Calculer le revenu admissible à partir des relevés bancaires : Comment le calculer pour la souscription de prêt

Le calcul du revenu admissible à partir des relevés bancaires est l'une des étapes les plus courantes - et les plus sujettes aux erreurs - de la souscription de prêt, en particulier pour les emprunteurs indépendants, 1099 et ceux qui utilisent des relevés bancaires. Les mathématiques sont simples. Les décisions concernant les dépôts à inclure et ceux à exclure ne le sont pas.

Voici le flux de travail en quatre étapes utilisé par les prêteurs, les règles d'inclusion et d'exclusion qui distinguent un dépôt admissible d'un dépôt non admissible, et comment le résultat alimente le DTI. Il couvre les programmes de revenus basés sur les relevés bancaires les plus courants : indépendants selon Fannie Mae (Formulaire 1084), non-QM basés sur les relevés bancaires, et le programme analogue de Freddie Mac.

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Étape 1 : Rassembler le bon nombre de mois

Le nombre de relevés dont vous avez besoin dépend du programme :

Obtenez les relevés directement de la banque lorsque c'est possible (PDF téléchargés directement depuis le portail de la banque). Si l'emprunteur envoie des relevés par e-mail, vérifiez que le fichier provient de la banque en examinant les métadonnées du PDF - consultez notre guide des signaux d'alerte de fraude pour savoir quoi rechercher.

Pour obtenir les données dans un format utilisable (Excel, CSV ou QBO pour votre système de souscription), utilisez le Convertisseur de relevés bancaires de PDFSub. Il gère plus de 20 000 modèles bancaires et conserve les détails au niveau des transactions dont vous aurez besoin pour l'étape de catégorisation/exclusion.

Étape 2 : Additionner tous les dépôts, puis exclure

C'est là que se produisent la plupart des erreurs de calcul. La somme brute de chaque dépôt n'est pas un revenu admissible. Vous devez d'abord déduire les dépôts non liés aux revenus.

Toujours inclure

• Dépôts directs de paie W-2
• Paiements 1099 de contractants
• Revenus locatifs (collectés directement, pas par un gestionnaire immobilier qui émet un 1099)
• Paiements récurrents des plateformes d'économie collaborative (Uber, Lyft, DoorDash, Airbnb, etc.) avec au moins 12 mois d'historique
• Dépôts directs de pension et de sécurité sociale
• Pensions alimentaires ou allocations familiales ordonnées par un tribunal avec 12 mois d'historique ou plus
• Dépôts commerciaux des travailleurs indépendants (soumis au facteur de dépenses pour certains programmes)

Toujours exclure

• Virements inter-comptes (entre vos propres comptes)
• Décaissements de prêts (dépôt de prêt personnel, tirage HELOC, avance de ligne de crédit)
• Remboursements et annulations (un dépôt qui compense immédiatement un retrait antérieur)
• Remboursements d'impôts (ponctuels, non récurrents)
• Indemnisations d'assurance (ponctuelles)
• Dons (dépôts ponctuels de la famille sans schéma de récurrence)
• Dépôts d'espèces supérieurs à un seuil sans documentation de source (généralement 1 000 $ et plus pour les programmes non-QM basés sur les relevés bancaires)
• Remboursements de dépenses (remboursements de l'employeur qui apparaissent comme des dépôts)
• Retours de capital (vente d'un actif)

Utiliser votre jugement

• Gains exceptionnels : primes, commissions trimestrielles importantes. Certains programmes les autorisent s'ils sont récurrents d'année en année ; beaucoup exigent de les moyenner différemment.
• Gros dépôts en chiffres ronds provenant de sources inconnues : signaler pour documentation. Voir signaux d'alerte de fraude.
• Dépôts en devises étrangères : convertir au taux de change de la date de transaction si applicable.

L'étape de catégorisation vous appartient

PDFSub extrait chaque dépôt (date, description, montant, banque source si disponible) dans un format structuré. La décision de catégoriser/exclure appartient au souscripteur - aucun outil ne peut distinguer de manière fiable "décaissement de prêt" de "revenu" à partir d'une simple description de transaction, car les banques les décrivent de manière incohérente. Ce que vous obtenez, ce sont des données propres, prêtes à être utilisées pour appliquer les règles.

Dans Excel, le flux de travail typique :

1. Filtrer le relevé converti pour ne garder que les lignes de dépôts
2. Ajouter une colonne Catégorie avec les valeurs : REVENU, VIREMENT, PRÊT, REMBOURSEMENT, DON, GAIN EXCEPTIONNEL, AUTRE
3. Étiqueter chaque dépôt
4. Utiliser =SOMME.SI(Catégorie, "REVENU", Montant) pour obtenir le total admissible

Étape 3 : Diviser par le nombre de mois pour obtenir le revenu mensuel moyen

Une fois que vous avez le total admissible, le calcul est simple :

Total admissible / Nombre de mois = Revenu mensuel moyen

Par exemple : 72 000 $ de total admissible / 24 mois = 3 000 $/mois.

Le facteur de 50-75 % sur les programmes non-QM basés sur les relevés bancaires

Certains programmes non-QM basés sur les relevés bancaires appliquent un facteur de dépenses en plus de la moyenne des dépôts pour tenir compte des dépenses professionnelles non déclarées. Facteurs courants :

• Relevés bancaires personnels : généralement aucun facteur (vous excluez déjà les non-revenus)
• Relevés bancaires professionnels : facteur de 50-75 % (donc 10 000 $/mois de dépôts moyens = 5 000-7 500 $/mois de revenu admissible)
• Comparaison avec P&L préparé par un expert-comptable : le prêteur peut utiliser le plus bas des deux : (a) moyenne des relevés bancaires ou (b) résultat net du P&L

Confirmez le facteur avec votre AUS ou les directives spécifiques du programme. Fannie Mae pour les indépendants (Formulaire 1084) utilise une méthodologie complètement différente basée sur les déclarations fiscales, pas sur les dépôts.

Vérifications de tendance et de cohérence

Les prêteurs examinent la cohérence mois après mois. Un emprunteur avec une moyenne de 3 000 $/mois répartie comme suit : 1 000 $, 1 000 $, 1 000 $, 9 000 $, 1 000 $, ... est traité différemment d'un emprunteur avec 3 000 $, 3 100 $, 2 900 $, 3 200 $, 2 800 $, .... Le premier reçoit un revenu admissible inférieur (ou un rejet complet pour certains programmes) en raison de l'incohérence.

Dans Excel :

Moyenne :  =MOYENNE(plage_revenus_mensuels)
Écart-type : =ECARTYPE.STANDARD(plage_revenus_mensuels)
CV% : =Écart-type / Moyenne (coefficient de variation)

Un CV inférieur à 25 % est généralement acceptable. Un CV supérieur à 50 % déclenche des exigences de documentation supplémentaires.

Étape 4 : Calculer le DTI

Le DTI (ratio d'endettement / revenu) est la métrique standard d'abordabilité en souscription :

DTI % = (Obligations de dettes mensuelles / Revenu mensuel admissible) * 100

Les obligations de dettes mensuelles incluent

• Paiements hypothécaires proposés (principal + intérêts + taxes + assurance) (PITI)
• Cotisations HOA, le cas échéant
• Paiements hypothécaires existants sur d'autres propriétés
• Paiements de prêts automobiles
• Paiements de prêts étudiants (les règles spécifiques varient selon le programme pour les plans de remboursement basés sur le revenu)
• Paiements minimums de cartes de crédit (du rapport de crédit)
• Paiements de prêts personnels
• Obligations alimentaires et allocations familiales
• Paiements de prêts cosignés (sous certaines conditions)

Les obligations de dettes mensuelles excluent

• Services publics (électricité, gaz, eau, internet)
• Primes d'assurance autres que le PITI
• Factures de téléphone portable
• Garderie et frais de scolarité
• Prêts 401(k) (dans la plupart des cas)
• Déductions volontaires

Seuils de DTI

Le DTI primo-accédant concerne uniquement le logement (PITI / revenu). Le DTI global concerne la dette totale / revenu.

Erreurs courantes qui renvoient les dossiers à l'emprunteur

Compter les virements comme revenus. Lorsqu'un emprunteur a plusieurs comptes et que vous n'en examinez qu'un, les virements d'un autre compte ressemblent à des dépôts. Confirmez toujours avec l'emprunteur si les gros dépôts non identifiés sont des virements de ses propres comptes.

Compter les décaissements de prêts comme revenus. Les décaissements de prêts personnels, les tirages HELOC et les avances de ligne de crédit apparaissent comme des dépôts. Le rapport de crédit de l'emprunteur indiquera le prêt correspondant - croisez les informations pour les repérer.

Compter les remboursements. Un dépôt de 2 000 $ le 15/02 qui suit un retrait de 2 000 $ le 13/02 est presque certainement un remboursement ou une transaction annulée, pas un revenu.

Inclure les gains exceptionnels non récurrents. Un dépôt de 15 000 $ intitulé "REMBOURSEMENT D'IMPÔT" ou "INDEMNISATION D'ASSURANCE" n'est pas un revenu admissible, sauf s'il se répète annuellement avec documentation.

Oublier d'appliquer le facteur de 50-75 % sur les programmes de relevés bancaires professionnels. Facile à manquer sur les programmes de comptes personnels qui semblent similaires. Confirmez si le programme traite les dépôts comme un revenu net ou brut.

Utiliser le mauvais nombre de mois. Fannie Mae pour les indépendants demande 24 mois et le Formulaire 1084 (basé sur les déclarations fiscales). Le non-QM basé sur les relevés bancaires demande 12 ou 24 mois de relevés. Confirmez le programme avant de commencer.

Mélanger les comptes professionnels et personnels. Certains programmes exigent uniquement des relevés professionnels ; certains exigent des relevés personnels ; certains autorisent l'un ou l'autre. Si l'emprunteur a déposé des revenus professionnels sur un compte personnel, le programme peut ne pas vous autoriser à les compter. Confirmez les règles du programme.

Où PDFSub s'intègre dans le flux de travail

Pour le calcul automatisé des revenus à partir des relevés bancaires à grande échelle, les prêteurs utilisent généralement une combinaison de :

• Connexion bancaire directe (Plaid, Finicity, MX) pour les emprunteurs qui peuvent s'authentifier
• Téléchargement de relevés + analyse + détection de fraude (Ocrolus, Inscribe) pour tous les autres
• Examen manuel et modélisation Excel pour les cas limites, les banques internationales et la pré-approbation / éducation

PDFSub s'intègre dans le troisième cas et partiellement dans le second. Il convertit rapidement les relevés PDF en données structurées Excel/CSV/QBO, y compris pour les banques internationales et non-américaines où Ocrolus et Plaid peuvent avoir des lacunes (plus de 130 langues, plus de 20 000 banques). L'étape de catégorisation/exclusion reste manuelle - c'est la décision du prêteur - mais vous commencez avec des données de transaction complètes et propres au lieu de les saisir ligne par ligne.

Pour le choix du format lors de l'alimentation de votre AUS ou de votre système de souscription, consultez QBO vs CSV vs OFX. Pour une vue plus large de la détection de fraude, consultez 8 signaux d'alerte sur un relevé bancaire. Pour le flux de travail de conversion de base, consultez Comment convertir des relevés bancaires pour des demandes de prêt hypothécaire.

Résumé

1. Rassemblez le bon nombre de mois (généralement 12 ou 24 selon le programme)
2. Additionnez et excluez les dépôts non liés aux revenus (virements, prêts, remboursements, gains exceptionnels ponctuels)
3. Calculez la moyenne mensuelle en divisant le total admissible par le nombre de mois (appliquez un facteur de dépenses de 50-75 % si le programme l'exige pour les comptes professionnels)
4. DTI = dettes mensuelles / revenu mensuel admissible

Les mathématiques sont simples. Les décisions concernant ce qu'il faut inclure et exclure appartiennent au souscripteur. PDFSub vous fournit rapidement des données transactionnelles propres et complètes, afin que le temps que vous passez soit consacré au jugement, et non à la saisie de données.