlungen summieren, dann ausschließen

Hier passieren die meisten Berechnungsfehler. Die Rohsumme jeder Einzahlung ist kein qualifizierendes Einkommen. Sie müssen zuerst die nicht einkommensbezogenen Einzahlungen abziehen.

Immer einschließen

• Direkteinzahlungen von W-2-Gehältern
• 1099-Vertragszahlungen
• Mieteinnahmen (direkt eingezogen, nicht über einen Hausverwalter, der eine 1099 ausstellt)
• Wiederkehrende Auszahlungen aus der Gig-Economy (Uber, Lyft, DoorDash, Airbnb usw.) mit mindestens 12 Monaten Historie
• Direkteinzahlungen von Renten und Sozialversicherungsleistungen
• Gerichtlich angeordnete Unterhaltszahlungen oder Kinderunterhalt mit 12+ Monaten Historie
• Geschäftseinlagen von Selbstständigen (bei einigen Programmen abzüglich Spesenfaktor)

Immer ausschließen

• Überweisungen zwischen Konten (zwischen Ihren eigenen Konten)
• Darlehens-Auszahlungen (Einzahlung eines Privatkredits, Entnahme aus HELOC, Vorschuss aus Kreditlinie)
• Rückerstattungen und Stornierungen (eine Einzahlung, die sofort eine vorherige Auszahlung ausgleicht)
• Steuerrückerstattungen (einmalig, nicht wiederkehrend)
• Versicherungsentschädigungen (einmalig)
• Geschenke (einmalige Einzahlungen von Familienmitgliedern ohne wiederkehrendes Muster)
• Bareinzahlungen über einem Schwellenwert ohne Beleg (typischerweise 1.000 $ oder mehr bei Nicht-QM-Krediten auf Kontoauszugsbasis)
• Kostenerstattungen (Erstattungen vom Arbeitgeber, die als Einzahlungen erscheinen)
• Kapitalrückzahlungen (Verkauf eines Vermögenswerts)

Urteilsvermögen anwenden

• Glücksfälle: Bonuszahlungen, große vierteljährliche Provisionen. Einige Programme erlauben diese, wenn sie von Jahr zu Jahr wiederkehren; viele erfordern eine abweichende Durchschnittsberechnung.
• Große Einzahlungen in runden Beträgen aus unbekannten Quellen: Beleg anfordern. Siehe Betrugsmerkmale.
• Fremdwährungseinlagen: Umrechnung zum Wechselkurs des Transaktionsdatums, falls zutreffend.

Die Kategorisierung liegt bei Ihnen

PDFSub extrahiert jede Einzahlung (Datum, Beschreibung, Betrag, Bank des Absenders, falls verfügbar) in einem strukturierten Format. Die Entscheidung zur Kategorisierung/Ausschluss liegt beim Underwriter – kein Tool kann „Darlehens-Auszahlung“ von „Einkommen“ nur anhand einer Transaktionsbeschreibung zuverlässig unterscheiden, da Banken diese inkonsistent beschreiben. Was Sie erhalten, sind saubere Daten, die Sie zur Anwendung der Regeln bereitstellen.

In Excel ist der typische Arbeitsablauf:

1. Filtern Sie den konvertierten Auszug nur nach Einzahlungszeilen
2. Fügen Sie eine Spalte Kategorie mit den Werten hinzu: EINKOMMEN, ÜBERWEISUNG, DARLEHEN, RÜCKERSTATTUNG, GESCHENK, GLÜCKSFALL, SONSTIGES
3. Taggen Sie jede Einzahlung
4. Verwenden Sie =SUMIF(Kategorie; "EINKOMMEN"; Betrag), um die qualifizierende Gesamtsumme zu erhalten

Schritt 3: Teilen durch Monate für das durchschnittliche monatliche Einkommen

Sobald Sie die qualifizierende Gesamtsumme haben, ist die Mathematik einfach:

Qualifizierende Gesamtsumme / Anzahl der Monate = Durchschnittliches monatliches Einkommen

Beispiel: 72.000 $ qualifizierende Gesamtsumme / 24 Monate = 3.000 $/Monat.

Der Faktor von 50-75 % bei Nicht-QM-Programmen auf Kontoauszugsbasis

Einige Nicht-QM-Programme auf Kontoauszugsbasis wenden einen Spesenfaktor auf den Einzahlungsdurchschnitt an, um nicht gemeldete Geschäftsausgaben zu berücksichtigen. Gängige Faktoren:

• Persönliche Kontoauszüge: Typischerweise kein Faktor (Sie schließen bereits Nicht-Einkommen aus)
• Geschäftskontoauszüge: 50-75 % Faktor (also 10.000 $/Monat durchschnittliche Einzahlungen = 5.000-7.500 $/Monat qualifizierendes Einkommen)
• Gegenüberstellung mit P&L von einem Steuerberater: Der Kreditgeber kann den niedrigeren Wert von (a) dem Durchschnitt der Kontoauszüge oder (b) dem Nettoeinkommen des P&L verwenden

Bestätigen Sie den Faktor mit Ihrem AUS oder den spezifischen Programmrichtlinien. Fannie Mae für Selbstständige (Formular 1084) verwendet eine völlig andere Methodik, die auf Steuererklärungen basiert, nicht auf Einzahlungen.

Trends und Konsistenzprüfungen

Kreditgeber betrachten die monatliche Konsistenz. Ein Kreditnehmer mit einem Durchschnitt von 3.000 $/Monat, aufgeteilt als 1.000 $, 1.000 $, 1.000 $, 9.000 $, 1.000 $, ... wird anders behandelt als einer mit 3.000 $, 3.100 $, 2.900 $, 3.200 $, 2.800 $, .... Der erstere erhält ein niedrigeres qualifizierendes Einkommen (oder bei einigen Programmen eine vollständige Ablehnung) aufgrund von Inkonsistenz.

In Excel:

Durchschnitt:  =MITTELWERT(monatlicher_einkommensbereich)
StAbw: =STABW.N(monatlicher_einkommensbereich)
CV%: =StAbw / Durchschnitt (Variationskoeffizient)

Ein CV unter 25 % ist normalerweise akzeptabel. Ein CV über 50 % erfordert zusätzliche Dokumentationsanforderungen.

Schritt 4: DTI berechnen

DTI (Debt-to-Income Ratio) ist die Standardmetrik für die Erschwinglichkeit in der Kreditprüfung:

DTI % = (Monatliche Schuldenverpflichtungen / Monatliches qualifizierendes Einkommen) * 100

Monatliche Schuldenverpflichtungen beinhalten

• Vorgeschlagene neue Hypothekenzahlungen (Kapital + Zinsen + Steuern + Versicherung - PITI)
• HOA-Gebühren, falls zutreffend
• Bestehende Hypothekenzahlungen für andere Immobilien
• Autokreditraten
• Studienkreditraten (spezifische Regeln variieren je nach Programm für einkommensabhängige Rückzahlungspläne)
• Mindestzahlungen für Kreditkarten (aus dem Kreditbericht)
• Privatkreditraten
• Unterhaltszahlungen und Kinderunterhalt
• Mitunterzeichnete Kreditraten (unter bestimmten Bedingungen)

Monatliche Schuldenverpflichtungen schließen aus

• Nebenkosten (Strom, Gas, Wasser, Internet)
• Versicherungsprämien außer PITI
• Mobilfunkrechnungen
• Kinderbetreuung und Studiengebühren
• 401(k)-Kredite (in den meisten Fällen)
• Freiwillige Abzüge

DTI-Schwellenwerte

Die vordere DTI-Quote bezieht sich nur auf Wohnkosten (PITI / Einkommen). Die hintere DTI-Quote bezieht sich auf die gesamten Schulden / Einkommen.

Häufige Fehler, die Akten zum Kreditnehmer zurücksenden

Überweisungen als Einkommen zählen. Wenn ein Kreditnehmer mehrere Konten hat und Sie nur eines prüfen, erscheinen Überweisungen vom anderen Konto als Einzahlungen. Bestätigen Sie immer mit dem Kreditnehmer, ob große, nicht identifizierte Einzahlungen Überweisungen von seinen eigenen Konten sind.

Darlehens-Auszahlungen als Einkommen zählen. Auszahlungen von Privatkrediten, Entnahmen aus HELOCs und Vorschüsse aus Kreditlinien erscheinen als Einzahlungen. Der Kreditbericht des Kreditnehmers zeigt den entsprechenden Kredit an – gleichen Sie dies ab, um diese zu erkennen.

Rückerstattungen einschließen. Eine Einzahlung von 2.000 $ am 15.02., die auf eine Auszahlung von 2.000 $ am 13.02. folgt, ist fast sicher eine Rückerstattung oder eine stornierte Transaktion, kein Einkommen.

Nicht wiederkehrende Glücksfälle einschließen. Eine Einzahlung von 15.000 $ mit der Bezeichnung „STEUERRÜCKERSTATTUNG“ oder „VERSICHERUNGSENTSCHÄDIGUNG“ ist kein qualifizierendes Einkommen, es sei denn, sie wiederholt sich jährlich mit Dokumentation.

Vergessen, den Faktor von 50-75 % bei Programmen für Geschäftskontoauszüge anzuwenden. Leicht zu übersehen bei Programmen für Privatkonten, die ähnlich aussehen. Bestätigen Sie, ob das Programm Einzahlungen als Netto- oder Bruttoeinkommen behandelt.

Verwendung der falschen Anzahl von Monaten. Fannie Mae für Selbstständige verlangt 24 Monate und Formular 1084 (basierend auf Steuererklärungen). Nicht-QM auf Kontoauszugsbasis verlangt 12 oder 24 Monate Auszüge. Bestätigen Sie das Programm, bevor Sie beginnen.

Vermischung von Geschäfts- und Privatkonten. Einige Programme verlangen nur Geschäftsauszüge; einige verlangen private; einige erlauben beides. Wenn der Kreditnehmer Geschäftseinkommen auf ein Privatkonto eingezahlt hat, darf das Programm dies möglicherweise nicht zählen. Bestätigen Sie die Programmregeln.

Wo PDFSub in den Arbeitsablauf passt

Für die automatisierte Einkommensberechnung aus Kontoauszügen in großem Maßstab verwenden Kreditgeber typischerweise einen Stapel von:

• Direkte Bankverbindung (Plaid, Finicity, MX) für Kreditnehmer, die sich authentifizieren können
• Auszugs-Upload + Parsing + Betrugserkennung (Ocrolus, Inscribe) für alle anderen
• Manuelle Überprüfung und Excel-Modellierung für Sonderfälle, internationale Banken und Vorabgenehmigung / Schulung

PDFSub passt in den dritten Bereich und teilweise in den zweiten. Es konvertiert die PDF-Auszüge schnell in strukturierte Excel/CSV/QBO-Daten, einschließlich internationaler und nicht-US-Banken, bei denen Ocrolus und Plaid Lücken haben könnten (130+ Sprachen, 20.000+ Banken). Der Kategorisierungs-/Ausschluss-Schritt bleibt manuell – das ist die Entscheidung des Kreditgebers –, aber Sie beginnen mit vollständigen, sauberen Transaktionsdaten, anstatt sie Zeile für Zeile einzugeben.

Für die Wahl des Formats bei der Eingabe in Ihr AUS oder Underwriting-System siehe QBO vs CSV vs OFX. Für das breitere Bild der Betrugserkennung siehe 8 rote Flaggen auf einem Kontoauszug. Für den grundlegenden Konvertierungs-Workflow siehe So konvertieren Sie Kontoauszüge für Hypothekenanträge.

Zusammenfassung

1. Sammeln Sie die richtige Anzahl von Monaten (typischerweise 12 oder 24 je nach Programm)
2. Summieren und ausschließen Sie nicht-einkommensbezogene Einzahlungen (Überweisungen, Kredite, Rückerstattungen, einmalige Glücksfälle)
3. Durchschnitt monatlich durch Division der qualifizierenden Gesamtsumme durch die Anzahl der Monate (wenden Sie den Faktor von 50-75 % an, wenn das Programm dies für Geschäftskonten erfordert)
4. DTI = monatliche Schulden / monatliches qualifizierendes Einkommen

Die Mathematik ist einfach. Die Entscheidungen darüber, was einbezogen und was ausgeschlossen werden soll, liegen beim Underwriter. PDFSub liefert Ihnen schnell saubere Transaktionsdaten, sodass Sie Ihre Zeit auf die Entscheidungsfindung und nicht auf die Dateneingabe verwenden.