Визначення платоспроможного доходу з банківських виписок: Як його розрахувати для андеррайтингу позик

Розрахунок платоспроможного доходу з банківських виписок є одним із найпоширеніших і найменш точних кроків в андеррайтингу позик, особливо для позичальників, які є самозайнятими, отримують доходи за формою 1099 або використовують позики на основі банківських виписок. Математика проста. Однак рішення про те, які депозити включати, а які виключати, не є такими.

Це чотирикроковий робочий процес, який використовують кредитори, правила включення та виключення, що відрізняють платоспроможний депозит від неплатоспроможного, і як результат впливає на DTI. Він охоплює найпоширеніші програми позик на основі банківських виписок: самозайняті особи за правилами Fannie Mae (форма 1084), позики non-QM на основі банківських виписок та аналогічну програму Freddie Mac.

Хочете використати цей посібник у своєму блозі? Скопіюйте цей код для вбудовування:

Крок 1: Зберіть правильну кількість місяців

Кількість необхідних виписок залежить від програми:

За можливості отримуйте виписки безпосередньо з банку (завантажені PDF-файли безпосередньо з порталу банку). Якщо позичальник надсилає виписки електронною поштою, перевірте, чи файл належить банку, перевіривши метадані PDF – дивіться наш посібник щодо ознак шахрайства, щоб дізнатися, на що звернути увагу.

Щоб отримати дані у зручному форматі (Excel, CSV або QBO для вашої системи андеррайтингу), скористайтеся Конвертером банківських виписок PDFSub. Він підтримує понад 20 000 банківських шаблонів і зберігає деталізацію транзакцій на рівні окремих операцій, яка вам знадобиться для кроку категоризації/виключення.

Крок 2: Підсумуйте всі депозити, потім виключіть

Саме тут трапляється більшість помилок у розрахунках. Сира сума кожного депозиту не є платоспроможним доходом. Спочатку потрібно виключити неплатоспроможні депозити.

Завжди включайте

• Прямі депозити заробітної плати за формою W-2

• Платежі підрядникам за формою 1099

• Дохід від оренди (отриманий безпосередньо, а не через керуючого нерухомістю, який видає 1099)

• Регулярні виплати від платформ гіг-економіки (Uber, Lyft, DoorDash, Airbnb тощо) зі стажем щонайменше 12 місяців

• Прямі депозити пенсій та соціального забезпечення

• Аліменти або допомога на дітей за рішенням суду зі стажем щонайменше 12 місяців

• Депозити від бізнесу самозайнятих осіб (підлягають застосуванню коефіцієнта витрат у деяких програмах)

Завжди виключайте

• Міжкорештові перекази (між власними рахунками)
• Виплати за позиками (депозит за особистою позикою, зняття коштів з HELOC, аванс за кредитною лінією)
• Повернення та скасування (депозит, який негайно компенсує попереднє зняття коштів)
• Повернення податків (одноразові, нерегулярні)
• Страхові відшкодування (одноразові)
• Подарунки (одноразові депозити від родини без регулярності)
• Депозити готівки понад встановлений ліміт без підтвердження джерела (зазвичай понад 1000 доларів США за програмами non-QM на основі банківських виписок)
• Відшкодування витрат (відшкодування від роботодавця, які відображаються як депозити)
• Повернення капіталу (продаж активу)

Використовуйте судження

• Несподівані доходи: виплати бонусів, великі квартальні комісійні. Деякі програми дозволяють їх, якщо вони є регулярними з року в рік; багато вимагають їхнього усереднення по-іншому.
• Великі депозити круглих сум з невідомих джерел: вимагайте документацію. Дивіться ознаки шахрайства.
• Депозити в іноземній валюті: конвертуйте за обмінним курсом на дату транзакції, якщо це застосовно.

Крок категоризації – ваш

PDFSub витягує кожен депозит (дата, опис, сума, банк-джерело, якщо доступно) у структурованому форматі. Рішення про категоризацію/виключення приймає андеррайтер – жоден інструмент не може надійно відрізнити «аванс за позикою» від «доходу» лише за описом транзакції, оскільки банки описують їх непослідовно. Ви отримуєте чисті дані, готові для застосування правил.

В Excel типовий робочий процес:

1. Відфільтруйте конвертовану виписку лише за рядками депозитів
2. Додайте стовпець Категорія зі значеннями: ДОХІД, ПЕРЕКАЗ, ПОЗИКА, ПОВЕРНЕННЯ, ПОДАРУНОК, НЕОЧІКУВАНИЙ, ІНШЕ
3. Позначте кожен депозит
4. Використовуйте =SUMIF(Category, "INCOME", Amount) для отримання загальної суми платоспроможного доходу

Крок 3: Розділіть на кількість місяців для отримання середньогомісячного доходу

Після того, як ви отримали загальну суму платоспроможного доходу, математика проста:

Загальна сума платоспроможного доходу / Кількість місяців = Середньомісячний дохід

Наприклад: $72 000 загальної суми / 24 місяці = $3 000/місяць.

Коефіцієнт 50-75% для програм non-QM на основі банківських виписок

Деякі програми non-QM на основі банківських виписок застосовують коефіцієнт витрат на додаток до середнього депозиту для врахування неврахованих бізнес-витрат. Поширені коефіцієнти:

• Особисті банківські виписки: зазвичай без коефіцієнта (ви вже виключили неплатоспроможний дохід)
• Бізнес-банківські виписки: коефіцієнт 50-75% (тобто 10 000 доларів США середніх депозитів на місяць = 5 000-7 500 доларів США платоспроможного доходу на місяць)
• Перехресна перевірка звіту про прибутки та збитки, підготовленого бухгалтером: кредитор може використовувати менше значення з (a) середнього показника банківської виписки або (b) чистого доходу за звітом.

Підтвердьте коефіцієнт у вашій системі AUS або в конкретних правилах програми. Програма Fannie Mae для самозайнятих осіб (форма 1084) використовує зовсім іншу методологію, засновану на податкових деклараціях, а не на депозитах.

Перевірка тенденцій та стабільності

Кредитори розглядають стабільність від місяця до місяця. Позичальник із середнім показником 3 000 доларів США на місяць, розподіленим як 1 000, 1 000, 1 000, 9 000, 1 000, ... , буде розглядатися інакше, ніж той, у кого 3 000, 3 100, 2 900, 3 200, 2 800, ... . Перший отримає нижчий платоспроможний дохід (або повну відмову за деякими програмами) через нестабільність.

В Excel:

Середнє:  =AVERAGE(діапазон_місячного_доходу)
Станд. відхилення: =STDEV.P(діапазон_місячного_доходу)
Коеф. варіації %: =Станд. відхилення / Середнє (coefficient of variation)

Коефіцієнт варіації нижче 25% зазвичай є прийнятним. Коефіцієнт варіації вище 50% вимагає додаткової документації.

Крок 4: Розрахунок DTI

DTI (коефіцієнт боргу до доходу) є стандартним показником доступності позики в андеррайтингу:

DTI % = (Щомісячні боргові зобов'язання / Щомісячний платоспроможний дохід) * 100

Щомісячні боргові зобов'язання включають

• Запропонований новий платіж за іпотекою (основна сума + відсотки + податки + страхування) (PITI)
• Збори асоціації власників житла (HOA), якщо застосовно
• Існуючі платежі за іпотекою за іншою нерухомістю
• Платежі за автокредитами
• Платежі за студентськими позиками (конкретні правила варіюються залежно від програми для планів погашення з фіксованим доходом)
• Мінімальні платежі за кредитними картками (з кредитного звіту)
• Платежі за особистими позиками
• Аліменти та платежі на утримання дітей
• Платежі за позиками, за якими ви є поручителем (за певних умов)

Щомісячні боргові зобов'язання не включають

• Комунальні послуги (електрика, газ, вода, інтернет)
• Страхові премії, крім PITI
• Рахунки за мобільний телефон
• Плата за дитячий садок та навчання
• Позики 401(k) (у більшості випадків)
• Добровільні відрахування

Порогові значення DTI

DTI першої черги – це лише витрати на житло (PITI / дохід). DTI другої черги – це загальний борг / дохід.

Поширені помилки, через які файли повертаються позичальнику

Врахування переказів як доходу. Коли позичальник має кілька рахунків, а ви переглядаєте лише один, перекази з іншого рахунку виглядають як депозити. Завжди підтверджуйте з позичальником, чи є великі неідентифіковані депозити переказами з його власних рахунків.

Врахування виплат за позиками як доходу. Виплати за особистими позиками, зняття коштів з HELOC та аванси за кредитною лінією відображаються як депозити. Кредитний звіт позичальника покаже відповідну позику – перехресно перевіряйте, щоб виявити це.

Врахування повернень. Депозит на 2000 доларів США від 15.02, який слідує за зняттям 2000 доларів США від 13.02, майже напевно є поверненням або скасованою транзакцією, а не доходом.

Включення нерегулярних несподіваних доходів. Депозит на 15 000 доларів США з позначкою «ПОВЕРНЕННЯ ПОДАТКУ» або «СТРАХОВЕ ВІДШКОДУВАННЯ» не є платоспроможним доходом, якщо він не повторюється щорічно з документальним підтвердженням.

Забуття застосувати коефіцієнт 50-75% до програм для бізнес-банківських виписок. Легко пропустити в програмах для особистих рахунків, які виглядають схожими. Перевірте, чи програма розглядає депозити як чистий дохід чи валовий.

Використання неправильної кількості місяців. Fannie Mae для самозайнятих осіб вимагає 24 місяці та форму 1084 (на основі податкових декларацій). Програми non-QM на основі банківських виписок вимагають 12 або 24 місяці виписок. Підтвердьте програму перед початком роботи.

Змішування бізнес- та особистих рахунків. Деякі програми вимагають лише бізнес-виписки; деякі – особисті; деякі дозволяють обидва. Якщо позичальник вносив бізнес-дохід на особистий рахунок, програма може не дозволити вам його врахувати. Підтвердьте правила програми.

Де PDFSub вписується в робочий процес

Для автоматизованого розрахунку доходу з банківських виписок у великих масштабах кредитори зазвичай використовують стек інструментів:

• Пряме банківське з'єднання (Plaid, Finicity, MX) для позичальників, які можуть автентифікуватися
• Завантаження виписок + парсинг + виявлення шахрайства (Ocrolus, Inscribe) для всіх інших
• Ручний перегляд та моделювання в Excel для граничних випадків, міжнародних банків та попереднього схвалення / навчання

PDFSub належить до третьої категорії та частково до другої. Він швидко конвертує PDF-виписки в структуровані дані Excel/CSV/QBO, включаючи міжнародні та неамериканські банки, де Ocrolus і Plaid можуть мати прогалини (понад 130 мов, понад 20 000 банків). Крок категоризації/виключення залишається ручним – це рішення андеррайтера – але ви починаєте з повних, чистих даних транзакцій, а не вводите їх рядок за рядком.

Щодо вибору формату для введення у вашу систему AUS або андеррайтингу, дивіться QBO проти CSV проти OFX. Для ширшої картини виявлення шахрайства дивіться 8 ознак шахрайства в банківській виписці. Для базового робочого процесу конвертації дивіться Як конвертувати банківські виписки для іпотечних заявок.

Резюме

1. Зберіть правильну кількість місяців (зазвичай 12 або 24 залежно від програми)
2. Підсумуйте та виключіть неплатоспроможні депозити (перекази, позики, повернення, одноразові несподівані доходи)
3. Розрахуйте середньомісячний дохід, розділивши загальну суму платоспроможного доходу на кількість місяців (застосуйте коефіцієнт витрат 50-75%, якщо програма цього вимагає для бізнес-рахунків)
4. DTI = щомісячний борг / щомісячний платоспроможний дохід

Математика проста. Рішення щодо того, що включати та виключати, приймає андеррайтер. PDFSub швидко надає вам чисті дані на рівні транзакцій, тому ви витрачаєте час на прийняття рішень, а не на введення даних.