Qualificació d'ingressos a partir de extractes bancaris: Com calcular-los per a la subscripció de préstecs
El flux de treball de quatre passos que els prestadors utilitzen per calcular els ingressos qualificats a partir d'extractes bancaris de 12 o 24 mesos: quins dipòsits comptar, quins excloure i com calcular el DTI a partir del resultat. Cobreix els autònoms de Fannie Mae, els no-QM basats en extractes bancaris i els ingressos 1099.
Calcular els ingressos qualificats a partir d'extractes bancaris és un dels passos més comuns, i més propensos a errors, en la subscripció de préstecs, especialment per a autònoms, 1099 i prestataris amb préstecs basats en extractes bancaris. Les matemàtiques són senzilles. Les decisions sobre quins dipòsits incloure i quins excloure no ho són.
Aquest és el flux de treball de quatre passos que utilitzen els prestadors, les regles d'inclusió i exclusió que distingeixen un dipòsit qualificat d'un no qualificat, i com el resultat alimenta el DTI. Cobreix els programes d'ingressos d'extractes bancaris més comuns: autònoms de Fannie Mae (Formulari 1084), no-QM basats en extractes bancaris i el programa anàleg de Freddie Mac.
Vols utilitzar aquesta guia al teu blog? Copia aquest codi d'incrustació:
Pas 1: Recopilar el nombre correcte de mesos
El nombre d'extractes que necessites depèn del programa:
| Programa | Mesos requerits | Notes |
|---|---|---|
| Autònoms de Fannie Mae (Formulari 1084) | 24 mesos | Més 2 anys de declaracions d'impostos i P&L de l'any en curs |
| Autònoms de Freddie Mac | 24 mesos | Similar a Fannie |
| No-QM basat en extractes bancaris (compte personal) | 12 o 24 mesos | Específic del prestador; 24 més comú |
| No-QM basat en extractes bancaris (compte empresarial) | 12 o 24 mesos | De vegades s'aplica un factor de despesa del 50% |
| Ingressos addicionals W-2 (feines puntuals, 1099) | 12 mesos | Per confirmar la consistència dels ingressos addicionals |
| Programes d'esgotament d'actius | 2 mesos | Programa diferent - actius no ingressos |
Obtén els extractes directament del banc quan sigui possible (PDFs descarregats directament del portal del banc). Si el prestatari envia extractes per correu electrònic, verifica que el fitxer sigui del banc comprovant els metadatos del PDF; consulta la nostra guia de senyals d'alerta de frau per saber què buscar.
Per obtenir les dades en un format utilitzable (Excel, CSV o QBO per al teu sistema de subscripció), utilitza el Convertidor d'Extractes Bancaris de PDFSub. Gestiona més de 20.000 plantilles bancàries i preserva el detall a nivell de transacció que necessitaràs per al pas de categorització/exclusió.
Pas 2: Sumar tots els dipòsits, després excloure
Aquí és on es produeixen la majoria d'errors de càlcul. La suma bruta de cada dipòsit no són ingressos qualificats. Primer has de deduir els dipòsits no-ingressos.
Sempre incloure
- Dipòsits directes de nòmina W-2
- Pagaments de contractistes 1099
- Ingressos per lloguer (rebuts directament, no a través d'un gestor immobiliari que emet un 1099)
- Pagaments recurrents d'economia col·laborativa (Uber, Lyft, DoorDash, Airbnb, etc.) amb almenys 12 mesos d'historial
- Dipòsits directes de pensions i Seguretat Social
- Manutenció o pensió alimentària ordenada per tribunal amb 12+ mesos d'historial
- Dipòsits empresarials d'autònoms (subjectes a factor de despeses en alguns programes)
Sempre excloure
- Transferències entre comptes (entre els teus propis comptes)
- Desemborsaments de préstecs (dipòsit de préstec personal, desemborsament de HELOC, avançament de línia de crèdit)
- Reembossaments i devolucions (un dipòsit que compensa immediatament un retir anterior)
- Reembossaments d'impostos (únics, no recurrents)
- Liquidacions d'assegurances (úniques)
- Regals (dipòsits únics de familiars sense patró de recurrència)
- Dipòsits en efectiu superiors a un llindar sense documentació de font (típicament 1.000 $ o més en programes no-QM basats en extractes bancaris)
- Reembossaments de despeses (reembossaments de l'empresa que apareixen com a dipòsits)
- Retorns de capital (venda d'un actiu)
Utilitzar el judici
- Bonificacions inesperades: pagaments de bonificacions, grans comissions trimestrals. Alguns programes els permeten si són recurrents any rere any; molts requereixen fer-ne una mitjana de manera diferent.
- Grans dipòsits de xifra rodona de fonts desconegudes: senyalar per a documentació. Veure senyals d'alerta de frau.
- Dipòsits en moneda estrangera: convertir al tipus de canvi de la data de la transacció si escau.
El pas de categorització és teu
PDFSub extreu cada dipòsit (data, descripció, import, banc d'origen si està disponible) en un format estructurat. La decisió de categoritzar/excloure és de l'analista de subscripció; cap eina pot distingir de manera fiable "avançament de préstec" d'"ingressos" només a partir d'una descripció de transacció, perquè els bancs els descriuen de manera inconsistent. El que obtens són dades netes preparades perquè apliquis les regles.
A Excel, el flux de treball típic: 1. Filtra l'extracte convertit només a files de dipòsit
2. Afegeix una columna Categoria amb valors: INGRÉS, TRANSFERÈNCIA, PRÉSTEC, REEMBORSAMENT, REGAL, BONIFICACIÓ, ALTRES
3. Etiqueta cada dipòsit
4. Utilitza =SUMIF(Categoria, "INGRÉS", Import) per obtenir el total qualificat
Pas 3: Dividir per mesos per obtenir els ingressos mensuals mitjans
Un cop tinguis el total qualificat, les matemàtiques són senzilles:
Total qualificat / Nombre de mesos = Ingrés mensual mitjàPer exemple: 72.000 $ de total qualificat / 24 mesos = 3.000 $/mes.
El factor del 50-75% en programes no-QM basats en extractes bancaris
Alguns programes no-QM basats en extractes bancaris apliquen un factor de despeses a més de la mitjana dels dipòsits per tenir en compte les despeses empresarials no declarades. Factors comuns:
- Extractes bancaris personals: normalment sense factor (ja estàs excloent els no-ingressos)
- Extractes bancaris empresarials: factor del 50-75% (per tant, 10.000 $/mes de dipòsits mitjans = 5.000-7.500 $/mes d'ingressos qualificats)
- Referència creuada de P&L preparada per un CPA: el prestador pot utilitzar el menor de (a) la mitjana de l'extracte bancari o (b) els ingressos nets del P&L
Confirma el factor amb el teu AUS o les directrius del programa específic. Els autònoms de Fannie Mae (Formulari 1084) utilitzen una metodologia completament diferent basada en declaracions d'impostos, no en dipòsits.
Comprovacions de tendència i consistència
Els prestadors analitzen la consistència mes a mes. Un prestatari amb una mitjana de 3.000 $/mes dividida com 1.000 $, 1.000 $, 1.000 $, 9.000 $, 1.000 $, ... es tracta de manera diferent que un amb 3.000 $, 3.100 $, 2.900 $, 3.200 $, 2.800 $, .... El primer rep uns ingressos qualificats inferiors (o el rebuig total en alguns programes) a causa de la inconsistència.
A Excel:
Mitjana: =MITJANA(rang_ingressos_mensuals)
Desv.Est: =DESVEST.P(rang_ingressos_mensuals)
CV%: =Desv.Est / Mitjana (coeficient de variació)Un CV inferior al 25% és generalment acceptable. Un CV superior al 50% requereix documentació addicional.
Pas 4: Calcular el DTI
El DTI (índex de deute/ingressos) és la mètrica estàndard d'afrontabilitat de la subscripció:
DTI % = (Obligacions de deute mensuals / Ingressos qualificats mensuals) * 100Les obligacions de deute mensuals inclouen
- Pagaments proposats de nou préstec hipotecari + interessos + impostos + assegurances (PITI)
- Quotes de comunitat de propietaris, si escau
- Pagaments de préstecs hipotecaris existents en altres propietats
- Pagaments de préstecs d'automòbil
- Pagaments de préstecs estudiantils (les regles específiques varien segons el programa per als plans de pagament basats en ingressos)
- Pagaments mínims de targetes de crèdit (del informe de crèdit)
- Pagaments de préstecs personals
- Obligacions de manutenció i pensió alimentària
- Pagaments de préstecs co-signats (sota condicions específiques)
Les obligacions de deute mensuals exclouen
- Serveis públics (electricitat, gas, aigua, internet)
- Primes d'assegurança diferents del PITI
- Factures de telèfon mòbil
- Guarderia i matrícula
- Préstecs 401(k) (en la majoria dels casos)
Llindars de DTI
| Programa | Límit DTI d'entrada (front-end) | Límit DTI de sortida (back-end) |
|---|---|---|
| Convencional (Fannie Mae) | n/a | 50% (la subscripció automàtica pot permetre més alt) |
| Convencional (Freddie Mac) | n/a | 50% |
| FHA | 31% | 43% (la subscripció manual pot anar més alta amb factors compensatoris) |
| VA | n/a | 41% (alguns prestadors permeten més alt amb ingressos residuals) |
| USDA | 29% | 41% |
| No-QM basat en extractes bancaris | n/a | 43-55% depenent del prestador |
| Port de seguretat de Préstec Qualificat (QM) | n/a | 43% |
El DTI d'entrada és només habitatge (PITI / ingressos). El DTI de sortida és deute total / ingressos.
Errors Comuns que Tornen els Arxius al Prestatari
Comptar transferències com a ingressos. Quan un prestatari té diversos comptes i només en revises un, les transferències des de l'altre compte semblen dipòsits. Confirma sempre amb el prestatari si els dipòsits grans no identificats són transferències dels seus propis comptes.
Comptar desemborsaments de préstecs com a ingressos. Els desemborsaments de préstecs personals, els desemborsaments de HELOC i els avançaments de línia de crèdit apareixen com a dipòsits. L'informe de crèdit del prestatari mostrarà el préstec corresponent; fes una referència creuada per detectar-los.
Comptar reembossaments. Un dipòsit de 2.000 $ el 15/02 que segueix un retir de 2.000 $ el 13/02 és gairebé segurament un reembossament o una transacció revertida, no ingressos.
Incloure bonificacions inesperades no recurrents. Un dipòsit de 15.000 $ etiquetat com a "REEMBORSAMENT D'IMPOSTOS" o "LIQUIDACIÓ D'ASSEGURANÇA" no són ingressos qualificats a menys que es repeteixi anualment amb documentació.
Oblidar d'aplicar el factor del 50-75% en programes d'extractes bancaris empresarials. Fàcil d'oblidar en programes de comptes personals que semblen similars. Confirma si el programa tracta els dipòsits com a ingressos nets o bruts.
Utilitzar el nombre incorrecte de mesos. Els autònoms de Fannie Mae volen 24 mesos i el Formulari 1084 (basat en declaracions d'impostos). Els no-QM basats en extractes bancaris volen 12 o 24 mesos d'extractes. Confirma el programa abans de començar.
Barrejar comptes empresarials i personals. Alguns programes requereixen només extractes empresarials; alguns requereixen personals; alguns permeten qualsevol dels dos. Si el prestatari va dipositar ingressos empresarials en un compte personal, el programa pot no permetre't comptar-los. Confirma les regles del programa.
On encaixa PDFSub en el flux de treball
Per al càlcul automatitzat d'ingressos a partir d'extractes bancaris a gran escala, els prestadors solen utilitzar una pila de:
- Connexió bancària directa (Plaid, Finicity, MX) per als prestatari que poden autenticar-se
- Càrrega d'extractes + anàlisi + detecció de frau (Ocrolus, Inscribe) per a la resta
- Revisió manual i modelatge d'Excel per a casos excepcionals, bancs internacionals i pre-aprovació / educació
PDFSub s'ajusta al tercer bloc i parcialment al segon. Converteix els extractes PDF a dades estructurades d'Excel/CSV/QBO ràpidament, inclosos bancs internacionals i no-nord-americans on Ocrolus i Plaid poden tenir buits (més de 130 idiomes, més de 20.000 bancs). El pas de categorització/exclusió roman manual; aquesta és la decisió de l'analista, però comences amb dades de transacció completes i netes en lloc d'introduir-les fila per fila.
Per a l'elecció del format a l'hora d'introduir-lo al teu AUS o sistema de subscripció, veure QBO vs CSV vs OFX. Per a una visió més àmplia de la detecció de frau, veure 8 senyals d'alerta en un extracte bancari. Per al flux de treball bàsic de conversió, veure Com convertir extractes bancaris per a sol·licituds hipotecàries.
Resum
- Recopilar el nombre correcte de mesos (típicament 12 o 24 depenent del programa)
- Sumar i excloure dipòsits no-ingressos (transferències, préstecs, reembossaments, bonificacions úniques)
- Mitjana mensual dividint el total qualificat pel nombre de mesos (aplicar factor de despeses del 50-75% si el programa ho requereix per a comptes empresarials)
- DTI = deute mensual / ingressos qualificats mensuals
Les matemàtiques són senzilles. Les decisions sobre què incloure i excloure són de l'analista. PDFSub t'ofereix dades netes a nivell de transacció ràpidament, de manera que el temps que dediques és a la decisió, no a l'entrada de dades.