Cálculo de Ingresos Calificables de Extractos Bancarios: Cómo Calcularlos para la Suscripción de Préstamos

Calcular los ingresos calificables a partir de extractos bancarios es uno de los pasos más comunes, y con mayor propensión a errores, en la suscripción de préstamos, especialmente para prestatarios autónomos, 1099 y de préstamos con extractos bancarios. Las matemáticas son sencillas. Las decisiones sobre qué depósitos incluir y cuáles excluir no lo son.

Este es el flujo de trabajo de cuatro pasos que utilizan los prestamistas, las reglas de inclusión y exclusión que distinguen un depósito calificable de uno no calificable, y cómo el resultado alimenta el DTI. Cubre los programas de ingresos por extractos bancarios más comunes: autónomos de Fannie Mae (Formulario 1084), no-QM de extractos bancarios y el programa análogo de Freddie Mac.

¿Quiere usar esta guía en su blog? Copie este código de inserción:

Paso 1: Reúna el Número Correcto de Meses

El número de extractos que necesita depende del programa:

Obtenga los extractos directamente del banco cuando sea posible (PDF descargados directamente del portal del banco). Si el prestatario envía extractos por correo electrónico, verifique que el archivo sea del banco revisando los metadatos del PDF; consulte nuestra guía de señales de alerta de fraude para saber qué buscar.

Para obtener los datos en un formato utilizable (Excel, CSV o QBO para su sistema de suscripción), utilice el Convertidor de Extractos Bancarios de PDFSub. Maneja más de 20.000 plantillas bancarias y conserva el detalle a nivel de transacción que necesitará para el paso de categorización/exclusión.

Paso 2: Sume Todos los Depósitos, Luego Excluya

Aquí es donde ocurren la mayoría de los errores de cálculo. La suma bruta de cada depósito no es un ingreso calificable. Primero debe eliminar los depósitos que no son ingresos.

Incluir siempre

• Depósitos directos de nómina W-2
• Pagos de contratistas 1099
• Ingresos por alquiler (cobrados directamente, no a través de un administrador de propiedades que emite un 1099)
• Pagos recurrentes de economía colaborativa (Uber, Lyft, DoorDash, Airbnb, etc.) con al menos 12 meses de historial
• Depósitos directos de pensión y Seguridad Social
• Pensiones alimenticias o manutención de hijos ordenadas por tribunal con 12+ meses de historial
• Depósitos de negocios de autónomos (sujetos a factor de gastos en algunos programas)

Excluir siempre

• Transferencias entre cuentas (entre sus propias cuentas)
• Desembolsos de préstamos (depósito de préstamo personal, disposición de HELOC, avance de línea de crédito)
• Reembolsos y reversiones (un depósito que compensa inmediatamente un retiro anterior)
• Reembolsos de impuestos (únicos, no recurrentes)
• Liquidaciones de seguros (únicas)
• Regalos (depósitos únicos de familiares sin patrón de recurrencia)
• Depósitos en efectivo por encima de un umbral sin documentación de origen (típicamente $1,000+ en programas no-QM de extractos bancarios)
• Gastos reembolsados (reembolsos de empleadores que aparecen como depósitos)
• Devolución de capital (venta de un activo)

Use su criterio

• Bonificaciones inesperadas: pagos de bonos, grandes comisiones trimestrales. Algunos programas los permiten si son recurrentes año tras año; muchos requieren promediarlos de manera diferente.
• Depósitos grandes de cifras redondas de fuentes desconocidas: solicite documentación. Consulte señales de alerta de fraude.
• Depósitos en moneda extranjera: convierta a la tasa de cambio de la fecha de la transacción, si corresponde.

El paso de categorización es suyo

PDFSub extrae cada depósito (fecha, descripción, monto, banco de origen si está disponible) en un formato estructurado. La decisión de categorizar/excluir es del suscriptor; ninguna herramienta puede distinguir de manera confiable "desembolso de préstamo" de "ingresos" solo a partir de una descripción de transacción, porque los bancos los describen de manera inconsistente. Lo que obtiene son datos limpios listos para que usted aplique las reglas.

En Excel, el flujo de trabajo típico:

1. Filtre el extracto convertido solo a las filas de depósitos
2. Agregue una columna Categoría con los valores: INGRESO, TRANSFERENCIA, PRÉSTAMO, REEMBOLSO, REGALO, BONIFICACIÓN, OTRO
3. Etiquete cada depósito
4. Use =SUMAR.SI(Categoría, "INGRESO", Monto) para obtener el total calificable

Paso 3: Divida por Meses para Obtener el Ingreso Mensual Promedio

Una vez que tenga el total calificable, las matemáticas son sencillas:

Total calificable / Número de meses = Ingreso mensual promedio

Por ejemplo: $72,000 total calificable / 24 meses = $3,000/mes.

El factor del 50-75% en programas no-QM de extractos bancarios

Algunos programas no-QM de extractos bancarios aplican un factor de gastos además del promedio de depósitos para tener en cuenta los gastos comerciales no declarados. Factores comunes:

• Extractos bancarios personales: típicamente sin factor (ya está excluyendo lo que no son ingresos)
• Extractos bancarios de empresas: factor del 50-75% (por lo que $10,000/mes en depósitos promedio = $5,000-7,500/mes de ingresos calificables)
• Referencia cruzada de P&L preparada por CPA: el prestamista puede usar el menor de (a) promedio de extracto bancario o (b) ingreso neto de P&L

Confirme el factor con su AUS o las pautas del programa específico. Los autónomos de Fannie Mae (Formulario 1084) utilizan una metodología completamente diferente basada en declaraciones de impuestos, no en depósitos.

Verificaciones de tendencias y consistencia

Los prestamistas observan la consistencia mes a mes. Un prestatario con un promedio de $3,000/mes dividido como $1,000, $1,000, $1,000, $9,000, $1,000, ... se trata de manera diferente a uno con $3,000, $3,100, $2,900, $3,200, $2,800, .... El primero recibe un ingreso calificable menor (o rechazo total en algunos programas) debido a la inconsistencia.

En Excel:

Promedio:  =PROMEDIO(rango_ingresos_mensuales)
DesvEst: =DESVEST.P(rango_ingresos_mensuales)
CV%: =DesvEst / Promedio (coeficiente de variación)

Un CV inferior al 25% suele ser aceptable. Un CV superior al 50% activa requisitos de documentación adicional.

Paso 4: Calcule el DTI

El DTI (ratio deuda-ingresos) es la métrica estándar de asequibilidad de la suscripción:

% DTI = (Obligaciones de deuda mensuales / Ingresos calificables mensuales) * 100

Las obligaciones de deuda mensuales incluyen

• Pago de capital + intereses + impuestos + seguro (PITI) de la nueva hipoteca propuesta
• Cuotas de la HOA, si aplica
• Pagos de hipotecas existentes en otras propiedades
• Pagos de préstamos de automóvil
• Pagos de préstamos estudiantiles (las reglas específicas varían según el programa para los planes de pago basados en ingresos)
• Pagos mínimos de tarjetas de crédito (del informe de crédito)
• Pagos de préstamos personales
• Obligaciones de pensión alimenticia y manutención de hijos
• Pagos de préstamos co-firmados (bajo condiciones específicas)

Las obligaciones de deuda mensuales excluyen

• Servicios públicos (electricidad, gas, agua, internet)
• Primas de seguro distintas de PITI
• Facturas de teléfono móvil
• Guardería y matrícula
• Préstamos 401(k) (en la mayoría de los casos)
• Deducciones voluntarias

Umbrales de DTI

El DTI frontal es solo para vivienda (PITI / ingresos). El DTI trasero es deuda total / ingresos.

Errores Comunes que Devuelven Archivos al Prestatario

Contar transferencias como ingresos. Cuando un prestatario tiene varias cuentas y usted solo revisa una, las transferencias de la otra cuenta parecen depósitos. Confirme siempre con el prestatario si los depósitos grandes no identificados son transferencias de sus propias cuentas.

Contar desembolsos de préstamos como ingresos. Los desembolsos de préstamos personales, las disposiciones de HELOC y los avances de línea de crédito aparecen como depósitos. El informe de crédito del prestatario mostrará el préstamo correspondiente: haga una referencia cruzada para detectar estos.

Contar reembolsos. Un depósito de $2,000 el 15/02 que sigue a un retiro de $2,000 el 13/02 es casi seguro un reembolso o una transacción revertida, no un ingreso.

Incluir bonificaciones inesperadas no recurrentes. Un depósito de $15,000 etiquetado como "REEMBOLSO DE IMPUESTOS" o "LIQUIDACIÓN DE SEGUROS" no es un ingreso calificable a menos que se repita anualmente con documentación.

Olvidar aplicar el factor del 50-75% en programas de extractos bancarios de empresas. Fácil de pasar por alto en programas de cuentas personales que parecen similares. Confirme si el programa trata los depósitos como ingreso neto o bruto.

Usar el número incorrecto de meses. Los autónomos de Fannie Mae quieren 24 meses y el Formulario 1084 (basado en declaraciones de impuestos). Los no-QM de extractos bancarios quieren 12 o 24 meses de extractos. Confirme el programa antes de empezar.

Mezclar cuentas de empresa y personales. Algunos programas requieren solo extractos de empresa; otros requieren personales; algunos permiten ambos. Si el prestatario depositó ingresos comerciales en una cuenta personal, el programa puede no permitirle contarlos. Confirme las reglas del programa.

Dónde Encaja PDFSub en el Flujo de Trabajo

Para el cálculo automatizado de ingresos a partir de extractos bancarios a escala, los prestamistas suelen utilizar una combinación de:

• Conexión bancaria directa (Plaid, Finicity, MX) para prestatarios que pueden autenticarse
• Carga y análisis de extractos + detección de fraude (Ocrolus, Inscribe) para todos los demás
• Revisión manual y modelado en Excel para casos excepcionales, bancos internacionales y pre-aprobación / educación

PDFSub encaja en el tercer grupo y parcialmente en el segundo. Convierte los extractos PDF a datos estructurados de Excel/CSV/QBO rápidamente, incluyendo bancos internacionales y no estadounidenses donde Ocrolus y Plaid pueden tener lagunas (más de 130 idiomas, más de 20.000 bancos). El paso de categorización/exclusión sigue siendo manual - esa es la decisión del prestamista - pero usted comienza con datos de transacciones completos y limpios en lugar de escribirlos fila por fila.

Para la elección del formato al introducirlo en su AUS o sistema de suscripción, consulte QBO vs CSV vs OFX. Para una visión más amplia de la detección de fraude, consulte 8 Señales de Alerta en un Extracto Bancario. Para el flujo de trabajo básico de conversión, consulte Cómo convertir extractos bancarios para solicitudes de hipotecas.

Resumen

1. Reúna el número correcto de meses (típicamente 12 o 24 dependiendo del programa)
2. Sume y excluya depósitos que no sean ingresos (transferencias, préstamos, reembolsos, bonificaciones únicas)
3. Promedio mensual dividiendo el total calificable por el número de meses (aplique el factor de gastos del 50-75% si el programa lo requiere para cuentas de empresa)
4. DTI = deuda mensual / ingreso calificable mensual

Las matemáticas son sencillas. Las decisiones sobre qué incluir y excluir son del suscriptor. PDFSub le proporciona datos limpios a nivel de transacción rápidamente, para que el tiempo que dedique sea a la toma de decisiones, no a la entrada de datos.