Kuhesabu Mapato Yanayostahiki kutoka kwa Taarifa za Benki: Jinsi ya Kuyahesabu kwa Uidhinishaji wa Mikopo

Kuhesabu mapato yanayostahiki kutoka kwa taarifa za benki ni moja ya hatua za kawaida zaidi - na zinazokosewa zaidi - katika uidhinishaji wa mikopo, hasa kwa wafanyabiashara binafsi, 1099, na wakopaji wa taarifa za benki. Hisabati ni rahisi. Maamuzi ya kimtindo kuhusu amana zipi za kujumuisha na zipi za kutenga si rahisi.

Huu hapa ni utaratibu wa hatua nne unaotumiwa na wakopeshaji, sheria za kujumuisha na kutenga zinazotofautisha amana inayostahiki na isiyostahiki, na jinsi matokeo yanavyoingia kwenye DTI. Inashughulikia programu za kawaida zaidi za mapato ya taarifa za benki: Fannie Mae kwa wafanyabiashara binafsi (Fomu 1084), taarifa za benki zisizo za QM, na programu inayofanana ya Freddie Mac.

Unataka kutumia mwongozo huu kwenye blogu yako? Nakili msimbo huu wa kuingiza:

Hatua ya 1: Kusanya Idadi Sahihi ya Miezi

Idadi ya taarifa unazohitaji inategemea programu:

Pakua taarifa moja kwa moja kutoka benki inapowezekana (PDF zilizopakuliwa moja kwa moja kutoka kwa lango la benki). Ikiwa mkopaji anatumia barua pepe taarifa, thibitisha kuwa faili limetoka benki kwa kuangalia metadata ya PDF - angalia mwongozo wetu wa dalili za udanganyifu kwa yale ya kutafuta.

Ili kupata data katika mfumo unaofaa (Excel, CSV, au QBO kwa mfumo wako wa uidhinishaji), tumia Kigeuzi cha Taarifa za Benki cha PDFSub. Kinashughulikia templeti za benki zaidi ya 20,000 na huhifadhi maelezo ya kila muamala unayohitaji kwa hatua ya kuainisha/kutenga.

Hatua ya 2: Jumlisha Amana Zote, Kisha Tenga

Hapa ndipo makosa mengi ya kuhesabu yanapotokea. Jumla ya amana zote si mapato yanayostahiki. Lazima utoe amana zisizo za mapato kwanza.

Daima jumuisha

• Amana za moja kwa moja za mishahara ya W-2
• Malipo ya wakandarasi wa 1099
• Mapato ya kodi (yanayokusanywa moja kwa moja, si kupitia meneja wa mali anayetoa 1099)
• Malipo yanayojirudia ya uchumi wa kazi za muda (Uber, Lyft, DoorDash, Airbnb, n.k.) yenye historia ya angalau miezi 12
• Amana za moja kwa moja za pensheni na Usalama wa Jamii
• Ruzuku ya talaka au malezi iliyoamriwa na mahakama yenye historia ya miezi 12+
• Amana za biashara za wafanyabiashara binafsi (kulingana na mgawo wa gharama kwenye programu zingine)

Daima tenga

• Uhamisho kati ya akaunti (kati ya akaunti zako mwenyewe)
• Ugawaji wa mikopo (amana ya mkopo binafsi, ulipaji wa HELOC, ongezeko la mstari wa mkopo)
• Marejesho na ubatilishaji (amana inayofidia mara moja uondoaji wa awali)
• Marejesho ya kodi (mara moja, yasiyojirudia)
• Makubaliano ya bima (mara moja)
• Zawadi (amana za mara moja kutoka kwa familia bila muundo wa kujirudia)
• Amana za pesa taslimu juu ya kiwango fulani bila hati za chanzo (kawaida $1,000+ kwenye programu za taarifa za benki zisizo za QM)
• Malipo ya gharama yaliyorejeshwa (malipo kutoka kwa mwajiri yanayoonekana kama amana)
• Marejesho ya mtaji (uuzaji wa mali)

Tumia uamuzi

• Mafanikio ya ghafla: malipo ya ziada, tume kubwa za kila robo mwaka. Baadhi ya programu huruhusu hizi ikiwa zinajirudia mwaka baada ya mwaka; nyingi zinahitaji kuzipima kwa njia tofauti.
• Amana kubwa za nambari kamili kutoka vyanzo visivyojulikana: weka alama kwa ajili ya hati. Tazama dalili za udanganyifu.
• Amana za sarafu za kigeni: zibadilishe kwa kiwango cha ubadilishaji cha tarehe ya muamala ikiwa inafaa.

Hatua ya kuainisha ni yako

PDFSub hutoa kila amana (tarehe, maelezo, kiasi, benki chanzo ikiwa inapatikana) katika mfumo uliopangwa. Uamuzi wa kuainisha/kutenga ni wa muidhinishaji - hakuna zana inayoweza kutofautisha kwa uhakika "ugawaji wa mkopo" kutoka "mapato" kwa kutumia tu maelezo ya muamala, kwa sababu benki huzielezea kwa njia isiyo thabiti. Unachopata ni data safi iliyo tayari kwako kutumia sheria.

Katika Excel, utaratibu wa kawaida:

1. Chuja taarifa iliyobadilishwa ili kuonyesha safu za amana tu
2. Ongeza safu ya Kategoria yenye maadili: MAPATO, UHAMISHO, MKopo, MAREJESHO, ZAWADI, FANIKIO, NYINGINE
3. Weka lebo kwa kila amana
4. Tumia =SUMIF(Kategoria, "MAPATO", Kiasi) ili kupata jumla inayostahiki

Hatua ya 3: Gawanya kwa Miezi kwa Mapato ya Wastani wa Kila Mwezi

Mara tu unapopata jumla inayostahiki, hisabati ni rahisi:

Jumla inayostahiki / Idadi ya miezi = Wastani wa mapato ya kila mwezi

Kwa mfano: $72,000 jumla inayostahiki / miezi 24 = $3,000/mwezi.

Mgawo wa 50-75% kwenye programu za taarifa za benki zisizo za QM

Baadhi ya programu za taarifa za benki zisizo za QM hutumia mgawo wa gharama juu ya wastani wa amana ili kuzingatia gharama za biashara ambazo hazijaripotiwa. Maagano ya kawaida:

• Taarifa za benki binafsi: kwa kawaida hakuna mgawo (tayari unatoa mapato yasiyo ya mapato)
• Taarifa za benki za biashara: mgawo wa 50-75% (hivyo $10,000/mwezi wastani wa amana = $5,000-7,500/mwezi mapato yanayostahiki)
• Marejeleo ya P&L yaliyoandaliwa na CPA: mkopeshaji anaweza kutumia kiasi kidogo zaidi kati ya (a) wastani wa taarifa ya benki au (b) mapato halisi ya P&L

Thibitisha mgawo na AUS yako au miongozo maalum ya programu. Fannie Mae kwa wafanyabiashara binafsi (Fomu 1084) hutumia mbinu tofauti kabisa kulingana na risiti za kodi, si amana.

Angalia mitindo na uthabiti

Wakopeshaji huangalia uthabiti wa mwezi hadi mwezi. Mkopaji aliye na wastani wa $3,000/mwezi uliogawanywa kama $1,000, $1,000, $1,000, $9,000, $1,000, ... hutendewa tofauti na yule aliye na $3,000, $3,100, $2,900, $3,200, $2,800, .... Wa kwanza hupata mapato yanayostahiki kidogo (au kukataliwa kabisa kwenye programu zingine) kutokana na kutokuwa thabiti.

Katika Excel:

Wastani:  =AVERAGE(safu_ya_mapato_kila_mwezi)
StDev: =STDEV.P(safu_ya_mapato_kila_mwezi)
CV%: =StDev / Wastani (uwiano wa kutofautiana)

CV chini ya 25% kwa kawaida hukubalika. CV juu ya 50% husababisha mahitaji ya ziada ya hati.

Hatua ya 4: Kuhesabu DTI

DTI (uwiano wa deni kwa mapato) ni kipimo cha kawaida cha uwezo wa kifedha wa uidhinishaji:

DTI % = (Majukumu ya kila mwezi ya deni / Mapato ya kila mwezi yanayostahiki) * 100

Majukumu ya kila mwezi ya deni yanajumuisha

• Malipo mapya yaliyopendekezwa ya mkopo wa nyumba + riba + kodi + bima (PITI)
• Ada za HOA, ikiwa zinatumika
• Malipo ya mikopo iliyopo kwenye mali zingine
• Malipo ya mikopo ya gari
• Malipo ya mikopo ya wanafunzi (sheria maalum hutofautiana kulingana na programu kwa mipango ya ulipaji inayoendeshwa na mapato)
• Malipo ya chini kabisa ya kadi za mkopo (kutoka kwa ripoti ya mkopo)
• Malipo ya mikopo binafsi
• Ruzuku na malezi ya watoto
• Malipo ya mikopo yenye dhamana pamoja (chini ya masharti maalum)

Majukumu ya kila mwezi ya deni hayatujumuishi

• Gharama za huduma (umeme, gesi, maji, intaneti)
• Malipo ya bima isipokuwa PITI
• Bili za simu za mkononi
• Ulezi na karo
• Mikopo ya 401(k) (katika hali nyingi)
• Uondoaji wa hiari

Vizingiti vya DTI

DTI ya mbele ni makazi pekee (PITI / mapato). DTI ya nyuma ni jumla ya deni / mapato.

Makosa ya Kawaida Yanayorejesha Faili kwa Mkopaji

Kuhesabu uhamisho kama mapato. Wakati mkopaji ana akaunti nyingi na unakagua moja tu, uhamisho kutoka akaunti nyingine huonekana kama amana. Daima thibitisha na mkopaji ikiwa amana kubwa ambazo hazijatambulika ni uhamisho kutoka kwa akaunti zao wenyewe.

Kuhesabu ugawaji wa mikopo kama mapato. Ugawaji wa mikopo binafsi, ulipaji wa HELOC, na nyongeza za mstari wa mkopo huonekana kama amana. Ripoti ya mkopo ya mkopaji itaonyesha mkopo unaolingana - rejelea ili kukamata hizi.

Kuhesabu marejesho. Amana ya $2,000 tarehe 02/15 inayofuatia uondoaji wa $2,000 tarehe 13/02 karibu hakika ni marejesho au muamala uliofutwa, si mapato.

Kujumuisha mafanikio yasiyojirudia. Amana ya $15,000 yenye lebo "MAREJESHO YA KODI" au "MAKUBALIANO YA BIMA" si mapato yanayostahiki isipokuwa yanajirudia kila mwaka na hati.

Kusahau kutumia mgawo wa 50-75% kwenye programu za taarifa za benki za biashara. Rahisi kukosa kwenye programu za akaunti binafsi zinazoonekana sawa. Thibitisha ikiwa programu inachukulia amana kama mapato halisi au jumla.

Kutumia idadi isiyo sahihi ya miezi. Fannie Mae kwa wafanyabiashara binafsi wanataka miezi 24 na Fomu 1084 (inayotegemea risiti za kodi). Taarifa za benki zisizo za QM zinataka miezi 12 au 24 ya taarifa. Thibitisha programu kabla ya kuanza.

Kuchanganya akaunti za biashara na binafsi. Programu zingine zinahitaji taarifa za biashara tu; zingine zinahitaji binafsi; zingine huruhusu zote mbili. Ikiwa mkopaji aliweka amana mapato ya biashara katika akaunti binafsi, programu inaweza isikuruhusu kuihesabu. Thibitisha sheria za programu.

Mahali PDFSub Inapoingia Kwenye Utaratibu

Kwa hesabu ya mapato ya taarifa za benki kwa kiwango kikubwa, wakopeshaji kwa kawaida hutumia mkusanyiko wa:

• Muunganisho wa moja kwa moja wa benki (Plaid, Finicity, MX) kwa wakopaji wanaoweza kuthibitisha utambulisho
• Upakiaji wa taarifa + uchanganuzi + ugunduzi wa udanganyifu (Ocrolus, Inscribe) kwa wengine wote
• Mapitio ya mwongozo na uundaji wa Excel kwa kesi maalum, benki za kimataifa, na uthibitisho wa awali / elimu

PDFSub inafaa katika sehemu ya tatu na sehemu ya pili. Inabadilisha taarifa za PDF kuwa data iliyopangwa ya Excel/CSV/QBO haraka, ikiwa ni pamoja na benki za kimataifa na zisizo za Marekani ambapo Ocrolus na Plaid zinaweza kuwa na mapungufu (lugha 130+, benki 20,000+). Hatua ya kuainisha/kutenga inabaki kuwa ya mwongozo - hiyo ni uamuzi wa mkopeshaji - lakini unaanza na data kamili na safi ya muamala badala ya kuandika safu kwa safu.

Kwa chaguo la umbizo wakati wa kuingiza kwenye mfumo wako wa AUS au uidhinishaji, angalia QBO vs CSV vs OFX. Kwa picha pana zaidi ya ugunduzi wa udanganyifu, angalia 8 Dalili za Hatari kwenye Taarifa ya Benki. Kwa utaratibu wa msingi wa ubadilishaji, angalia Jinsi ya kubadilisha taarifa za benki kwa maombi ya mikopo ya nyumba.

Muhtasari

1. Kusanya idadi sahihi ya miezi (kawaida miezi 12 au 24 kulingana na programu)
2. Jumlisha na tenga amana zisizo za mapato (uhamisho, mikopo, marejesho, mafanikio ya mara moja)
3. Wastani wa kila mwezi kwa kugawanya jumla inayostahiki kwa idadi ya miezi (tumia mgawo wa gharama wa 50-75% ikiwa programu inahitaji kwa akaunti za biashara)
4. DTI = deni la kila mwezi / mapato yanayostahiki ya kila mwezi

Hisabati ni rahisi. Maamuzi ya kimtindo kuhusu nini cha kujumuisha na kutenga ni ya muidhinishaji. PDFSub inakupa data safi ya kiwango cha muamala haraka, kwa hivyo wakati unaotumia ni kwa uamuzi, si kwa kuandika data.