Расчет квалифицированного дохода из банковских выписок: как его определить для андеррайтинга кредита

Расчет квалифицированного дохода из банковских выписок — один из самых распространенных и подверженных ошибкам этапов андеррайтинга кредитов, особенно для заемщиков, являющихся самозанятыми, получающих доход по форме 1099 или использующих банковские выписки для получения кредита. Математика проста. А вот решения о том, какие депозиты включать, а какие исключать, — нет.

Это четырехэтапный рабочий процесс, который используют кредиторы, правила включения и исключения, отличающие квалифицированный депозит от неквалифицированного, и как результат влияет на DTI. Он охватывает наиболее распространенные программы кредитования по банковским выпискам: для самозанятых по правилам Fannie Mae (форма 1084), не-QM кредиты по банковским выпискам и аналогичную программу Freddie Mac.

Хотите использовать это руководство в своем блоге? Скопируйте этот код для встраивания:

Шаг 1: Соберите нужное количество месяцев

Количество необходимых выписок зависит от программы:

По возможности, получите выписки непосредственно из банка (PDF-файлы, загруженные напрямую из портала банка). Если заемщик отправляет выписки по электронной почте, проверьте, что файл действительно из банка, проверив метаданные PDF — см. наше руководство по признакам мошенничества, на что обратить внимание.

Чтобы преобразовать данные в рабочий формат (Excel, CSV или QBO для вашей системы андеррайтинга), используйте Конвертер банковских выписок PDFSub. Он поддерживает более 20 000 шаблонов банков и сохраняет детализацию транзакций на уровне отдельных операций, которая вам понадобится для этапа категоризации/исключения.

Шаг 2: Суммируйте все депозиты, затем исключите

Именно здесь происходит большинство ошибок в расчетах. Общая сумма всех депозитов не является квалифицированным доходом. Сначала необходимо вычесть не связанные с доходом депозиты.

Всегда включайте

• Прямые депозиты заработной платы по форме W-2
• Платежи подрядчикам по форме 1099
• Доход от аренды (полученный напрямую, а не через управляющего недвижимостью, который выдает 1099)
• Регулярные выплаты от платформ для подработки (Uber, Lyft, DoorDash, Airbnb и т. д.) при наличии истории не менее 12 месяцев
• Прямые депозиты пенсий и пособий по социальному обеспечению
• Алименты или пособия на детей по решению суда при наличии истории не менее 12 месяцев
• Депозиты от бизнеса самозанятых (подлежат применению коэффициента расходов в некоторых программах)

Всегда исключайте

• Межбанковские переводы (между вашими собственными счетами)
• Выдачи кредитов (депозит по личному кредиту, заем по HELOC, аванс по кредитной линии)
• Возвраты и отмены (депозит, который немедленно компенсирует предыдущее снятие средств)
• Возвраты налогов (единовременные, нерегулярные)
• Страховые выплаты (единовременные)
• Подарки (единовременные депозиты от семьи без регулярности)
• Денежные депозиты свыше установленного порога без подтверждения источника (обычно $1000+ для программ не-QM по банковским выпискам)
• Возмещение расходов (возмещение от работодателя, отраженное как депозит)
• Возврат капитала (продажа актива)

Используйте здравый смысл

• Единовременные выплаты: бонусы, крупные квартальные комиссии. Некоторые программы допускают их, если они повторяются из года в год; многие требуют их усреднения по-другому.
• Крупные депозиты в круглых суммах из неизвестных источников: требуйте документацию. См. признаки мошенничества.
• Депозиты в иностранной валюте: конвертируйте по обменному курсу на дату транзакции, если применимо.

Этап категоризации — ваша задача

PDFSub извлекает каждый депозит (дата, описание, сумма, банк-источник, если доступно) в структурированный формат. Решение о категоризации/исключении остается за андеррайтером — ни один инструмент не может надежно отличить «аванс по кредиту» от «дохода» только по описанию транзакции, поскольку банки описывают их непоследовательно. Вы получаете чистые данные, готовые для применения вами правил.

В Excel типичный рабочий процесс:

1. Отфильтруйте преобразованную выписку только по строкам депозитов
2. Добавьте столбец Категория со значениями: ДОХОД, ПЕРЕВОД, КРЕДИТ, ВОЗВРАТ, ПОДАРОК, ЕДИНОВРЕМЕННО, ДРУГОЕ
3. Пометьте каждый депозит
4. Используйте =SUMIF(Category, "INCOME", Amount) для получения общей суммы квалифицированного дохода

Шаг 3: Разделите на количество месяцев для получения среднего ежемесячного дохода

После получения квалифицированной суммы расчет прост:

Квалифицированная сумма / Количество месяцев = Средний ежемесячный доход

Например: $72 000 квалифицированной суммы / 24 месяца = $3 000/месяц.

Коэффициент 50-75% для программ не-QM по банковским выпискам

Некоторые программы не-QM по банковским выпискам применяют коэффициент расходов к средней сумме депозитов для учета неучтенных деловых расходов. Распространенные коэффициенты:

• Личные банковские выписки: обычно без коэффициента (вы уже исключили не связанные с доходом операции)
• Деловые банковские выписки: коэффициент 50-75% (например, $10 000/месяц средних депозитов = $5 000-7 500/месяц квалифицированного дохода)
• Перекрестная проверка с отчетом о прибылях и убытках, подготовленным бухгалтером: кредитор может использовать меньшее из двух значений: (a) среднее значение по банковским выпискам или (b) чистый доход по отчету о прибылях и убытках.

Подтвердите коэффициент в вашей системе автоматизированной проверки кредитоспособности (AUS) или в конкретных руководствах по программе. Программа Fannie Mae для самозанятых (форма 1084) использует совершенно иную методологию, основанную на налоговых декларациях, а не на депозитах.

Проверки тенденций и последовательности

Кредиторы анализируют последовательность месяц к месяцу. Заемщик со средним доходом $3 000/месяц, разделенным как $1 000, $1 000, $1 000, $9 000, $1 000, ..., будет рассматриваться иначе, чем заемщик с $3 000, $3 100, $2 900, $3 200, $2 800, .... Первый получит более низкий квалифицированный доход (или полный отказ по некоторым программам) из-за непоследовательности.

В Excel:

Среднее:  =AVERAGE(диапазон_ежемесячного_дохода)
Ст. откл.: =STDEV.P(диапазон_ежемесячного_дохода)
Коэф. вар.:  =Ст. откл. / Среднее (коэффициент вариации)

Коэффициент вариации ниже 25% обычно приемлем. Коэффициент вариации выше 50% требует дополнительной документации.

Шаг 4: Рассчитайте DTI

DTI (отношение долга к доходу) — это стандартный показатель платежеспособности при андеррайтинге:

DTI % = (Ежемесячные долговые обязательства / Ежемесячный квалифицированный доход) * 100

Ежемесячные долговые обязательства включают

• Предлагаемый новый платеж по ипотеке (основная сумма + проценты + налоги + страховка) (PITI)
• Платежи ТСЖ, если применимо
• Существующие платежи по ипотеке за другие объекты недвижимости
• Платежи по автокредитам
• Платежи по студенческим кредитам (конкретные правила варьируются в зависимости от программы для планов с учетом дохода)
• Минимальные платежи по кредитным картам (из кредитного отчета)
• Платежи по личным кредитам
• Алименты и пособия на детей
• Платежи по кредитам с созаемщиком (при определенных условиях)

Ежемесячные долговые обязательства исключают

• Коммунальные услуги (электричество, газ, вода, интернет)
• Страховые взносы, кроме PITI
• Платежи за мобильную связь
• Плата за детский сад и обучение
• Кредиты 401(k) (в большинстве случаев)
• Добровольные удержания

Пороги DTI

Front-end DTI — только расходы на жилье (PITI / доход). Back-end DTI — общий долг / доход.

Распространенные ошибки, из-за которых файлы возвращаются заемщику

Учет переводов как дохода. Когда у заемщика несколько счетов, и вы просматриваете только один, переводы с другого счета выглядят как депозиты. Всегда уточняйте у заемщика, являются ли крупные неидентифицированные депозиты переводами с его собственных счетов.

Учет выдачи кредитов как дохода. Выдачи по личным кредитам, займы по HELOC и авансы по кредитным линиям отображаются как депозиты. Кредитный отчет заемщика покажет соответствующий кредит — сопоставьте данные, чтобы выявить такие случаи.

Учет возвратов. Депозит на $2 000 от 15.02, который следует за снятием средств на $2 000 от 13.02, почти наверняка является возвратом или отмененной транзакцией, а не доходом.

Включение нерегулярных единовременных выплат. Депозит на $15 000 с пометкой «ВОЗВРАТ НАЛОГА» или «СТРАХОВОЕ ВОЗМЕЩЕНИЕ» не является квалифицированным доходом, если он не повторяется ежегодно с подтверждающими документами.

Забыли применить коэффициент 50-75% для программ по деловым банковским выпискам. Легко пропустить в программах по личным счетам, которые выглядят похоже. Уточните, рассматривает ли программа депозиты как чистый или валовой доход.

Использование неверного количества месяцев. Программа Fannie Mae для самозанятых требует 24 месяца и форму 1084 (на основе налоговых деклараций). Программа не-QM по банковским выпискам требует 12 или 24 месяца выписок. Уточните программу перед началом работы.

Смешивание деловых и личных счетов. Некоторые программы требуют только деловые выписки; некоторые — личные; некоторые допускают оба варианта. Если заемщик вносил деловой доход на личный счет, программа может не позволить вам его учесть. Уточните правила программы.

Место PDFSub в рабочем процессе

Для автоматизированного расчета дохода по банковским выпискам в больших объемах кредиторы обычно используют набор инструментов:

• Прямое банковское соединение (Plaid, Finicity, MX) для заемщиков, которые могут пройти аутентификацию
• Загрузка и парсинг выписок + обнаружение мошенничества (Ocrolus, Inscribe) для всех остальных
• Ручная проверка и моделирование в Excel для особых случаев, международных банков, а также для предварительного одобрения / обучения.

PDFSub относится к третьей категории и частично ко второй. Он быстро преобразует PDF-выписки в структурированные данные Excel/CSV/QBO, включая международные и неамериканские банки, где у Ocrolus и Plaid могут быть пробелы (более 130 языков, более 20 000 банков). Этап категоризации/исключения остается ручным — это решение андеррайтера — но вы начинаете с полных, чистых данных о транзакциях, а не вводите их построчно.

Для выбора формата при загрузке в вашу систему AUS или андеррайтинга см. QBO против CSV против OFX. Для более широкой картины обнаружения мошенничества см. 8 признаков мошенничества в банковской выписке. Для базового рабочего процесса преобразования см. Как преобразовать банковские выписки для ипотечных заявок.

Итог

1. Соберите нужное количество месяцев (обычно 12 или 24 в зависимости от программы)
2. Суммируйте и исключите не связанные с доходом депозиты (переводы, кредиты, возвраты, единовременные выплаты)
3. Рассчитайте средний ежемесячный доход, разделив квалифицированную сумму на количество месяцев (примените коэффициент расходов 50-75%, если программа требует этого для деловых счетов)
4. DTI = ежемесячный долг / ежемесячный квалифицированный доход

Математика проста. Решения о том, что включать и исключать, принимает андеррайтер. PDFSub быстро предоставляет вам чистые данные на уровне транзакций, поэтому вы тратите время на принятие решений, а не на ввод данных.