Kvalificerande inkomst från bankkontoutdrag: Hur man beräknar den för lånehandläggning

Att beräkna kvalificerande inkomst från bankkontoutdrag är ett av de vanligaste – och mest felbenägna – stegen i lånehandläggning, särskilt för låntagare som är egenföretagare, har 1099-inkomster eller använder bankkontoutdragslån. Matematiken är enkel. Bedömningarna om vilka insättningar som ska inkluderas och vilka som ska exkluderas är det inte.

Detta är det fyrsidiga arbetsflödet som långivare använder, reglerna för inkludering och exkludering som skiljer en kvalificerande insättning från en icke-kvalificerande, och hur resultatet matar DTI. Det täcker de vanligaste inkomstprogrammen baserade på bankkontoutdrag: Fannie Mae egenföretagare (Formulär 1084), bankkontoutdrags-icke-QM och Fredde Mac:s motsvarande program.

Vill du använda den här guiden på din blogg? Kopiera den här inbäddningskoden:

Steg 1: Samla rätt antal månader

Antalet kontoutdrag du behöver beror på programmet:

Hämta kontoutdrag direkt från banken när det är möjligt (nedladdade PDF-filer direkt från bankens portal). Om låntagaren skickar kontoutdrag via e-post, verifiera att filen kommer från banken genom att kontrollera PDF-metadata – se vår guide om bedrägerivarningar för vad du ska leta efter.

För att få in data i ett användbart format (Excel, CSV eller QBO för ditt handläggningssystem), använd PDFSubs Bankkontoutdragsomvandlare. Den hanterar över 20 000 bankmallar och bevarar detaljnivån för transaktioner som du behöver för kategoriserings-/exkluderingssteget.

Steg 2: Summera alla insättningar, exkludera sedan

Det är här de flesta beräkningsfel sker. Den råa summan av varje insättning är inte kvalificerande inkomst. Du måste dra bort icke-inkomstinsättningarna först.

Inkludera alltid

• Direktinsättningar av W-2-lön
• 1099-betalningar till entreprenörer
• Hyresintäkter (insamlade direkt, inte via en fastighetsförvaltare som utfärdar en 1099)
• Återkommande utbetalningar från gig-ekonomin (Uber, Lyft, DoorDash, Airbnb, etc.) med minst 12 månaders historik
• Direktinsättningar av pension och socialförsäkring
• Domstolsbestämd alimony eller barnbidrag med 12+ månaders historik
• Insättningar från egenföretagares verksamhet (med förbehåll för kostnadsfaktor i vissa program)

Exkludera alltid

• Överföringar mellan egna konton
• Låneutbetalningar (insättning av privatlån, draw på bostadskredit, kreditlinjeavancer)
• Återbetalningar och annulleringar (en insättning som omedelbart kvittar ett tidigare uttag)
• Skatteåterbäringar (engångsbetalningar, ej återkommande)
• Försäkringsersättningar (engångsbetalningar)
• Gåvor (engångsinsättningar från familjen utan återkommande mönster)
• Kontantinsättningar över en viss gräns utan källdokumentation (vanligtvis $1 000+ i bankkontoutdrags-icke-QM-program)
• Återbetalning av utgifter (arbetsgivarens återbetalningar som visas som insättningar)
• Återföring av kapital (försäljning av tillgång)

Använd omdöme

• Engångsutbetalningar: bonusutbetalningar, stora kvartalsvisa provisioner. Vissa program tillåter dessa om de är återkommande år efter år; många kräver att de genomsnittsberegans på ett annat sätt.
• Stora insättningar med jämna belopp från okända källor: flagga för dokumentation. Se bedrägerivarningar.
• Insättningar i utländsk valuta: konvertera till växelkursen vid transaktionsdatum om tillämpligt.

Kategoriseringssteget är ditt

PDFSub extraherar varje insättning (datum, beskrivning, belopp, källbank om tillgänglig) i ett strukturerat format. Bedömningen för kategorisering/exkludering är handläggarens – inget verktyg kan på ett tillförlitligt sätt skilja "låneavancer" från "inkomst" bara från en transaktionsbeskrivning, eftersom banker beskriver dem inkonsekvent. Vad du får är rena data redo för dig att tillämpa reglerna.

I Excel är det typiska arbetsflödet:

1. Filtrera det omvandlade kontoutdraget till endast insättningsrader
2. Lägg till en kolumn Kategori med värden: INKOMST, ÖVERFÖRING, LÅN, ÅTERBETALNING, GÅVA, ENGÅNGSBETALNING, ANNAT
3. Tagga varje insättning
4. Använd =SUMIF(Category, "INKOMST", Amount) för att få fram den kvalificerande totalsumman

Steg 3: Dividera med månader för genomsnittlig månatlig inkomst

När du har den kvalificerande totalsumman är matematiken enkel:

Kvalificerande total / Antal månader = Genomsnittlig månatlig inkomst

Till exempel: 72 000 USD i kvalificerande total / 24 månader = 3 000 USD/månad.

Faktorn 50-75% i bankkontoutdrags-icke-QM-program

Vissa bankkontoutdrags-icke-QM-program tillämpar en kostnadsfaktor ovanpå genomsnittet av insättningarna för att täcka obeskattade affärskostnader. Vanliga faktorer:

• Privata bankkontoutdrag: vanligtvis ingen faktor (du exkluderar redan icke-inkomst)
• Företagsbankkontoutdrag: 50-75% faktor (så 10 000 USD/månad i genomsnittliga insättningar = 5 000-7 500 USD/månad kvalificerande inkomst)
• Korsreferens med P&L framtagen av CPA: långivaren kan använda det lägre av (a) genomsnitt av bankkontoutdrag eller (b) nettoinkomst enligt P&L

Bekräfta faktorn med din AUS eller de specifika programriktlinjerna. Fannie Mae egenföretagare (Formulär 1084) använder en helt annan metodik baserad på skattedeklarationer, inte insättningar.

Kontroller av trender och konsekvens

Långivare tittar på konsekvensen månad för månad. En låntagare med ett genomsnitt på 3 000 USD/månad uppdelat som 1 000 USD, 1 000 USD, 1 000 USD, 9 000 USD, 1 000 USD, ... behandlas annorlunda än en med 3 000 USD, 3 100 USD, 2 900 USD, 3 200 USD, 2 800 USD, ... Den förra får en lägre kvalificerande inkomst (eller fullständig avvisning i vissa program) på grund av inkonsekvens.

I Excel:

Medelvärde:  =AVERAGE(monthly_income_range)
Standardavvikelse: =STDEV.P(monthly_income_range)
CV%: =StDev / Average (variationskoefficient)

CV under 25% är vanligtvis acceptabelt. CV över 50% utlöser ytterligare dokumentationskrav.

Steg 4: Beräkna DTI

DTI (skuld-till-inkomst-kvot) är standardmåttet för överkomlighet vid handläggning:

DTI % = (Månatliga skuldförpliktelser / Månatlig kvalificerande inkomst) * 100

Månatliga skuldförpliktelser inkluderar

• Föreslagen ny bolåneränta + amortering + skatter + försäkring (PITI)
• Avgifter för bostadsrättsförening, om tillämpligt
• Befintliga bolånebetalningar för andra fastigheter
• Bilkreditbetalningar
• Studielånebetalningar (specifika regler varierar beroende på program för inkomstbaserade återbetalningsplaner)
• Minimibetalsningar på kreditkort (från kreditupplysning)
• Privatlånebetalningar
• Alimony- och barnbidragsförpliktelser
• Betalningar för medlånade lån (under specifika förhållanden)

Månatliga skuldförpliktelser exkluderar

• El, gas, vatten, internet
• Försäkringspremier utöver PITI
• Mobiltelefonräkningar
• Barnomsorg och undervisning
• 401(k)-lån (i de flesta fall)
• Frivilliga avdrag

DTI-trösklar

Första delen av DTI är endast bostad (PITI / inkomst). Andra delen av DTI är total skuld / inkomst.

Vanliga fel som skickar tillbaka filer till låntagaren

Räkna överföringar som inkomst. När en låntagare har flera konton och du bara granskar ett, ser överföringar från det andra kontot ut som insättningar. Bekräfta alltid med låntagaren om stora oidentifierade insättningar är överföringar från deras egna konton.

Räkna låneutbetalningar som inkomst. Utbetalningar från privatlån, draw på bostadskredit och kreditlinjeavancer visas som insättningar. Låntagarens kreditupplysning kommer att visa motsvarande lån – korsreferera för att upptäcka dessa.

Inkludera återbetalningar. En insättning på 2 000 USD den 15/2 som följer på ett uttag på 2 000 USD den 13/2 är nästan säkert en återbetalning eller en annullerad transaktion, inte inkomst.

Glömma att inkludera engångsutbetalningar. En insättning på 15 000 USD märkt "SKATTEÅTERBÄRING" eller "FÖRSÄKRINGSERSÄTTNING" är inte kvalificerande inkomst om den inte upprepas årligen med dokumentation.

Glömma att tillämpa faktorn 50-75% på program för företagsbankkontoutdrag. Lätt att missa i program för privatkonton som ser liknande ut. Bekräfta om programmet behandlar insättningar som nettoinkomst eller brutto.

Använda fel antal månader. Fannie Mae egenföretagare vill ha 24 månader och Formulär 1084 (baserat på skattedeklarationer). Bankkontoutdrags-icke-QM vill ha 12 eller 24 månaders kontoutdrag. Bekräfta programmet innan du börjar.

Blanda företags- och privatkonton. Vissa program kräver endast företagsutdrag; vissa kräver privata; vissa tillåter antingen. Om låntagaren satte in företagsinkomst på ett privatkonto, kanske programmet inte tillåter dig att räkna det. Bekräfta programreglerna.

Var PDFSub passar in i arbetsflödet

För automatiserad beräkning av inkomst från bankkontoutdrag i stor skala använder långivare vanligtvis en kombination av:

• Direkt bankanslutning (Plaid, Finicity, MX) för låntagare som kan autentisera sig
• Uppladdning av kontoutdrag + tolkning + bedrägeridetektering (Ocrolus, Inscribe) för alla andra
• Manuell granskning och Excel-modellering för specialfall, internationella banker och förhandsgodkännande / utbildning

PDFSub passar in i den tredje kategorin och delvis den andra. Det konverterar PDF-kontoutdragen till strukturerade Excel/CSV/QBO-data snabbt, inklusive internationella och icke-amerikanska banker där Ocrolus och Plaid kan ha luckor (130+ språk, 20 000+ banker). Kategoriserings-/exkluderingssteget förblir manuellt – det är långivarens bedömning – men du börjar med fullständiga, rena transaktionsdata istället för att skriva in dem rad för rad.

För val av format vid inmatning i ditt AUS eller handläggningssystem, se QBO vs CSV vs OFX. För en bredare bild av bedrägeridetektering, se 8 varningstecken på ett bankkontoutdrag. För det grundläggande konverteringsflödet, se Hur man konverterar bankkontoutdrag för bolåneansökningar.

Sammanfattning

1. Samla rätt antal månader (vanligtvis 12 eller 24 beroende på program)
2. Summera och exkludera icke-inkomstinsättningar (överföringar, lån, återbetalningar, engångsutbetalningar)
3. Genomsnitt per månad genom att dividera den kvalificerande totalsumman med antalet månader (tillämpa 50-75% kostnadsfaktor om programmet kräver det för företagskonton)
4. DTI = månatlig skuld / månatlig kvalificerande inkomst

Matematiken är enkel. Bedömningarna om vad som ska inkluderas och exkluderas är handläggarens. PDFSub ger dig rena transaktionsdata snabbt, så att den tid du spenderar är på bedömningen, inte på datainmatning.