银行流水收入认定：如何为贷款承销计算

从银行流水计算合格收入是贷款承销中最常见（也最容易出错）的步骤之一，特别是对于自雇人士、1099合同工和使用银行流水贷款的借款人。计算本身很简单，但关于哪些存款应包含、哪些应排除的判断则不然。

这是贷款机构使用的四步工作流程，区分合格存款和非合格存款的包含和排除规则，以及结果如何影响DTI。它涵盖了最常见的银行流水收入计划：房利美（Fannie Mae）自雇人士（表格1084）、银行流水非QM（non-QM）贷款以及房地美（Freddie Mac）的类似计划。

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第一步：收集足够月份的流水

所需账单的月份数取决于具体计划：

如果可能，直接从银行获取账单（直接从银行门户下载的PDF）。如果借款人通过电子邮件发送账单，请检查PDF元数据以验证文件是否来自银行——请参阅我们的欺诈风险提示指南了解需要注意的事项。

要将数据转换为可用格式（Excel、CSV或用于承销系统的QBO），请使用PDFSub的银行流水转换器。它支持超过20,000家银行模板，并保留您在分类/排除步骤中所需的交易级详细信息。

第二步：汇总所有存款，然后排除

这是最容易出错的地方。所有存款的总和并非合格收入。您必须先剔除非收入类存款。

始终包含

• W-2工资直接存款
• 1099合同工付款
• 租金收入（通过房产经理收取并由其开具1099的除外）
• 经常性的零工经济收入（Uber、Lyft、DoorDash、Airbnb等），有至少12个月的历史记录
• 养老金和社保直接存款
• 法院命令的赡养费或子女抚养费，有12个月以上历史记录
• 自雇业务存款（某些计划可能需要扣除费用）

始终排除

• 账户间转账（在您自己的账户之间）
• 贷款发放（个人贷款、房屋净值信贷额度提取、信用额度垫款）
• 退款和冲销（立即抵消先前取款的存款）
• 税务退款（一次性、非经常性）
• 保险赔偿金（一次性）
• 赠款（来自家人的非经常性一次性存款）
• 超过阈值且无来源证明的现金存款（银行流水非QM计划通常为1000美元以上）
• 报销费用（作为存款显示的雇主报销）
• 资本回款（资产出售）

酌情处理

• 意外之财：奖金、季度大额佣金。某些计划允许这些收入，如果它们逐年重复发生；许多计划要求以不同的方式进行平均计算。
• 来自未知来源的大额整数存款：需要提供证明文件。请参阅欺诈风险提示。
• 外币存款：如果适用，按交易发生时的汇率换算。

分类步骤由您负责

PDFSub将每笔存款（日期、描述、金额、可用时注明来源银行）提取为结构化格式。分类/排除的判断由承销商做出——没有任何工具能仅凭交易描述可靠地区分“贷款垫款”和“收入”，因为银行的描述方式不一致。您得到的是干净的数据，可以应用规则。

在Excel中，典型的工作流程是：

1. 筛选转换后的账单，只保留存款行
2. 添加一个Category（类别）列，值为：INCOME（收入）、TRANSFER（转账）、LOAN（贷款）、REFUND（退款）、GIFT（赠款）、WINDFALL（意外之财）、OTHER（其他）
3. 标记每一笔存款
4. 使用=SUMIF(Category, "INCOME", Amount)（如果类别是“收入”，则汇总金额）来获得合格总额

第三步：除以月份数计算月平均收入

获得合格总额后，计算很简单：

合格总额 / 月份数 = 月平均收入

例如：72,000美元合格总额 / 24个月 = 3,000美元/月。

银行流水非QM计划的50%-75%因子

某些银行流水非QM计划会应用一个费用因子（在存款平均值之上），以考虑未报告的业务费用。常见因子：

• 个人银行流水： 通常无因子（您已排除非收入项）
• 企业银行流水： 50%-75%因子（因此，月平均存款10,000美元=月合格收入5,000-7,500美元）
• 注册会计师准备的损益表交叉参考： 贷款机构可能使用两者中的较低者：(a)银行流水平均值或 (b) 损益表净收入

请与您的自动承保系统（AUS）或具体计划指南确认因子。房利美（Fannie Mae）自雇人士（表格1084）使用完全不同的方法，基于税单而非存款。

趋势和一致性检查

贷款机构会查看月度一致性。月平均收入为3,000美元，但分布为1,000美元、1,000美元、1,000美元、9,000美元、1,000美元……的借款人，与月度收入稳定在3,000美元、3,100美元、2,900美元、3,200美元、2,800美元……的借款人，其处理方式不同。前者因不一致性而被视为较低的合格收入（或在某些计划下被完全拒绝）。

在Excel中：

平均值：  =AVERAGE(monthly_income_range)
标准差： =STDEV.P(monthly_income_range)
变异系数%： =StDev / Average (coefficient of variation)

变异系数低于25%通常可接受。变异系数超过50%则需要额外的文件证明。

第四步：计算DTI

DTI（债务收入比）是标准的承销可负担性指标：

DTI % = (月度债务总额 / 月度合格收入) * 100

月度债务总额包括

• 新的抵押贷款本金+利息+税费+保险（PITI）
• 物业费（HOA dues），如适用
• 其他房产的现有抵押贷款支付
• 汽车贷款支付
• 学生贷款支付（对于收入驱动还款计划，具体规则因计划而异）
• 信用卡最低还款额（来自信用报告）
• 个人贷款支付
• 赡养费和子女抚养费义务
• 共同签署的贷款支付（在特定条件下）

月度债务总额不包括

• 水电煤气费（电、气、水、网络）
• PITI以外的保险费
• 手机费
• 日托和学费
• 401(k)贷款（在大多数情况下）
• 自愿扣除项

DTI阈值

前端DTI是住房相关费用（PITI / 收入）。后端DTI是总债务 / 收入。

常见的导致文件退回给借款人的错误

将转账计为收入。 当借款人有多个账户而您只审查一个账户时，来自其他账户的转账看起来像存款。务必向借款人确认大额不明存款是否为自有账户间的转账。

将贷款发放计为收入。 个人贷款发放、房屋净值信贷额度提取和信用额度垫款会显示为存款。借款人的信用报告会显示相应的贷款——交叉核对以发现这些。

计入退款。 2月15日的2,000美元存款，紧随2月13日的2,000美元取款之后，几乎肯定是退款或冲销交易，而非收入。

包含非经常性意外之财。 标有“税款退还”或“保险赔偿”的15,000美元存款，除非每年都有文件证明其重复发生，否则不属于合格收入。

忘记在企业银行流水计划中应用50%-75%的因子。 在看起来相似的个人账户计划中很容易忽略。确认计划是将存款视为净收入还是总收入。

使用错误的月份数。 房利美（Fannie Mae）自雇人士需要24个月的流水和表格1084（基于税单）。银行流水非QM需要12或24个月的流水。开始前请确认计划要求。

混用企业和个人账户。 某些计划仅要求企业流水；某些要求个人流水；某些两者皆可。如果借款人将企业收入存入个人账户，该计划可能不允许您将其计入。确认计划规则。

PDFSub在工作流程中的作用

为了大规模自动化银行流水收入计算，贷款机构通常会结合使用：

• 直接银行连接（Plaid、Finicity、MX），适用于能够进行身份验证的借款人
• 账单上传+解析+欺诈检测（Ocrolus、Inscribe），适用于其他人
• 手动审查和Excel建模，用于特殊情况、国际银行以及预批准/教育

PDFSub适用于第三类，部分适用于第二类。它能快速将PDF账单转换为结构化的Excel/CSV/QBO数据，包括自动承保系统（如Ocrolus）和Plaid可能存在空白的国际和非美国银行（支持130多种语言，20,000多家银行）。分类/排除步骤仍然是手动的——这是贷款机构的判断——但您开始时拥有完整、干净的交易数据，而不是逐行输入。

关于输入到您的自动承保系统（AUS）或承销系统时的格式选择，请参阅QBO vs CSV vs OFX。关于更广泛的欺诈检测，请参阅银行流水上的8个风险信号。关于基本的转换工作流程，请参阅如何为抵押贷款申请转换银行流水。

总结

1. 收集足够月份的流水（通常为12或24个月，取决于计划）
2. 汇总并排除非收入存款（转账、贷款、退款、一次性意外之财）
3. 月平均：将合格总额除以月份数（如果计划要求对企业账户应用50%-75%的费用因子）
4. DTI = 月度债务 / 月度合格收入

计算本身很简单。关于包含和排除内容的判断由承销商做出。PDFSub能快速提供完整、干净的交易级数据，让您能专注于判断，而不是数据录入。