Kualifikasi Pendapatan dari Rekening Koran: Cara Menghitungnya untuk Penjaminan Kredit

Menghitung pendapatan yang memenuhi syarat dari rekening koran adalah salah satu langkah paling umum - dan paling rentan kesalahan - dalam penjaminan kredit, terutama bagi peminjam wiraswasta, 1099, dan yang menggunakan rekening koran. Perhitungannya sederhana. Namun, keputusan tentang simpanan mana yang akan dimasukkan dan mana yang dikecualikan tidaklah mudah.

Ini adalah alur kerja empat langkah yang digunakan pemberi pinjaman, aturan penyertaan dan pengecualian yang membedakan simpanan yang memenuhi syarat dari yang tidak, dan bagaimana hasilnya dimasukkan ke dalam DTI. Ini mencakup program pendapatan rekening koran yang paling umum: wiraswasta Fannie Mae (Formulir 1084), non-QM berdasarkan rekening koran, dan program serupa dari Freddie Mac.

Ingin menggunakan panduan ini di blog Anda? Salin kode semat ini:

Langkah 1: Kumpulkan Jumlah Bulan yang Tepat

Jumlah laporan yang Anda perlukan tergantung pada programnya:

Ambil laporan langsung dari bank jika memungkinkan (PDF yang diunduh langsung dari portal bank). Jika peminjam mengirimkan laporan melalui email, verifikasi file berasal dari bank dengan memeriksa metadata PDF - lihat panduan tanda bahaya penipuan kami untuk mengetahui apa yang harus dicari.

Untuk mendapatkan data dalam format yang dapat digunakan (Excel, CSV, atau QBO untuk sistem penjaminan kredit Anda), gunakan Konverter Rekening Koran PDFSub. Ini menangani lebih dari 20.000 templat bank dan mempertahankan detail tingkat transaksi yang Anda perlukan untuk langkah kategorisasi/pengecualian.

Langkah 2: Jumlahkan Semua Simpanan, Lalu Kecualikan

Di sinilah sebagian besar kesalahan perhitungan terjadi. Jumlah mentah dari setiap simpanan bukanlah pendapatan yang memenuhi syarat. Anda harus mengurangi simpanan yang bukan pendapatan terlebih dahulu.

Selalu sertakan

• Simpanan langsung gaji W-2
• Pembayaran kontraktor 1099
• Pendapatan sewa (dikumpulkan langsung, bukan melalui manajer properti yang menerbitkan 1099)
• Pembayaran berulang dari ekonomi gig (Uber, Lyft, DoorDash, Airbnb, dll.) dengan riwayat minimal 12 bulan
• Simpanan langsung pensiun dan Jaminan Sosial
• Tunjangan tunjangan atau nafkah anak yang diperintahkan pengadilan dengan riwayat 12+ bulan
• Simpanan bisnis wiraswasta (tunduk pada faktor pengeluaran pada beberapa program)

Selalu kecualikan

• Transfer antar-rekening (antara rekening Anda sendiri)
• Pencairan pinjaman (simpanan pinjaman pribadi, penarikan HELOC, kemajuan jalur kredit)
• Pengembalian dana dan pembalikan (simpanan yang segera mengimbangi penarikan sebelumnya)
• Pengembalian dana pajak (satu kali, tidak berulang)
• Penyelesaian asuransi (satu kali)
• Hadiah (simpanan satu kali dari keluarga tanpa pola berulang)
• Simpanan tunai di atas ambang batas tanpa dokumentasi sumber (biasanya $1.000+ pada program non-QM rekening koran)
• Penggantian biaya (penggantian dari pemberi kerja yang muncul sebagai simpanan)
• Pengembalian modal (penjualan aset)

Gunakan penilaian

• Rezeki nomplok: pembayaran bonus, komisi triwulanan besar. Beberapa program mengizinkan ini jika berulang dari tahun ke tahun; banyak yang mengharuskan perataannya secara berbeda.
• Simpanan jumlah bulat besar dari sumber yang tidak diketahui: tandai untuk dokumentasi. Lihat tanda bahaya penipuan.
• Simpanan mata uang asing: konversikan dengan kurs nilai tukar tanggal transaksi jika berlaku.

Langkah kategorisasi adalah milik Anda

PDFSub mengekstrak setiap simpanan (tanggal, deskripsi, jumlah, bank sumber jika tersedia) ke dalam format terstruktur. Keputusan kategorisasi/pengecualian adalah milik penjamin emiten - tidak ada alat yang dapat secara andal membedakan "pencairan pinjaman" dari "pendapatan" hanya dari deskripsi transaksi, karena bank menggambarkannya secara tidak konsisten. Yang Anda dapatkan adalah data bersih yang siap Anda terapkan aturannya.

Di Excel, alur kerja yang umum:

1. Filter laporan yang dikonversi hanya ke baris simpanan
2. Tambahkan kolom Kategori dengan nilai: PENDAPATAN, TRANSFER, PINJAMAN, PENGEMBALIAN DANA, HADIAH, REZKI_NOMPLOK, LAINNYA
3. Tandai setiap simpanan
4. Gunakan =SUMIF(Kategori, "PENDAPATAN", Jumlah) untuk mendapatkan total yang memenuhi syarat

Langkah 3: Bagi dengan Bulan untuk Pendapatan Bulanan Rata-rata

Setelah Anda mendapatkan total yang memenuhi syarat, perhitungannya sederhana:

Total yang memenuhi syarat / Jumlah bulan = Pendapatan bulanan rata-rata

Misalnya: $72.000 total yang memenuhi syarat / 24 bulan = $3.000/bulan.

Faktor 50-75% pada program non-QM rekening koran

Beberapa program non-QM rekening koran menerapkan faktor pengeluaran di atas rata-rata simpanan untuk memperhitungkan pengeluaran bisnis yang tidak dilaporkan. Faktor umum:

• Rekening koran pribadi: biasanya tidak ada faktor (Anda sudah mengecualikan non-pendapatan)
• Rekening koran bisnis: faktor 50-75% (jadi rata-rata simpanan $10.000/bulan = $5.000-7.500/bulan pendapatan yang memenuhi syarat)
• Perbandingan Laba/Rugi yang disiapkan CPA: pemberi pinjaman dapat menggunakan yang lebih rendah dari (a) rata-rata rekening koran atau (b) laba bersih Laba/Rugi

Konfirmasikan faktor dengan AUS Anda atau pedoman program tertentu. Wiraswasta Fannie Mae (Formulir 1084) menggunakan metodologi yang sama sekali berbeda berdasarkan SPT, bukan simpanan.

Pemeriksaan tren dan konsistensi

Pemberi pinjaman melihat konsistensi dari bulan ke bulan. Peminjam dengan rata-rata $3.000/bulan yang terbagi menjadi $1.000, $1.000, $1.000, $9.000, $1.000, ... diperlakukan berbeda dari yang dengan $3.000, $3.100, $2.900, $3.200, $2.800, .... Yang pertama mendapatkan pendapatan yang memenuhi syarat lebih rendah (atau penolakan penuh pada beberapa program) karena ketidakkonsistenan.

Di Excel:

Rata-rata:  =AVERAGE(rentang_pendapatan_bulanan)
StDev: =STDEV.P(rentang_pendapatan_bulanan)
CV%: =StDev / Average (koefisien variasi)

CV di bawah 25% biasanya dapat diterima. CV di atas 50% memicu persyaratan dokumentasi tambahan.

Langkah 4: Hitung DTI

DTI (rasio utang terhadap pendapatan) adalah metrik keterjangkauan penjaminan kredit standar:

DTI % = (Kewajiban utang bulanan / Pendapatan bulanan yang memenuhi syarat) * 100

Kewajiban utang bulanan meliputi

• Pokok + bunga + pajak + asuransi KPR baru yang diajukan (PITI)
• Iuran HOA, jika berlaku
• Pembayaran KPR yang ada di properti lain
• Pembayaran pinjaman mobil
• Pembayaran pinjaman mahasiswa (aturan spesifik bervariasi berdasarkan program untuk rencana pembayaran yang didorong pendapatan)
• Pembayaran minimum kartu kredit (dari laporan kredit)
• Pembayaran pinjaman pribadi
• Kewajiban tunjangan dan nafkah anak
• Pembayaran pinjaman yang dijamin bersama (dalam kondisi tertentu)

Kewajiban utang bulanan tidak termasuk

• Utilitas (listrik, gas, air, internet)
• Premi asuransi selain PITI
• Tagihan ponsel
• Penitipan anak dan biaya sekolah
• Pinjaman 401(k) (dalam banyak kasus)
• Potongan sukarela

Ambang batas DTI

DTI depan adalah perumahan saja (PITI / pendapatan). DTI belakang adalah total utang / pendapatan.

Kesalahan Umum yang Mengembalikan Berkas ke Peminjam

Menghitung transfer sebagai pendapatan. Ketika peminjam memiliki banyak rekening dan Anda hanya meninjau satu, transfer dari rekening lain tampak seperti simpanan. Selalu konfirmasikan dengan peminjam apakah simpanan besar yang tidak teridentifikasi adalah transfer dari rekening mereka sendiri.

Menghitung pencairan pinjaman sebagai pendapatan. Pencairan pinjaman pribadi, penarikan HELOC, dan kemajuan jalur kredit muncul sebagai simpanan. Laporan kredit peminjam akan menunjukkan pinjaman yang sesuai - lakukan perbandingan silang untuk menangkap ini.

Menghitung pengembalian dana. Simpanan $2.000 pada 15/02 yang mengikuti penarikan $2.000 pada 13/02 hampir pasti adalah pengembalian dana atau transaksi yang dibatalkan, bukan pendapatan.

Memasukkan rezeki nomplok yang tidak berulang. Simpanan $15.000 berlabel "PENGEMBALIAN DANA PAJAK" atau "PENYELESAIAN ASURANSI" bukanlah pendapatan yang memenuhi syarat kecuali jika berulang setiap tahun dengan dokumentasi.

Lupa menerapkan faktor 50-75% pada program rekening koran bisnis. Mudah terlewat pada program rekening pribadi yang terlihat serupa. Konfirmasikan apakah program memperlakukan simpanan sebagai pendapatan bersih atau kotor.

Menggunakan jumlah bulan yang salah. Wiraswasta Fannie Mae menginginkan 24 bulan dan Formulir 1084 (berbasis SPT). Non-QM rekening koran menginginkan 12 atau 24 bulan laporan. Konfirmasikan program sebelum Anda memulai.

Mencampur rekening bisnis dan pribadi. Beberapa program hanya memerlukan laporan bisnis; beberapa memerlukan pribadi; beberapa mengizinkan keduanya. Jika peminjam menyetorkan pendapatan bisnis ke rekening pribadi, program mungkin tidak mengizinkan Anda menghitungnya. Konfirmasikan aturan program.

Di Mana PDFSub Berada dalam Alur Kerja

Untuk perhitungan pendapatan rekening koran otomatis dalam skala besar, pemberi pinjaman biasanya menggunakan tumpukan:

• Koneksi bank langsung (Plaid, Finicity, MX) untuk peminjam yang dapat mengautentikasi
• Unggah laporan + penguraian + deteksi penipuan (Ocrolus, Inscribe) untuk yang lain
• Tinjauan manual dan pemodelan Excel untuk kasus-kasus khusus, bank internasional, dan pra-persetujuan / pendidikan

PDFSub cocok untuk kategori ketiga dan sebagian kedua. Ini mengonversi laporan PDF ke data Excel/CSV/QBO terstruktur dengan cepat, termasuk bank internasional dan non-AS di mana Ocrolus dan Plaid mungkin memiliki celah (130+ bahasa, 20.000+ bank). Langkah kategorisasi/pengecualian tetap manual - itu adalah keputusan penjamin emiten - tetapi Anda memulai dengan data transaksi yang lengkap dan bersih alih-alih mengetiknya baris demi baris.

Untuk pilihan format saat memasukkan ke dalam AUS atau sistem penjaminan kredit Anda, lihat QBO vs CSV vs OFX. Untuk gambaran deteksi penipuan yang lebih luas, lihat 8 Tanda Bahaya pada Rekening Koran. Untuk alur kerja konversi dasar, lihat Cara mengonversi rekening koran untuk aplikasi KPR.

Ringkasan

1. Kumpulkan jumlah bulan yang tepat (biasanya 12 atau 24 tergantung program)
2. Jumlahkan dan kecualikan simpanan non-pendapatan (transfer, pinjaman, pengembalian dana, rezeki nomplok satu kali)
3. Rata-rata bulanan dengan membagi total yang memenuhi syarat dengan jumlah bulan (terapkan faktor pengeluaran 50-75% jika program memerlukannya untuk rekening bisnis)
4. DTI = utang bulanan / pendapatan bulanan yang memenuhi syarat

Perhitungannya sederhana. Keputusan tentang apa yang akan dimasukkan dan dikecualikan adalah milik penjamin emiten. PDFSub membantu Anda mendapatkan data tingkat transaksi yang bersih dengan cepat, sehingga waktu yang Anda habiskan adalah untuk penilaian, bukan untuk entri data.