從銀行對帳單計算合格收入：貸款承保如何計算

從銀行對帳單計算合格收入是貸款承保中最常見——也最容易出錯——的步驟之一，特別是對於自僱人士、1099 和銀行對帳單貸款借款人。數學很簡單。關於哪些存款要包含和哪些要排除的判斷並非如此。

這是貸款機構使用的四步驟工作流程，區分合格存款和不合格存款的包含和排除規則，以及結果如何影響 DTI。它涵蓋了最常見的銀行對帳單收入計劃：房利美自僱人士（表格 1084）、銀行對帳單非 QM 和房地美類似計劃。

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第一步：收集正確的月份數

所需的對帳單數量取決於計劃：

盡可能直接從銀行提取對帳單（直接從銀行門戶下載的 PDF）。如果借款人通過電子郵件發送對帳單，請通過檢查 PDF 元數據來驗證文件是否來自銀行 - 有關需要注意的事項，請參閱我們的欺詐警示指南。

要將數據轉換為可用的格式（Excel、CSV 或 QBO 以供您的承保系統使用），請使用PDFSub 的銀行對帳單轉換器。它支持超過 20,000 個銀行模板，並保留您在分類/排除步驟中需要的交易級詳細信息。

第二步：匯總所有存款，然後排除

這是大多數計算錯誤發生的地方。所有存款的總和並非合格收入。您必須先剔除非收入存款。

始終包含

• W-2 工資直接存款
• 1099 合同工付款
• 租金收入（直接收取，而非通過發出 1099 的物業經理）
• 持續的零工經濟支出（Uber、Lyft、DoorDash、Airbnb 等），至少有 12 個月的歷史記錄
• 養老金和社會保障直接存款
• 法院命令的贍養費或子女撫養費，有 12 個月以上的歷史記錄
• 自僱企業存款（在某些計劃中需考慮費用因素）

始終排除

• 帳戶間轉帳（在您自己的帳戶之間）
• 貸款發放（個人貸款存款、HELOC 提款、信用額度預支）
• 退款和沖銷（立即抵銷先前取款的存款）
• 退稅（一次性，非經常性）
• 保險賠付（一次性）
• 禮物（來自家人的非經常性一次性存款）
• 未提供來源證明的超過閾值的現金存款（通常在銀行對帳單非 QM 計劃中為 1,000 美元以上）
• 費用報銷（顯示為存款的雇主報銷）
• 資本退還（資產出售）

酌情處理

• 意外之財：獎金、大額季度佣金。某些計劃允許這些，如果它們年復一年地重複出現；許多計劃要求以不同的方式對它們進行平均。
• 來歷不明的大額整數存款：標記以獲取文件。請參閱欺詐警示。
• 外幣存款：如果適用，請按交易當天的匯率轉換。

分類步驟由您決定

PDFSub 將每筆存款（日期、描述、金額、可用時的來源銀行）提取到結構化格式中。分類/排除的判斷由承保人決定——沒有工具可以僅僅從交易描述中可靠地區分“貸款預支”和“收入”，因為銀行對它們的描述不一致。您得到的是乾淨的數據，供您應用規則。

在 Excel 中，典型的工作流程是：

1. 過濾轉換後的對帳單僅顯示存款行
2. 添加一個 Category 列，值為：INCOME、TRANSFER、LOAN、REFUND、GIFT、WINDFALL、OTHER
3. 標記每筆存款
4. 使用 =SUMIF(Category, "INCOME", Amount) 獲取合格總計

第三步：除以月份數以獲得平均月收入

一旦您獲得了合格總計，數學就很簡單：

合格總計 / 月份數 = 平均月收入

例如：72,000 美元合格總計 / 24 個月 = 3,000 美元/月。

銀行對帳單非 QM 計劃的 50-75% 因素

某些銀行對帳單非 QM 計劃會應用費用因素，以補償未報告的業務費用。

• 個人銀行對帳單： 通常沒有因素（您已經排除了非收入）
• 企業銀行對帳單： 50-75% 的因素（因此平均每月存款 10,000 美元 = 每月合格收入 5,000-7,500 美元）
• 註冊會計師準備的損益交叉參考： 貸款機構可能會使用較低的（a）銀行對帳單平均值或（b）損益淨收入

與您的 AUS 或具體計劃指南確認費用。房利美自僱人士（表格 1084）使用完全不同的方法，基於稅單而不是存款。

趨勢和一致性檢查

貸款機構會查看月對月的一致性。一個平均每月 3,000 美元的借款人，如果其收入為 1,000 美元、1,000 美元、1,000 美元、9,000 美元、1,000 美元……，其處理方式與收入為 3,000 美元、3,100 美元、2,900 美元、3,200 美元、2,800 美元……的借款人不同。前者由於不一致性，其合格收入較低（或在某些計劃中被完全拒絕）。

在 Excel 中：

平均值：  =AVERAGE(monthly_income_range)
標準差： =STDEV.P(monthly_income_range)
變異係數%： =StDev / Average (coefficient of variation)

變異係數低於 25% 通常是可以接受的。變異係數高於 50% 將觸發額外的文件要求。

第四步：計算 DTI

DTI（債務收入比）是標準的承保承受能力指標：

DTI % = (每月債務 / 每月合格收入) * 100

每月債務包括

• 新的抵押貸款本金 + 利息 + 稅金 + 保險 (PITI)
• 如適用，業主協會會費
• 其他物業的現有抵押貸款付款
• 汽車貸款付款
• 學貸付款（針對收入驅動還款計劃的計劃規則各不相同）
• 信用卡最低還款額（來自信用報告）
• 個人貸款付款
• 贍養費和子女撫養費義務
• 共同簽署的貸款付款（在特定條件下）

每月債務不包括

• 水電煤氣費（電、氣、水、網絡）
• PITI 以外的保險費
• 手機費
• 日托和學費
• 401(k) 貸款（在大多數情況下）
• 自願扣除

DTI 閾值

前端 DTI 是住房相關（PITI / 收入）。後端 DTI 是總債務 / 收入。

導致文件退回給借款人的常見錯誤

將轉帳計為收入。 當借款人有多個帳戶而您只審查其中一個時，來自其他帳戶的轉帳看起來像存款。務必向借款人確認大額不明存款是否為其自有帳戶的轉帳。

將貸款發放計為收入。 個人貸款發放、HELOC 提款和信用額度預支顯示為存款。借款人的信用報告將顯示相應的貸款——交叉核對以發現這些。

計算退款。 2 月 15 日的 2,000 美元存款，如果緊隨 2 月 13 日的 2,000 美元提款之後，幾乎肯定是退款或沖銷交易，而不是收入。

包含非經常性意外之財。 標記為“退稅”或“保險賠付”的 15,000 美元存款，除非每年重複並有文件證明，否則不屬於合格收入。

忘記在企業銀行對帳單計劃中應用 50-75% 的因素。 在看起來相似的個人帳戶計劃中很容易遺漏。確認計劃是將存款視為淨收入還是總收入。

使用錯誤的月份數。 房利美自僱人士需要 24 個月和表格 1084（基於稅單）。銀行對帳單非 QM 需要 12 或 24 個月的對帳單。開始前請確認計劃。

混合企業和個人帳戶。 某些計劃僅要求企業對帳單；有些要求個人對帳單；有些則兩者皆可。如果借款人將企業收入存入個人帳戶，該計劃可能不允許您將其計入。確認計劃規則。

PDFSub 在工作流程中的位置

對於大規模自動化銀行對帳單收入計算，貸款機構通常使用一套工具：

• 直接銀行連接（Plaid、Finicity、MX），適用於能夠驗證身份的借款人
• 對帳單上傳 + 解析 + 欺詐檢測（Ocrolus、Inscribe），適用於其他所有人
• 手動審查和 Excel 建模，用於特殊情況、國際銀行以及預批准/教育

PDFSub 適用於第三類，部分適用於第二類。它能快速將 PDF 對帳單轉換為結構化的 Excel/CSV/QBO 數據，包括國際和非美國銀行（PDFSub 在這些方面可能存在 Ocrolus 和 Plaid 的差距）（支持 130 多種語言，20,000 多家銀行）。分類/排除步驟仍然是手動的——這是貸款機構的判斷——但您開始時擁有完整、乾淨的交易數據，而不是逐行輸入。

有關將數據輸入您的 AUS 或承保系統的格式選擇，請參閱QBO 與 CSV 與 OFX。有關更廣泛的欺詐檢測圖景，請參閱銀行對帳單上的 8 個警示信號。有關基本轉換工作流程，請參閱如何轉換抵押貸款銀行對帳單。

摘要

1. 收集正確的月份數（通常為 12 或 24 個月，取決於計劃）
2. 匯總並排除非收入存款（轉帳、貸款、退款、一次性意外之財）
3. 平均月收入：將合格總計除以月份數（如果計劃要求對企業帳戶應用 50-75% 的費用因素）
4. DTI = 每月債務 / 每月合格收入

數學很簡單。關於包含和排除內容的判斷由承保人決定。PDFSub 可讓您快速獲得乾淨的交易級數據，因此您花費的時間用於判斷，而不是數據輸入。