Kwalificerend inkomen uit bankafschriften berekenen: Hoe doe je dat voor kredietbeoordeling?

Het berekenen van kwalificerend inkomen uit bankafschriften is een van de meest voorkomende - en meest foutgevoelige - stappen in kredietbeoordeling, vooral voor zelfstandigen, 1099-ontvangers en leners die vertrouwen op bankafschriften. De wiskunde is eenvoudig. De beoordelingsbeslissingen over welke stortingen wel en niet worden opgenomen, zijn dat niet.

Dit is de vierstappenworkflow die kredietverstrekkers gebruiken, de regels voor opname en uitsluiting die een kwalificerende storting onderscheiden van een niet-kwalificerende, en hoe het resultaat bijdraagt aan DTI. Het behandelt de meest voorkomende inkomstenprogramma's op basis van bankafschriften: Fannie Mae zelfstandigen (Formulier 1084), non-QM op basis van bankafschriften, en het vergelijkbare programma van Freddie Mac.

Wilt u deze gids gebruiken op uw blog? Kopieer deze embedcode:

Stap 1: Verzamel het juiste aantal maanden

Het aantal benodigde afschriften hangt af van het programma:

Haal afschriften rechtstreeks van de bank indien mogelijk (gedownloade PDF's rechtstreeks van het portaal van de bank). Als de lener afschriften per e-mail verstuurt, verifieer dan of het bestand van de bank afkomstig is door de PDF-metadata te controleren - zie onze gids over fraudesignalen voor waar u op moet letten.

Om de gegevens in een bruikbaar formaat te krijgen (Excel, CSV of QBO voor uw beoordelingssysteem), gebruikt u PDFSub's Bank Statement Converter. Het ondersteunt meer dan 20.000 banktemplates en behoudt de transactiedetails die u nodig hebt voor de stap van categoriseren/uitsluiten.

Stap 2: Tel alle stortingen op, sluit dan uit

Hier gebeuren de meeste rekenfouten. De ruwe som van elke storting is geen kwalificerend inkomen. U moet eerst de stortingen die geen inkomen zijn, aftrekken.

Altijd meenemen

• W-2 salaris directe stortingen
• 1099 contractbetalingen
• Huurinkomsten (direct geïnd, niet via een vastgoedbeheerder die een 1099 uitgeeft)
• Terugkerende uitbetalingen van de deeleconomie (Uber, Lyft, DoorDash, Airbnb, etc.) met minimaal 12 maanden geschiedenis
• Pensioen- en Sociale Zekerheid directe stortingen
• Via de rechtbank opgelegde alimentatie of kinderbijslag met 12+ maanden geschiedenis
• Zelfstandige bedrijfstortingen (onderhevig aan kostenfactor bij sommige programma's)

Altijd uitsluiten

• Overboekingen tussen rekeningen (tussen uw eigen rekeningen)
• Leninguitkeringen (storting van persoonlijke lening, opname uit een HELOC, voorschot op kredietlijn)
• Teruggaven en omzettingen (een storting die onmiddellijk een eerdere opname compenseert)
• Belastingteruggaven (eenmalig, niet-terugkerend)
• Schikkingen van verzekeringen (eenmalig)
• Giften (eenmalige stortingen van familie zonder terugkerend patroon)
• Contante stortingen boven een drempel zonder bronvermelding (doorgaans $1.000+ bij non-QM programma's op basis van bankafschriften)
• Vergoedingen voor gemaakte kosten (werkgeversvergoedingen die als stortingen verschijnen)
• Teruggave van kapitaal (verkoop van een actief)

Gebruik uw oordeel

• Meevallers: bonusuitkeringen, grote kwartaalcommissies. Sommige programma's staan deze toe als ze jaarlijks terugkeren; veel vereisen dat ze anders worden gemiddeld.
• Grote ronde stortingen van onbekende bronnen: markeer voor documentatie. Zie fraudesignalen.
• Buitenlandse valuta stortingen: converteer tegen de wisselkoers van de transactiedatum indien van toepassing.

De categorisatiestap is aan u

PDFSub extraheert elke storting (datum, beschrijving, bedrag, bronbank indien beschikbaar) in een gestructureerd formaat. De beoordeling van categoriseren/uitsluiten is aan de kredietbeoordelaar - geen enkele tool kan betrouwbaar "leningvoorschot" onderscheiden van "inkomen" alleen op basis van een transactiebeschrijving, omdat banken deze inconsistent beschrijven. Wat u krijgt, zijn schone gegevens die klaar zijn om de regels toe te passen.

In Excel is de typische workflow:

1. Filter het geconverteerde afschrift op alleen stortingsregels
2. Voeg een kolom Categorie toe met waarden: INKOMEN, OVERBOEKING, LENING, TERUGGAVE, GIFT, MEEVALLER, OVERIG
3. Tag elke storting
4. Gebruik =SUMIF(Categorie, "INKOMEN", Bedrag) om het kwalificerende totaal te krijgen

Stap 3: Deel door maanden voor gemiddeld maandelijks inkomen

Zodra u het kwalificerende totaal hebt, is de wiskunde eenvoudig:

Kwalificerend totaal / Aantal maanden = Gemiddeld maandelijks inkomen

Bijvoorbeeld: $72.000 kwalificerend totaal / 24 maanden = $3.000/maand.

De factor van 50-75% bij non-QM programma's op basis van bankafschriften

Sommige non-QM programma's op basis van bankafschriften passen een kostenfactor toe bovenop het stortingsgemiddelde om niet-gerapporteerde bedrijfskosten te dekken. Gebruikelijke factoren:

• Persoonlijke bankafschriften: doorgaans geen factor (u sluit al niet-inkomen uit)
• Zakelijke bankafschriften: 50-75% factor (dus $10.000/maand gemiddelde stortingen = $5.000-7.500/maand kwalificerend inkomen)
• Door accountant voorbereide P&L kruisverwijzing: de kredietverstrekker kan het laagste gebruiken van (a) bankafschriftgemiddelde of (b) P&L netto inkomen

Bevestig de factor met uw AUS of de specifieke programmarichtlijnen. Fannie Mae zelfstandigen (Formulier 1084) gebruikt een volledig andere methodologie op basis van belastingaangiften, niet stortingen.

Trends en consistentiecontroles

Kredietverstrekkers kijken naar maandelijkse consistentie. Een lener met een gemiddelde van $3.000/maand verdeeld als $1.000, $1.000, $1.000, $9.000, $1.000, ... wordt anders behandeld dan een met $3.000, $3.100, $2.900, $3.200, $2.800, .... De eerste krijgt een lager kwalificerend inkomen (of volledige afwijzing bij sommige programma's) vanwege inconsistentie.

In Excel:

Gemiddelde:  =AVERAGE(maandelijks_inkomen_bereik)
StDev: =STDEV.P(maandelijks_inkomen_bereik)
CV%: =StDev / Gemiddelde (variantiecoëfficiënt)

CV onder 25% is meestal acceptabel. CV boven 50% vereist aanvullende documentatie.

Stap 4: Bereken DTI

DTI (debt-to-income ratio) is de standaard betaalbaarheidsmaatstaf voor kredietbeoordeling:

DTI % = (Maandelijkse schulden / Maandelijks kwalificerend inkomen) * 100

Maandelijkse schulden omvatten

• Voorgestelde nieuwe hypotheek hoofdsom + rente + belastingen + verzekeringen (PITI)
• VvE-bijdragen, indien van toepassing
• Bestaande hypotheekbetalingen op andere eigendommen
• Autoleningbetalingen
• Studieleningbetalingen (specifieke regels variëren per programma voor inkomensgestuurde aflossingsplannen)
• Minimum creditcardbetalingen (van kredietrapport)
• Persoonlijke leningbetalingen
• Alimentatie- en kinderbijslagverplichtingen
• Mede-ondertekende leningbetalingen (onder specifieke voorwaarden)

Maandelijkse schulden omvatten niet

• Nutsvoorzieningen (elektriciteit, gas, water, internet)
• Verzekeringspremies anders dan PITI
• Mobiele telefoonrekeningen
• Kinderopvang en collegegeld
• 401(k) leningen (in de meeste gevallen)
• Vrijwillige inhoudingen

DTI-drempels

Front-end DTI is alleen huisvesting (PITI / inkomen). Back-end DTI is totale schuld / inkomen.

Veelvoorkomende fouten die dossiers terugsturen naar de lener

Overboekingen tellen als inkomen. Wanneer een lener meerdere rekeningen heeft en u er slechts één beoordeelt, lijken overboekingen van de andere rekening op stortingen. Bevestig altijd met de lener of grote, niet-geïdentificeerde stortingen overboekingen van hun eigen rekeningen zijn.

Leninguitkeringen tellen als inkomen. Uitkeringen van persoonlijke leningen, opnames uit HELOC's en voorschotten op kredietlijnen verschijnen als stortingen. Het kredietrapport van de lener toont de bijbehorende lening - kruisverwijs om deze te vangen.

Teruggaven meerekenen. Een storting van $2.000 op 15-02 die volgt op een opname van $2.000 op 13-02 is vrijwel zeker een teruggave of omgezette transactie, geen inkomen.

Niet-terugkerende meevallers meerekenen. Een storting van $15.000 met de vermelding "BELASTINGTERUGGAVE" of "VERZEKERINGSSCHIKKING" is geen kwalificerend inkomen, tenzij het jaarlijks herhaald wordt met documentatie.

Vergeten de factor van 50-75% toe te passen op programma's voor zakelijke bankafschriften. Makkelijk te missen bij programma's voor persoonlijke rekeningen die er vergelijkbaar uitzien. Bevestig of het programma stortingen behandelt als netto-inkomen of bruto.

Het verkeerde aantal maanden gebruiken. Fannie Mae zelfstandigen wil 24 maanden en Formulier 1084 (gebaseerd op belastingaangiften). Non-QM op basis van bankafschriften wil 12 of 24 maanden aan afschriften. Bevestig het programma voordat u begint.

Zakelijke en persoonlijke rekeningen mengen. Sommige programma's vereisen alleen zakelijke afschriften; sommige vereisen persoonlijke; sommige staan beide toe. Als de lener zakelijk inkomen op een persoonlijke rekening heeft gestort, staat het programma u mogelijk niet toe dit mee te rekenen. Bevestig de programmaregels.

Waar PDFSub past in de workflow

Voor geautomatiseerde inkomensberekening op basis van bankafschriften op schaal gebruiken kredietverstrekkers doorgaans een combinatie van:

• Directe bankverbinding (Plaid, Finicity, MX) voor leners die kunnen authenticeren
• Uploaden van afschriften + parsing + fraudedetectie (Ocrolus, Inscribe) voor alle anderen
• Handmatige beoordeling en Excel-modellering voor uitzonderingen, internationale banken en pre-goedkeuring / educatie

PDFSub past in de derde categorie en gedeeltelijk in de tweede. Het converteert PDF-afschriften snel naar gestructureerde Excel/CSV/QBO-gegevens, inclusief internationale en niet-Amerikaanse banken waar Ocrolus en Plaid mogelijk hiaten hebben (130+ talen, 20.000+ banken). De stap van categoriseren/uitsluiten blijft handmatig - dat is de beoordelingsbeslissing van de kredietverstrekker - maar u begint met volledige, schone transactiegegevens in plaats van ze rij voor rij in te typen.

Voor de keuze van het formaat bij invoer in uw AUS of beoordelingssysteem, zie QBO vs CSV vs OFX. Voor het bredere beeld van fraudedetectie, zie 8 rode vlaggen op een bankafschrift. Voor de basisconversieworkflow, zie Hoe bankafschriften te converteren voor hypotheekaanvragen.

Samenvatting

1. Verzamel het juiste aantal maanden (doorgaans 12 of 24, afhankelijk van het programma)
2. Tel op en sluit uit niet-inkomst stortingen (overboekingen, leningen, teruggaven, eenmalige meevallers)
3. Gemiddeld maandelijks door het kwalificerende totaal te delen door het aantal maanden (pas de kostenfactor van 50-75% toe als het programma dit vereist voor zakelijke rekeningen)
4. DTI = maandelijkse schuld / maandelijks kwalificerend inkomen

De wiskunde is eenvoudig. De beoordelingsbeslissingen over wat wel en niet op te nemen, zijn aan de kredietbeoordelaar. PDFSub levert snel schone, transactie-niveau gegevens, zodat u uw tijd besteedt aan de beoordeling, niet aan gegevensinvoer.