Qualificação de Renda a Partir de Extratos Bancários: Como Calcular para Subscrição de Empréstimos

Calcular a renda qualificável a partir de extratos bancários é uma das etapas mais comuns - e mais propensas a erros - na subscrição de empréstimos, especialmente para mutuários autônomos, 1099 e de extrato bancário. A matemática é simples. As decisões sobre quais depósitos incluir e quais excluir não são.

Este é o fluxo de trabalho de quatro etapas que os credores usam, as regras de inclusão e exclusão que distinguem um depósito qualificável de um não qualificável e como o resultado alimenta o DTI. Abrange os programas de renda de extrato bancário mais comuns: autônomos da Fannie Mae (Formulário 1084), não-QM de extrato bancário e o programa análogo do Freddie Mac.

Quer usar este guia no seu blog? Copie este código de incorporação:

Etapa 1: Reunir o Número Correto de Meses

O número de extratos que você precisa depende do programa:

Puxe os extratos diretamente do banco, quando possível (PDFs baixados diretamente do portal do banco). Se o mutuário enviar extratos por e-mail, verifique se o arquivo é do banco, verificando os metadados do PDF - veja nosso guia de sinais de alerta de fraude para saber o que procurar.

Para obter os dados em um formato utilizável (Excel, CSV ou QBO para seu sistema de subscrição), use o Conversor de Extratos Bancários do PDFSub. Ele lida com mais de 20.000 modelos de bancos e preserva os detalhes transacionais que você precisará para a etapa de categorização/exclusão.

Etapa 2: Somar Todos os Depósitos, Depois Excluir

É aqui que ocorrem a maioria dos erros de cálculo. A soma bruta de cada depósito não é renda qualificável. Você precisa subtrair os depósitos não-renda primeiro.

Sempre incluir

• Depósitos diretos de folha de pagamento W-2
• Pagamentos de contratados 1099
• Renda de aluguel (coletada diretamente, não através de um administrador de propriedades que emite um 1099)
• Pagamentos recorrentes da economia gig (Uber, Lyft, DoorDash, Airbnb, etc.) com pelo menos 12 meses de histórico
• Depósitos diretos de pensão e Seguridade Social
• Pensão alimentícia ou pensão alimentícia ordenada judicialmente com 12+ meses de histórico
• Depósitos de negócios de autônomos (sujeito a fator de despesa em alguns programas)

Sempre excluir

• Transferências entre contas (entre suas próprias contas)
• Desembolsos de empréstimos (depósito de empréstimo pessoal, saque de HELOC, adiantamento de linha de crédito)
• Reembolsos e reversões (um depósito que compensa imediatamente uma retirada anterior)
• Reembolsos de impostos (únicos, não recorrentes)
• Liquidações de seguros (únicas)
• Presentes (depósitos únicos de familiares sem padrão de recorrência)
• Depósitos em dinheiro acima de um limite sem documentação de origem (geralmente $1.000+ em programas não-QM de extrato bancário)
• Despesas reembolsadas (reembolsos de empregador que aparecem como depósitos)
• Retornos de capital (venda de um ativo)

Use o bom senso

• Ganhos inesperados: pagamentos de bônus, grandes comissões trimestrais. Alguns programas permitem esses se forem recorrentes ano após ano; muitos exigem que sejam calculados de forma diferente.
• Grandes depósitos de números redondos de fontes desconhecidas: sinalize para documentação. Veja sinais de alerta de fraude.
• Depósitos em moeda estrangeira: converta na taxa de câmbio da data da transação, se aplicável.

A etapa de categorização é sua

O PDFSub extrai cada depósito (data, descrição, valor, banco de origem, se disponível) em um formato estruturado. A decisão de categorizar/excluir é do subscritor - nenhuma ferramenta pode distinguir de forma confiável "adiantamento de empréstimo" de "renda" apenas a partir de uma descrição de transação, porque os bancos as descrevem de forma inconsistente. O que você obtém são dados limpos prontos para você aplicar as regras.

No Excel, o fluxo de trabalho típico:

1. Filtre o extrato convertido apenas para linhas de depósito
2. Adicione uma coluna Categoria com os valores: RENDA, TRANSFERÊNCIA, EMPRÉSTIMO, REEMBOLSO, PRESENTE, GANHO INESPERADO, OUTRO
3. Marque cada depósito
4. Use =SOMASES(Categoria, "RENDA", Valor) para obter o total qualificável

Etapa 3: Dividir por Meses para Renda Mensal Média

Uma vez que você tenha o total qualificável, a matemática é simples:

Total qualificável / Número de meses = Renda mensal média

Por exemplo: $72.000 total qualificável / 24 meses = $3.000/mês.

Fator de 50-75% em programas não-QM de extrato bancário

Alguns programas não-QM de extrato bancário aplicam um fator de despesa sobre a média de depósitos para contabilizar despesas comerciais não declaradas. Fatores comuns:

• Extratos bancários pessoais: geralmente sem fator (você já está excluindo não-renda)
• Extratos bancários comerciais: fator de 50-75% (portanto, $10.000/mês em depósitos médios = $5.000-7.500/mês em renda qualificável)
• Referência cruzada de P&L preparada por contador: o credor pode usar o menor entre (a) média do extrato bancário ou (b) lucro líquido do P&L

Confirme o fator com seu AUS ou as diretrizes específicas do programa. Autônomos da Fannie Mae (Formulário 1084) usam uma metodologia completamente diferente baseada em declarações fiscais, não em depósitos.

Verificações de tendência e consistência

Os credores analisam a consistência mês a mês. Um mutuário com uma média de $3.000/mês dividida como $1.000, $1.000, $1.000, $9.000, $1.000, ... é tratado de forma diferente de um com $3.000, $3.100, $2.900, $3.200, $2.800, .... O primeiro recebe uma renda qualificável menor (ou rejeição total em alguns programas) devido à inconsistência.

No Excel:

Média:  =MÉDIA(intervalo_renda_mensal)
DesvPadrão: =DESVPAD.P(intervalo_renda_mensal)
CV%: =DesvPadrão / Média (coeficiente de variação)

CV abaixo de 25% é geralmente aceitável. CV acima de 50% aciona requisitos de documentação adicional.

Etapa 4: Calcular o DTI

O DTI (índice de esforço de dívida) é a métrica padrão de acessibilidade da subscrição:

% DTI = (Obrigações de dívida mensais / Renda mensal qualificável) * 100

Obrigações de dívida mensais incluem

• Pagamento de principal + juros + impostos + seguro (PITI) da nova hipoteca proposta
• Taxas de condomínio, se aplicável
• Pagamentos de hipotecas existentes em outras propriedades
• Pagamentos de empréstimos de automóveis
• Pagamentos de empréstimos estudantis (regras específicas variam por programa para planos de pagamento baseados em renda)
• Pagamentos mínimos de cartão de crédito (do relatório de crédito)
• Pagamentos de empréstimos pessoais
• Obrigações de pensão alimentícia e pensão alimentícia
• Pagamentos de empréstimos co-assinados (sob condições específicas)

Obrigações de dívida mensais excluem

• Contas de serviços públicos (eletricidade, gás, água, internet)
• Prêmios de seguro diferentes de PITI
• Contas de celular
• Creche e mensalidades
• Empréstimos 401(k) (na maioria dos casos)

Limites de DTI

DTI frontal é apenas habitação (PITI / renda). DTI traseiro é dívida total / renda.

Erros Comuns que Devolvem Arquivos ao Mutuário

Contar transferências como renda. Quando um mutuário tem várias contas e você revisa apenas uma, as transferências da outra conta parecem depósitos. Sempre confirme com o mutuário se grandes depósitos não identificados são transferências de suas próprias contas.

Contar desembolsos de empréstimos como renda. Desembolsos de empréstimos pessoais, saques de HELOC e adiantamentos de linha de crédito aparecem como depósitos. O relatório de crédito do mutuário mostrará o empréstimo correspondente - faça uma verificação cruzada para identificar esses.

Contar reembolsos. Um depósito de $2.000 em 15/02 que segue uma retirada de $2.000 em 13/02 é quase certamente um reembolso ou transação revertida, não renda.

Incluir ganhos inesperados não recorrentes. Um depósito de $15.000 rotulado como "REEMBOLSO DE IMPOSTO" ou "LIQUIDAÇÃO DE SEGURO" não é renda qualificável, a menos que se repita anualmente com documentação.

Esquecer de aplicar o fator de 50-75% em programas de extrato bancário comercial. Fácil de perder em programas de conta pessoal que parecem semelhantes. Confirme se o programa trata os depósitos como renda líquida ou bruta.

Usar o número errado de meses. Autônomos da Fannie Mae querem 24 meses e o Formulário 1084 (baseado em declaração fiscal). Não-QM de extrato bancário quer 12 ou 24 meses de extratos. Confirme o programa antes de começar.

Misturar contas comerciais e pessoais. Alguns programas exigem apenas extratos comerciais; alguns exigem pessoais; alguns permitem ambos. Se o mutuário depositou renda comercial em uma conta pessoal, o programa pode não permitir que você a conte. Confirme as regras do programa.

Onde o PDFSub se Encaixa no Fluxo de Trabalho

Para cálculo automatizado de renda a partir de extratos bancários em escala, os credores geralmente usam uma combinação de:

• Conexão bancária direta (Plaid, Finicity, MX) para mutuários que podem se autenticar
• Upload de extrato + análise + detecção de fraude (Ocrolus, Inscribe) para todos os outros
• Revisão manual e modelagem em Excel para casos específicos, bancos internacionais e pré-aprovação / educação

O PDFSub se encaixa no terceiro item e parcialmente no segundo. Ele converte os extratos em PDF para dados estruturados em Excel/CSV/QBO rapidamente, incluindo bancos internacionais e não-americanos onde Ocrolus e Plaid podem ter lacunas (mais de 130 idiomas, mais de 20.000 bancos). A etapa de categorização/exclusão permanece manual - essa é a decisão do credor - mas você começa com dados transacionais completos e limpos em vez de digitá-los linha por linha.

Para escolha de formato ao alimentar seu AUS ou sistema de subscrição, veja QBO vs CSV vs OFX. Para uma visão mais ampla da detecção de fraudes, veja 8 Sinais de Alerta em um Extrato Bancário. Para o fluxo de trabalho básico de conversão, veja Como converter extratos bancários para aplicações de hipoteca.

Resumo

1. Reúna o número correto de meses (geralmente 12 ou 24, dependendo do programa)
2. Some e exclua depósitos não-renda (transferências, empréstimos, reembolsos, ganhos inesperados únicos)
3. Calcule a média mensal dividindo o total qualificável pelo número de meses (aplique o fator de despesa de 50-75% se o programa exigir para contas comerciais)
4. DTI = dívida mensal / renda mensal qualificável

A matemática é simples. As decisões sobre o que incluir e excluir são do subscritor. O PDFSub fornece dados limpos em nível transacional rapidamente, para que o tempo que você gasta seja na decisão, não na entrada de dados.