Xác định Thu nhập Đủ điều kiện từ Sao kê Ngân hàng: Cách Tính toán cho Thẩm định Vay

Việc tính toán thu nhập đủ điều kiện từ sao kê ngân hàng là một trong những bước phổ biến nhất - và dễ sai sót nhất - trong thẩm định cho vay, đặc biệt đối với người tự kinh doanh, người nhận 1099 và người vay theo chương trình sao kê ngân hàng. Phép tính thì đơn giản. Nhưng việc quyết định khoản tiền gửi nào nên bao gồm và khoản nào nên loại trừ thì không.

Đây là quy trình bốn bước mà người cho vay sử dụng, các quy tắc bao gồm và loại trừ phân biệt khoản tiền gửi đủ điều kiện với khoản không đủ điều kiện, và kết quả đó được sử dụng để tính DTI như thế nào. Nó bao gồm các chương trình thu nhập theo sao kê ngân hàng phổ biến nhất: tự kinh doanh theo Fannie Mae (Mẫu 1084), phi-QM theo sao kê ngân hàng và chương trình tương tự của Freddie Mac.

Muốn sử dụng hướng dẫn này trên blog của bạn? Sao chép mã nhúng sau:

Bước 1: Thu thập Đủ Số Tháng Sao kê

Số lượng sao kê bạn cần phụ thuộc vào chương trình:

Nếu có thể, hãy lấy sao kê trực tiếp từ ngân hàng (tệp PDF tải xuống trực tiếp từ cổng thông tin của ngân hàng). Nếu người vay gửi sao kê qua email, hãy xác minh tệp đó có phải từ ngân hàng hay không bằng cách kiểm tra siêu dữ liệu PDF - xem hướng dẫn cảnh báo gian lận của chúng tôi để biết những gì cần tìm.

Để đưa dữ liệu vào định dạng có thể sử dụng được (Excel, CSV hoặc QBO cho hệ thống thẩm định của bạn), hãy sử dụng Công cụ Chuyển đổi Sao kê Ngân hàng của PDFSub. Công cụ này xử lý hơn 20.000 mẫu ngân hàng và giữ nguyên chi tiết từng giao dịch mà bạn sẽ cần cho bước phân loại/loại trừ.

Bước 2: Tổng hợp Tất cả các Khoản Tiền Gửi, Sau đó Loại trừ

Đây là nơi xảy ra hầu hết các lỗi tính toán. Tổng số tiền gửi thô không phải là thu nhập đủ điều kiện. Bạn phải loại bỏ các khoản tiền gửi không phải thu nhập trước.

Luôn bao gồm

• Tiền lương W-2 gửi trực tiếp
• Thanh toán nhà thầu 1099
• Thu nhập cho thuê (thu trực tiếp, không qua người quản lý bất động sản xuất 1099)
• Khoản thanh toán định kỳ từ nền tảng kinh tế chia sẻ (Uber, Lyft, DoorDash, Airbnb, v.v.) có lịch sử ít nhất 12 tháng
• Tiền lương hưu và An sinh xã hội gửi trực tiếp
• Tiền cấp dưỡng hoặc cấp dưỡng nuôi con theo lệnh tòa có lịch sử 12+ tháng
• Tiền gửi kinh doanh tự kinh doanh (có thể áp dụng hệ số chi phí trong một số chương trình)

Luôn loại trừ

• Chuyển khoản giữa các tài khoản (giữa các tài khoản của bạn)
• Giải ngân khoản vay (tiền gửi khoản vay cá nhân, rút vốn từ HELOC, ứng trước hạn mức tín dụng)
• Hoàn tiền và hoàn trả (khoản tiền gửi ngay lập tức bù trừ cho khoản rút trước đó)
• Hoàn thuế (một lần, không định kỳ)
• Thanh toán bảo hiểm (một lần)
• Quà tặng (khoản tiền gửi một lần từ gia đình mà không có mô hình lặp lại)
• Tiền gửi tiền mặt vượt quá ngưỡng mà không có tài liệu nguồn (thường là 1.000 đô la trở lên đối với các chương trình phi-QM theo sao kê ngân hàng)
• Chi phí được hoàn lại (khoản hoàn trả từ nhà tuyển dụng hiển thị dưới dạng tiền gửi)
• Thu hồi vốn (bán tài sản)

Sử dụng phán đoán

• Khoản thu nhập bất ngờ: khoản thanh toán thưởng, hoa hồng lớn hàng quý. Một số chương trình cho phép những khoản này nếu chúng lặp lại hàng năm; nhiều chương trình yêu cầu tính trung bình chúng khác đi.
• Khoản tiền gửi lớn, tròn số từ các nguồn không xác định: yêu cầu tài liệu. Xem cảnh báo gian lận.
• Khoản tiền gửi ngoại tệ: quy đổi theo tỷ giá hối đoái tại thời điểm giao dịch nếu có.

Bước phân loại là của bạn

PDFSub trích xuất mọi khoản tiền gửi (ngày, mô tả, số tiền, ngân hàng nguồn nếu có) vào một định dạng có cấu trúc. Việc phân loại/loại trừ là quyết định của người thẩm định - không công cụ nào có thể phân biệt đáng tin cậy "giải ngân khoản vay" với "thu nhập" chỉ từ mô tả giao dịch, vì các ngân hàng mô tả chúng không nhất quán. Những gì bạn nhận được là dữ liệu sạch sẵn sàng để bạn áp dụng các quy tắc.

Trong Excel, quy trình điển hình:

1. Lọc sao kê đã chuyển đổi chỉ để hiển thị các hàng tiền gửi
2. Thêm cột Category (Danh mục) với các giá trị: INCOME (Thu nhập), TRANSFER (Chuyển khoản), LOAN (Khoản vay), REFUND (Hoàn tiền), GIFT (Quà tặng), WINDFALL (Thu nhập bất ngờ), OTHER (Khác)
3. Gắn thẻ cho từng khoản tiền gửi
4. Sử dụng =SUMIF(Category, "INCOME", Amount) để có tổng đủ điều kiện

Bước 3: Chia cho Số Tháng để Tính Thu nhập Trung bình Hàng tháng

Khi bạn đã có tổng số tiền đủ điều kiện, phép tính rất đơn giản:

Tổng đủ điều kiện / Số tháng = Thu nhập trung bình hàng tháng

Ví dụ: $72.000 tổng đủ điều kiện / 24 tháng = $3.000/tháng.

Hệ số 50-75% trên các chương trình phi-QM theo sao kê ngân hàng

Một số chương trình phi-QM theo sao kê ngân hàng áp dụng hệ số chi phí cộng với mức trung bình tiền gửi để bù đắp chi phí kinh doanh chưa báo cáo. Các hệ số phổ biến:

• Sao kê ngân hàng cá nhân: thường không có hệ số (bạn đã loại trừ các khoản không phải thu nhập)
• Sao kê ngân hàng doanh nghiệp: hệ số 50-75% (vì vậy trung bình 10.000 đô la/tháng tiền gửi = 5.000-7.500 đô la/tháng thu nhập đủ điều kiện)
• Đối chiếu Báo cáo Lãi/Lỗ do Kế toán viên chuẩn bị: người cho vay có thể sử dụng mức thấp hơn của (a) trung bình sao kê ngân hàng hoặc (b) thu nhập ròng từ Báo cáo Lãi/Lỗ

Xác nhận hệ số với hệ thống AUS của bạn hoặc hướng dẫn chương trình cụ thể. Tự kinh doanh theo Fannie Mae (Mẫu 1084) sử dụng phương pháp hoàn toàn khác dựa trên tờ khai thuế, không phải tiền gửi.

Kiểm tra xu hướng và tính nhất quán

Người cho vay xem xét tính nhất quán giữa các tháng. Một người vay có mức trung bình $3.000/tháng được chia thành $1.000, $1.000, $1.000, $9.000, $1.000, ... sẽ được xử lý khác với người vay có $3.000, $3.100, $2.900, $3.200, $2.800, .... Trường hợp đầu tiên có thu nhập đủ điều kiện thấp hơn (hoặc bị từ chối hoàn toàn theo một số chương trình) do thiếu nhất quán.

Trong Excel:

Trung bình:  =AVERAGE(dải_thu_nhập_hàng_tháng)
Độ lệch chuẩn: =STDEV.P(dải_thu_nhập_hàng_tháng)
CV%: =Độ lệch chuẩn / Trung bình (hệ số biến thiên)

CV dưới 25% thường được chấp nhận. CV trên 50% yêu cầu thêm tài liệu.

Bước 4: Tính toán DTI

DTI (tỷ lệ nợ trên thu nhập) là thước đo khả năng chi trả tiêu chuẩn trong thẩm định:

Tỷ lệ DTI % = (Nghĩa vụ nợ hàng tháng / Thu nhập đủ điều kiện hàng tháng) * 100

Nghĩa vụ nợ hàng tháng bao gồm

• Khoản thanh toán thế chấp mới dự kiến (gốc + lãi + thuế + bảo hiểm) (PITI)
• Phí HOA, nếu có
• Các khoản thanh toán thế chấp hiện có đối với các bất động sản khác
• Các khoản thanh toán khoản vay ô tô
• Các khoản thanh toán khoản vay sinh viên (các quy tắc cụ thể khác nhau tùy theo chương trình đối với các kế hoạch trả nợ theo thu nhập)
• Các khoản thanh toán tối thiểu thẻ tín dụng (từ báo cáo tín dụng)
• Các khoản thanh toán khoản vay cá nhân
• Nghĩa vụ cấp dưỡng và cấp dưỡng nuôi con
• Các khoản thanh toán khoản vay đồng ký (trong các điều kiện cụ thể)

Nghĩa vụ nợ hàng tháng không bao gồm

• Tiện ích (điện, gas, nước, internet)
• Phí bảo hiểm ngoài PITI
• Hóa đơn điện thoại di động
• Chi phí trông trẻ và học phí
• Khoản vay 401(k) (trong hầu hết các trường hợp)
• Các khoản khấu trừ tự nguyện

Ngưỡng DTI

DTI trước là chỉ tính chi phí nhà ở (PITI / thu nhập). DTI sau là tổng nợ / thu nhập.

Các Lỗi Phổ Biến Khiến Hồ Sơ Bị Trả Lại Cho Người Vay

Đếm các khoản chuyển khoản như thu nhập. Khi người vay có nhiều tài khoản và bạn chỉ xem xét một tài khoản, các khoản chuyển khoản từ tài khoản khác sẽ trông giống như tiền gửi. Luôn xác nhận với người vay xem các khoản tiền gửi lớn không xác định có phải là chuyển khoản từ tài khoản của họ hay không.

Đếm các khoản giải ngân khoản vay như thu nhập. Các khoản giải ngân khoản vay cá nhân, rút vốn từ HELOC và ứng trước hạn mức tín dụng hiển thị dưới dạng tiền gửi. Báo cáo tín dụng của người vay sẽ hiển thị khoản vay tương ứng - đối chiếu để phát hiện những khoản này.

Đếm các khoản hoàn tiền. Khoản tiền gửi $2.000 vào ngày 15/02 theo sau khoản rút $2.000 vào ngày 13/02 gần như chắc chắn là tiền hoàn lại hoặc giao dịch bị đảo ngược, không phải thu nhập.

Bao gồm các khoản thu nhập bất ngờ không định kỳ. Khoản tiền gửi $15.000 có nhãn "HOÀN THUẾ" hoặc "THANH TOÁN BẢO HIỂM" không phải là thu nhập đủ điều kiện trừ khi nó lặp lại hàng năm và có tài liệu.

Quên áp dụng hệ số 50-75% cho các chương trình sao kê ngân hàng doanh nghiệp. Dễ bỏ sót đối với các chương trình tài khoản cá nhân trông tương tự. Xác nhận xem chương trình coi tiền gửi là thu nhập ròng hay thu nhập gộp.

Sử dụng sai số tháng. Tự kinh doanh theo Fannie Mae yêu cầu 24 tháng và Mẫu 1084 (dựa trên tờ khai thuế). Phi-QM theo sao kê ngân hàng yêu cầu 12 hoặc 24 tháng sao kê. Xác nhận chương trình trước khi bạn bắt đầu.

Trộn lẫn tài khoản doanh nghiệp và cá nhân. Một số chương trình yêu cầu chỉ sao kê doanh nghiệp; một số yêu cầu sao kê cá nhân; một số cho phép cả hai. Nếu người vay gửi thu nhập kinh doanh vào tài khoản cá nhân, chương trình có thể không cho phép bạn tính nó. Xác nhận quy tắc chương trình.

Vị trí của PDFSub trong Quy trình làm việc

Để tính toán thu nhập từ sao kê ngân hàng tự động trên quy mô lớn, người cho vay thường sử dụng một bộ các công cụ:

• Kết nối ngân hàng trực tiếp (Plaid, Finicity, MX) cho những người vay có thể xác thực

• Tải lên sao kê + phân tích + phát hiện gian lận (Ocrolus, Inscribe) cho những người còn lại

• Xem xét thủ công và mô hình hóa Excel cho các trường hợp đặc biệt, ngân hàng quốc tế và phê duyệt trước / giáo dục

PDFSub phù hợp với nhóm thứ ba và một phần nhóm thứ hai. Nó chuyển đổi các sao kê PDF thành dữ liệu Excel/CSV/QBO có cấu trúc một cách nhanh chóng, bao gồm cả các ngân hàng quốc tế và ngoài Hoa Kỳ mà Ocrolus và Plaid có thể còn thiếu sót (hơn 130 ngôn ngữ, hơn 20.000 ngân hàng). Bước phân loại/loại trừ vẫn là thủ công - đó là quyết định của người thẩm định - nhưng bạn bắt đầu với dữ liệu giao dịch đầy đủ, sạch sẽ thay vì nhập từng dòng.

Để lựa chọn định dạng khi nhập vào hệ thống AUS hoặc thẩm định của bạn, hãy xem QBO so với CSV so với OFX. Để có cái nhìn toàn diện hơn về phát hiện gian lận, hãy xem 8 Dấu hiệu Cảnh báo trên Sao kê Ngân hàng. Đối với quy trình chuyển đổi cơ bản, hãy xem Cách chuyển đổi sao kê ngân hàng cho đơn xin thế chấp.

Tóm tắt

1. Thu thập đủ số tháng (thường là 12 hoặc 24 tùy thuộc vào chương trình)
2. Tổng hợp và loại trừ các khoản tiền gửi không phải thu nhập (chuyển khoản, khoản vay, hoàn tiền, thu nhập bất ngờ một lần)
3. Tính trung bình hàng tháng bằng cách chia tổng số tiền đủ điều kiện cho số tháng (áp dụng hệ số chi phí 50-75% nếu chương trình yêu cầu đối với tài khoản doanh nghiệp)
4. DTI = nợ hàng tháng / thu nhập đủ điều kiện hàng tháng

Phép tính thì đơn giản. Các quyết định về việc bao gồm và loại trừ là của người thẩm định. PDFSub giúp bạn có được dữ liệu chi tiết giao dịch sạch sẽ một cách nhanh chóng, vì vậy thời gian bạn bỏ ra là cho việc đánh giá, không phải nhập dữ liệu.