تأهيل الدخل من كشوفات الحساب البنكية: كيفية حسابه لتقييم القروض

يعد حساب الدخل المؤهل من كشوفات الحساب البنكية أحد أكثر الخطوات شيوعًا - والأكثر عرضة للأخطاء - في تقييم القروض، خاصة بالنسبة للمقترضين العاملين لحسابهم الخاص، أو الذين يتلقون دخل 1099، أو يعتمدون على كشوفات الحساب البنكية. الرياضيات بسيطة. لكن القرارات المتعلقة بالودائع التي يجب تضمينها وتلك التي يجب استبعادها ليست كذلك.

هذا هو سير العمل المكون من أربع خطوات الذي يستخدمه المقرضون، وقواعد التضمين والاستبعاد التي تميز الوديعة المؤهلة عن غير المؤهلة، وكيفية تغذية النتيجة لنسبة الدين إلى الدخل (DTI). ويشمل برامج الدخل الأكثر شيوعًا بناءً على كشوفات الحساب البنكية: الموظفون لحسابهم الخاص وفقًا لفاني ماي (النموذج 1084)، والقروض غير المطابقة للمواصفات (non-QM) بناءً على كشوفات الحساب، والبرنامج المماثل لفردي ماك.

هل ترغب في استخدام هذا الدليل على مدونتك؟ انسخ رمز التضمين هذا:

الخطوة 1: جمع العدد الصحيح من الأشهر

يعتمد عدد الكشوفات التي تحتاجها على البرنامج:

اسحب الكشوفات مباشرة من البنك عند الإمكان (ملفات PDF التي تم تنزيلها مباشرة من بوابة البنك). إذا أرسل المقترض الكشوفات عبر البريد الإلكتروني، فتحقق من أن الملف من البنك عن طريق فحص بيانات PDF الوصفية - انظر دليلنا لأعلام الاحتيال لمعرفة ما يجب البحث عنه.

للحصول على البيانات بتنسيق قابل للاستخدام (Excel، CSV، أو QBO لنظام التقييم الخاص بك)، استخدم محول كشوفات الحساب البنكية من PDFSub. يتعامل مع أكثر من 20,000 قالب بنكي ويحافظ على تفاصيل المعاملات التي ستحتاجها لخطوة التصنيف/الاستبعاد.

الخطوة 2: جمع كل الودائع، ثم استبعاد غير المؤهل منها

هنا تحدث معظم أخطاء الحساب. المجموع الخام لكل وديعة ليس دخلًا مؤهلًا. يجب عليك استبعاد الودائع غير المتعلقة بالدخل أولاً.

قم دائمًا بالتضمين

• ودائع الرواتب المباشرة (W-2)
• مدفوعات المقاولين (1099)
• دخل الإيجار (المُحصّل مباشرة، وليس من خلال مدير عقارات يصدر 1099)
• مدفوعات اقتصاد العمل الحر المتكررة (Uber، Lyft، DoorDash، Airbnb، إلخ) مع تاريخ لا يقل عن 12 شهرًا
• ودائع المعاشات والضمان الاجتماعي المباشرة
• النفقة أو دعم الأطفال المحكوم بها قضائيًا مع تاريخ لا يقل عن 12 شهرًا
• ودائع الأعمال للموظفين لحسابهم الخاص (تخضع لعامل النفقات في بعض البرامج)

قم دائمًا بالاستبعاد

• التحويلات بين الحسابات (بين حساباتك الخاصة)
• صرف القروض (إيداع قرض شخصي، سحب خط ائتمان عقاري، سحب خط ائتمان)
• المبالغ المستردة والمعاملات الملغاة (وديعة تلغي فورًا سحبًا سابقًا)
• المبالغ المستردة للضرائب (مرة واحدة، غير متكررة)
• تسويات التأمين (مرة واحدة)
• الهدايا (ودائع لمرة واحدة من العائلة بدون نمط تكرار)
• الودائع النقدية التي تتجاوز حدًا معينًا بدون وثائق مصدر (عادةً 1000 دولار أو أكثر في برامج القروض غير المطابقة للمواصفات بناءً على كشوفات الحساب)
• المبالغ المستردة للنفقات (مبالغ مستردة من صاحب العمل تظهر كودائع)
• عائدات رأس المال (بيع أصل)

استخدم حكمك

• المكاسب غير المتوقعة: مدفوعات المكافآت، عمولات ربع سنوية كبيرة. تسمح بعض البرامج بها إذا كانت متكررة عامًا بعد عام؛ يتطلب الكثير منها حساب متوسط لها بشكل مختلف.
• الودائع الكبيرة ذات الأرقام المستديرة من مصادر غير معروفة: ضع علامة عليها لطلب الوثائق. انظر أعلام الاحتيال.
• ودائع العملات الأجنبية: قم بتحويلها بسعر الصرف في تاريخ المعاملة إذا كان ذلك منطبقًا.

خطوة التصنيف لك

يقوم PDFSub باستخراج كل وديعة (التاريخ، الوصف، المبلغ، البنك المصدر إذا كان متاحًا) بتنسيق منظم. قرار التصنيف/الاستبعاد هو قرار المُقيِّم - لا يمكن لأي أداة التمييز بشكل موثوق بين "صرف القرض" و "الدخل" فقط من وصف المعاملة، لأن البنوك تصفها بشكل غير متسق. ما تحصل عليه هو بيانات نظيفة جاهزة لتطبيق القواعد.

في Excel، سير العمل النموذجي:

1. قم بتصفية الكشف المحول لعرض صفوف الودائع فقط
2. أضف عمود Category (الفئة) بقيم: INCOME (دخل)، TRANSFER (تحويل)، LOAN (قرض)، REFUND (استرداد)، GIFT (هدية)، WINDFALL (مكسب غير متوقع)، OTHER (أخرى)
3. قم بتمييز كل وديعة
4. استخدم =SUMIF(Category, "INCOME", Amount) للحصول على الإجمالي المؤهل

الخطوة 3: القسمة على عدد الأشهر للحصول على متوسط الدخل الشهري

بمجرد حصولك على الإجمالي المؤهل، تكون الرياضيات بسيطة:

الإجمالي المؤهل / عدد الأشهر = متوسط الدخل الشهري

على سبيل المثال: 72,000 دولار إجمالي مؤهل / 24 شهرًا = 3,000 دولار شهريًا.

عامل 50-75% في برامج القروض غير المطابقة للمواصفات (non-QM) بناءً على كشوفات الحساب البنكية

تطبق بعض برامج القروض غير المطابقة للمواصفات (non-QM) بناءً على كشوفات الحساب البنكية عامل نفقات فوق متوسط الودائع لحساب النفقات التجارية غير المبلغ عنها. العوامل الشائعة:

• كشوفات الحساب البنكية الشخصية: عادة لا يوجد عامل (لقد استبعدت بالفعل غير الدخل)
• كشوفات الحساب البنكية التجارية: عامل 50-75% (لذلك متوسط 10,000 دولار شهريًا من الودائع = 5,000-7,500 دولار شهريًا دخل مؤهل)
• مقارنة مع بيان دخل وأرباح مُعد بواسطة محاسب قانوني (CPA): قد يستخدم المقرض الحد الأدنى من (أ) متوسط كشف الحساب البنكي أو (ب) صافي دخل بيان الدخل والأرباح.

تأكد من العامل مع نظام المساعدة الآلي (AUS) الخاص بك أو مع إرشادات البرنامج المحددة. يستخدم برنامج فاني ماي للموظفين لحسابهم الخاص (النموذج 1084) منهجية مختلفة تمامًا تعتمد على الإقرارات الضريبية، وليس الودائع.

فحوصات الاتجاه والاتساق

ينظر المقرضون إلى الاتساق من شهر لآخر. يتم التعامل مع المقترض الذي لديه متوسط 3,000 دولار شهريًا مقسمًا كـ 1,000 دولار، 1,000 دولار، 1,000 دولار، 9,000 دولار، 1,000 دولار، ... بشكل مختلف عن المقترض الذي لديه 3,000 دولار، 3,100 دولار، 2,900 دولار، 3,200 دولار، 2,800 دولار، .... الأول يحصل على دخل مؤهل أقل (أو رفض كامل في بعض البرامج) بسبب عدم الاتساق.

في Excel:

المتوسط:  =AVERAGE(monthly_income_range)
الانحراف المعياري: =STDEV.P(monthly_income_range)
معامل الاختلاف %: =StDev / Average (coefficient of variation)

عادة ما يكون معامل الاختلاف أقل من 25% مقبولًا. معامل الاختلاف الذي يزيد عن 50% يتطلب وثائق إضافية.

الخطوة 4: حساب نسبة الدين إلى الدخل (DTI)

نسبة الدين إلى الدخل (DTI) هي المقياس القياسي للقدرة على تحمل التكاليف في تقييم القروض:

نسبة الدين إلى الدخل % = (التزامات الديون الشهرية / متوسط الدخل الشهري المؤهل) * 100

تشمل التزامات الديون الشهرية

• الدفعة المقترحة للقرض العقاري الجديد (الأصل + الفائدة + الضرائب + التأمين) (PITI)
• رسوم جمعية أصحاب المنازل (HOA)، إذا كانت مطبقة
• مدفوعات الرهن العقاري الحالية للعقارات الأخرى
• مدفوعات قروض السيارات
• مدفوعات قروض الطلاب (تختلف القواعد المحددة حسب البرنامج لخطط السداد المدفوعة بالدخل)
• الحد الأدنى لمدفوعات بطاقات الائتمان (من تقرير الائتمان)
• مدفوعات القروض الشخصية
• التزامات النفقة ودعم الأطفال
• مدفوعات القروض المشتركة (تحت شروط محددة)

تستبعد التزامات الديون الشهرية

• المرافق (كهرباء، غاز، ماء، إنترنت)
• أقساط التأمين بخلاف PITI
• فواتير الهاتف المحمول
• تكاليف رعاية الأطفال والتعليم
• قروض 401 (k) (في معظم الحالات)
• الخصومات الطوعية

حدود نسبة الدين إلى الدخل (DTI)

نسبة الدين إلى الدخل الأمامية هي للسكن فقط (PITI / الدخل). نسبة الدين إلى الدخل الخلفية هي إجمالي الديون / الدخل.

الأخطاء الشائعة التي تعيد الملفات إلى المقترض

احتساب التحويلات كدخل. عندما يكون لدى المقترض حسابات متعددة وتقوم بمراجعة حساب واحد فقط، تبدو التحويلات من الحساب الآخر كودائع. تحقق دائمًا مع المقترض مما إذا كانت الودائع الكبيرة غير المحددة هي تحويلات من حساباته الخاصة.

احتساب صرف القروض كدخل. تظهر صرفيات القروض الشخصية، وسحوبات خطوط الائتمان العقارية، وسحوبات خطوط الائتمان كودائع. سيظهر تقرير الائتمان الخاص بالمقترض القرض المقابل - قم بالمقارنة لتحديد هذه.

احتساب المبالغ المستردة. وديعة بقيمة 2,000 دولار في 15/02 تتبع سحبًا بقيمة 2,000 دولار في 13/02 هي على الأرجح استرداد أو معاملة ملغاة، وليست دخلًا.

تضمين المكاسب غير المتكررة. وديعة بقيمة 15,000 دولار تحمل عنوان "استرداد ضريبي" أو "تسوية تأمين" ليست دخلًا مؤهلًا ما لم تتكرر سنويًا مع وثائق.

نسيان تطبيق عامل 50-75% على برامج كشوفات الحساب البنكية التجارية. من السهل تفويتها في برامج الحسابات الشخصية التي تبدو متشابهة. تأكد مما إذا كان البرنامج يعامل الودائع كصافي دخل أم إجمالي دخل.

استخدام عدد خاطئ من الأشهر. يحتاج برنامج فاني ماي للموظفين لحسابهم الخاص إلى 24 شهرًا والنموذج 1084 (يعتمد على الإقرارات الضريبية). يتطلب برنامج القروض غير المطابقة للمواصفات (non-QM) بناءً على كشوفات الحساب 12 أو 24 شهرًا من الكشوفات. تأكد من البرنامج قبل البدء.

خلط الحسابات التجارية والشخصية. تتطلب بعض البرامج كشوفات حساب تجارية فقط؛ والبعض الآخر يتطلب كشوفات شخصية؛ والبعض يسمح بأي منهما. إذا قام المقترض بإيداع دخل تجاري في حساب شخصي، فقد لا يسمح لك البرنامج بحسابه. تأكد من قواعد البرنامج.

أين يتناسب PDFSub مع سير العمل

لحساب الدخل من كشوفات الحساب البنكية بشكل آلي وعلى نطاق واسع، يستخدم المقرضون عادةً مجموعة من:

• اتصال بنكي مباشر (Plaid, Finicity, MX) للمقترضين الذين يمكنهم المصادقة
• تحميل كشوفات الحساب + تحليلها + اكتشاف الاحتيال (Ocrolus, Inscribe) للآخرين
• مراجعة يدوية ونمذجة Excel للحالات الاستثنائية، والبنوك الدولية، والموافقة المسبقة / التعليم

يتناسب PDFSub مع الفئة الثالثة وجزئيًا مع الثانية. يقوم بتحويل كشوفات الحساب البنكية بصيغة PDF إلى بيانات منظمة بصيغة Excel/CSV/QBO بسرعة، بما في ذلك البنوك الدولية وغير الأمريكية حيث قد تكون لدى Ocrolus و Plaid فجوات (أكثر من 130 لغة، أكثر من 20,000 بنك). تظل خطوة التصنيف/الاستبعاد يدوية - هذا هو قرار المُقيِّم - ولكنك تبدأ ببيانات معاملات كاملة ونظيفة بدلاً من إدخالها صفًا تلو الآخر.

لاختيار التنسيق عند التغذية في نظام AUS أو نظام التقييم الخاص بك، انظر QBO مقابل CSV مقابل OFX. للحصول على صورة أوسع لاكتشاف الاحتيال، انظر 8 أعلام حمراء في كشف الحساب البنكي. لسير العمل الأساسي للتحويل، انظر كيفية تحويل كشوفات الحساب البنكية لطلبات الرهن العقاري.

ملخص

1. اجمع العدد الصحيح من الأشهر (عادة 12 أو 24 حسب البرنامج)
2. اجمع واستبعد الودائع غير المتعلقة بالدخل (التحويلات، القروض، المبالغ المستردة، المكاسب غير المتوقعة لمرة واحدة)
3. احسب المتوسط الشهري بقسمة الإجمالي المؤهل على عدد الأشهر (طبق عامل نفقات 50-75% إذا كان البرنامج يتطلب ذلك للحسابات التجارية)
4. نسبة الدين إلى الدخل (DTI) = الديون الشهرية / الدخل الشهري المؤهل

الرياضيات بسيطة. القرارات المتعلقة بما يجب تضمينه واستبعاده هي قرارات المُقيِّم. يوفر لك PDFSub بيانات منظمة على مستوى المعاملات بسرعة، لذا فإن الوقت الذي تقضيه يكون في اتخاذ القرار، وليس في إدخال البيانات.