Kwalifikowanie dochodu z wyciągów bankowych: Jak go obliczyć do oceny zdolności kredytowej

Obliczanie kwalifikującego dochodu z wyciągów bankowych jest jednym z najczęstszych – i najbardziej podatnych na błędy – etapów oceny zdolności kredytowej, szczególnie w przypadku kredytobiorców samozatrudnionych, otrzymujących dochody z 1099 lub korzystających z kredytów opartych na wyciągach bankowych. Matematyka jest prosta. Decyzje dotyczące tego, które wpłaty włączyć, a które wykluczyć, już nie.

Poniżej przedstawiono czterostopniowy proces stosowany przez kredytodawców, zasady włączania i wykluczania, które odróżniają wpłatę kwalifikującą od niekwalifikującej, oraz sposób, w jaki wynik wpływa na DTI. Obejmuje on najczęstsze programy dochodowe oparte na wyciągach bankowych: samozatrudnieni zgodnie z wytycznymi Fannie Mae (Formularz 1084), kredyty non-QM oparte na wyciągach bankowych i analogiczny program Freddie Mac.

Chcesz użyć tego przewodnika na swoim blogu? Skopiuj ten kod osadzania:

Krok 1: Zbierz odpowiednią liczbę miesięcy

Liczba potrzebnych wyciągów zależy od programu:

Jeśli to możliwe, pobierz wyciągi bezpośrednio z banku (pliki PDF pobrane prosto z portalu banku). Jeśli kredytobiorca wysyła wyciągi e-mailem, zweryfikuj, czy plik pochodzi z banku, sprawdzając metadane PDF – zobacz nasz przewodnik po sygnałach ostrzegawczych dotyczących oszustw, aby dowiedzieć się, czego szukać.

Aby uzyskać dane w użytecznym formacie (Excel, CSV lub QBO dla systemu oceny zdolności kredytowej), użyj Konwertera Wyciągów Bankowych PDFSub. Obsługuje ponad 20 000 szablonów bankowych i zachowuje szczegółowość transakcji, której będziesz potrzebować do etapu kategoryzacji/wykluczania.

Krok 2: Zsumuj wszystkie wpłaty, a następnie wyklucz

Tutaj najczęściej zdarzają się błędy w obliczeniach. Surowa suma każdej wpłaty nie jest kwalifikującym dochodem. Najpierw musisz odliczyć wpłaty niebędące dochodem.

Zawsze wliczaj

• Wpłaty wynagrodzenia W-2 (bezpośrednie)
• Płatności od wykonawców 1099
• Dochody z wynajmu (zebrane bezpośrednio, a nie przez zarządcę nieruchomości wystawiającego 1099)
• Powtarzające się wypłaty z platform pracy dorywczej (Uber, Lyft, DoorDash, Airbnb itp.) z historią co najmniej 12 miesięcy
• Emerytury i świadczenia z ubezpieczenia społecznego (bezpośrednie wpłaty)
• Alimenty lub świadczenia na dzieci zasądzone przez sąd z historią 12+ miesięcy
• Wpłaty z działalności gospodarczej samozatrudnionych (podlegające współczynnikowi kosztów w niektórych programach)

Zawsze wykluczaj

• Przelewy między rachunkami (między własnymi rachunkami)
• Wypłaty pożyczek (depozyt z pożyczki osobistej, wypłata z linii kredytowej zabezpieczonej domem, zaliczka z linii kredytowej)
• Zwroty i anulowania (wpłata, która natychmiast równoważy wcześniejszą wypłatę)
• Zwroty podatku (jednorazowe, niepowtarzające się)
• Odszkodowania z ubezpieczenia (jednorazowe)
• Prezenty (jednorazowe wpłaty od rodziny bez powtarzającego się wzorca)
• Wpłaty gotówkowe powyżej progu bez dokumentacji źródłowej (zazwyczaj 1000 USD+ w programach non-QM opartych na wyciągach bankowych)
• Zwroty wydatków (zwroty od pracodawcy widoczne jako wpłaty)
• Zwroty kapitału (sprzedaż aktywów)

Użyj osądu

• Nagłe zyski: wypłaty premii, duże kwartalne prowizje. Niektóre programy pozwalają na ich wliczenie, jeśli powtarzają się rok do roku; wiele wymaga innego uśredniania.
• Duże wpłaty w zaokrąglonych kwotach z nieznanych źródeł: oznacz do udokumentowania. Zobacz sygnały ostrzegawcze dotyczące oszustw.
• Wpłaty w walutach obcych: przelicz według kursu wymiany z dnia transakcji, jeśli dotyczy.

Krok kategoryzacji należy do Ciebie

PDFSub ekstrahuje każdą wpłatę (datę, opis, kwotę, bank źródłowy, jeśli dostępny) do ustrukturyzowanego formatu. Decyzja o kategoryzacji/wykluczeniu należy do oceniającego zdolność kredytową – żadne narzędzie nie jest w stanie niezawodnie odróżnić „zaliczki pożyczki” od „dochodu” tylko na podstawie opisu transakcji, ponieważ banki opisują je niekonsekwentnie. Otrzymujesz czyste dane, gotowe do zastosowania przez Ciebie zasad.

W programie Excel typowy przepływ pracy wygląda następująco:

1. Filtruj skonwertowany wyciąg tylko do wierszy wpłat
2. Dodaj kolumnę Kategoria z wartościami: DOCHÓD, PRZELEW, POŻYCZKA, ZWROT, PREZENT, NAGŁY ZYSK, INNE
3. Oznacz każdą wpłatę
4. Użyj =SUMIF(Kategoria, "DOCHÓD", Kwota), aby uzyskać kwalifikującą się sumę

Krok 3: Podziel przez liczbę miesięcy, aby uzyskać średni miesięczny dochód

Gdy masz już kwalifikującą się sumę, matematyka jest prosta:

Kwalifikująca suma / Liczba miesięcy = Średni miesięczny dochód

Na przykład: 72 000 USD kwalifikującej sumy / 24 miesiące = 3000 USD/miesiąc.

Współczynnik 50-75% w programach non-QM opartych na wyciągach bankowych

Niektóre programy non-QM oparte na wyciągach bankowych stosują współczynnik kosztów nałożony na średnią wpłat, aby uwzględnić nieujawnione wydatki biznesowe. Typowe współczynniki:

• Osobiste wyciągi bankowe: zazwyczaj brak współczynnika (już wykluczasz pozycje niebędące dochodem)
• Firmowe wyciągi bankowe: współczynnik 50-75% (więc średnia miesięczna wpłat 10 000 USD = 5000-7500 USD miesięcznego kwalifikującego dochodu)
• Porównanie z P&L przygotowanym przez księgowego: kredytodawca może użyć niższej z wartości: (a) średnia z wyciągu bankowego lub (b) dochód netto z P&L

Potwierdź współczynnik w swoim systemie AUS lub w wytycznych konkretnego programu. Program samozatrudnionych Fannie Mae (Formularz 1084) stosuje zupełnie inną metodologię opartą na zeznaniach podatkowych, a nie na wpłatach.

Sprawdzanie trendów i spójności

Kredytodawcy analizują spójność miesiąc do miesiąca. Kredytobiorca ze średnią 3000 USD/miesiąc rozłożoną jako 1000 USD, 1000 USD, 1000 USD, 9000 USD, 1000 USD, ... jest traktowany inaczej niż ten z 3000 USD, 3100 USD, 2900 USD, 3200 USD, 2800 USD, ... Ten pierwszy otrzymuje niższy kwalifikujący dochód (lub całkowite odrzucenie w niektórych programach) z powodu niespójności. W programie Excel:

Średnia:  =AVERAGE(zakres_dochodu_miesiecznego)
Odch. std.: =STDEV.P(zakres_dochodu_miesiecznego)
Wsp. zmienności%: =Odch. std. / Średnia (coefficient of variation)

Współczynnik zmienności poniżej 25% jest zazwyczaj akceptowalny. Współczynnik zmienności powyżej 50% wymaga dodatkowej dokumentacji.

Krok 4: Oblicz DTI

DTI (wskaźnik zadłużenia do dochodu) to standardowa metryka oceny przystępności cenowej:

DTI % = (Miesięczne zobowiązania dłużne / Miesięczny kwalifikujący dochód) * 100

Miesięczne zobowiązania dłużne obejmują

• Proponowana nowa rata kredytu hipotecznego (kapitał + odsetki + podatki + ubezpieczenie) (PITI)
• Opłaty stowarzyszenia właścicieli domów (HOA), jeśli dotyczy
• Istniejące raty kredytów hipotecznych na inne nieruchomości
• Raty kredytów samochodowych
• Raty kredytów studenckich (szczegółowe zasady różnią się w zależności od programu dla planów spłaty zależnych od dochodu)
• Minimalne płatności kartą kredytową (z raportu kredytowego)
• Raty pożyczek osobistych
• Zobowiązania alimentacyjne i na dzieci
• Raty pożyczek współpodpisanych (pod pewnymi warunkami)

Miesięczne zobowiązania dłużne wykluczają

• Media (prąd, gaz, woda, internet)
• Składki ubezpieczeniowe inne niż PITI
• Rachunki za telefon komórkowy
• Opieka nad dziećmi i czesne
• Pożyczki 401(k) (w większości przypadków)
• Dobrowolne potrącenia

Progi DTI

DTI front-end to tylko koszty mieszkaniowe (PITI / dochód). DTI back-end to całkowite zadłużenie / dochód.

Typowe błędy, które odsyłają akta do kredytobiorcy

Wliczanie przelewów jako dochodu. Gdy kredytobiorca ma wiele rachunków, a Ty analizujesz tylko jeden, przelewy z innego rachunku wyglądają jak wpłaty. Zawsze potwierdzaj z kredytobiorcą, czy duże niezidentyfikowane wpłaty to przelewy z jego własnych rachunków.

Wliczanie wypłat pożyczek jako dochodu. Wypłaty z pożyczek osobistych, wypłaty z linii kredytowej zabezpieczonej domem i zaliczki z linii kredytowej pojawiają się jako wpłaty. Raport kredytowy kredytobiorcy pokaże odpowiednią pożyczkę – porównaj, aby je wyłapać.

Wliczanie zwrotów. Wpłata w wysokości 2000 USD z dnia 15.02, która następuje po wypłacie 2000 USD z dnia 13.02, jest prawie na pewno zwrotem lub transakcją anulowaną, a nie dochodem.

Wliczanie niepowtarzających się nagłych zysków. Wpłata w wysokości 15 000 USD oznaczona jako „ZWROT PODATKU” lub „ODSZKODOWANIE Z UBEZPIECZENIA” nie jest kwalifikującym dochodem, chyba że powtarza się co roku i jest udokumentowana.

Zapomnienie o zastosowaniu współczynnika 50-75% w programach opartych na firmowych wyciągach bankowych. Łatwo to przeoczyć w programach opartych na kontach osobistych, które wyglądają podobnie. Sprawdź, czy program traktuje wpłaty jako dochód netto, czy brutto.

Używanie niewłaściwej liczby miesięcy. Samozatrudnieni zgodnie z wytycznymi Fannie Mae potrzebują 24 miesięcy i Formularza 1084 (opartego na zeznaniach podatkowych). Kredyty non-QM oparte na wyciągach bankowych wymagają 12 lub 24 miesięcy wyciągów. Przed rozpoczęciem sprawdź program.

Mieszanie rachunków firmowych i osobistych. Niektóre programy wymagają tylko firmowych wyciągów; niektóre wymagają osobistych; niektóre dopuszczają oba. Jeśli kredytobiorca wpłacił dochody firmowe na konto osobiste, program może nie pozwolić na ich zaliczenie. Sprawdź zasady programu.

Gdzie PDFSub pasuje do przepływu pracy

W przypadku zautomatyzowanego obliczania dochodów z wyciągów bankowych na dużą skalę, kredytodawcy zazwyczaj korzystają ze stosu:

• Bezpośrednie połączenie bankowe (Plaid, Finicity, MX) dla kredytobiorców, którzy mogą się uwierzytelnić
• Przesyłanie i przetwarzanie wyciągów + wykrywanie oszustw (Ocrolus, Inscribe) dla wszystkich innych
• Ręczna weryfikacja i modelowanie w Excelu dla przypadków brzegowych, banków zagranicznych oraz przed zatwierdzeniem / edukacją

PDFSub pasuje do trzeciej kategorii i częściowo do drugiej. Szybko konwertuje wyciągi PDF na ustrukturyzowane dane Excel/CSV/QBO, w tym dla banków międzynarodowych i spoza USA, gdzie Ocrolus i Plaid mogą mieć luki (ponad 130 języków, ponad 20 000 banków). Krok kategoryzacji/wykluczania pozostaje ręczny – to decyzja oceniającego zdolność kredytową – ale zaczynasz od kompletnych, czystych danych transakcyjnych, zamiast wpisywać je wiersz po wierszu.

Aby wybrać format przy wprowadzaniu danych do systemu AUS lub systemu oceny zdolności kredytowej, zobacz QBO vs CSV vs OFX. Aby uzyskać szerszy obraz wykrywania oszustw, zobacz 8 sygnałów ostrzegawczych na wyciągu bankowym. Aby zapoznać się z podstawowym przepływem pracy konwersji, zobacz Jak konwertować wyciągi bankowe na potrzeby wniosków hipotecznych.

Podsumowanie

1. Zbierz odpowiednią liczbę miesięcy (zazwyczaj 12 lub 24 w zależności od programu)
2. Zsumuj i wyklucz wpłaty niebędące dochodem (przelewy, pożyczki, zwroty, jednorazowe nagłe zyski)
3. Uśrednij miesięcznie, dzieląc kwalifikującą sumę przez liczbę miesięcy (zastosuj współczynnik kosztów 50-75%, jeśli program tego wymaga dla rachunków firmowych)
4. DTI = miesięczne zadłużenie / miesięczny kwalifikujący dochód

Matematyka jest prosta. Decyzje dotyczące tego, co włączyć i wykluczyć, należą do oceniającego zdolność kredytową. PDFSub szybko zapewnia czyste dane na poziomie transakcji, dzięki czemu poświęcasz czas na podejmowanie decyzji, a nie na wprowadzanie danych.