銀行取引明細書からの適格所得の算出方法：ローン引受におけるDTI計算

銀行取引明細書からの適格所得の計算は、特に自営業者、1099所得者、および銀行取引明細書ローン借り手にとって、融資引受において最も一般的で、かつ最も間違いやすいステップの1つです。計算自体は単純ですが、どの預金を含め、どれを除外するかという判断はそうではありません。

これは、貸手が使用する4段階のワークフロー、適格預金と非適格預金を区別する含め・除外ルール、およびその結果がDTIにどのように反映されるかについて説明します。Fannie Maeの自営業者（フォーム1084）、銀行取引明細書ベースのノンQMローン、およびFreddie Macの類似プログラムといった、最も一般的な銀行取引明細書所得プログラムをカバーします。

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ステップ1：適切な月数を収集する

必要な明細書の月数はプログラムによって異なります。

可能な限り銀行から直接明細書を取得してください（銀行ポータルから直接ダウンロードしたPDF）。借り手が明細書をメールで送付してきた場合は、PDFメタデータをチェックして銀行からのファイルであることを確認してください。確認すべき点については、不正行為の危険信号ガイドを参照してください。

データを実用的な形式（Excel、CSV、または引受システム用のQBO）にするには、PDFSubの銀行取引明細書コンバーターを使用してください。20,000以上の銀行テンプレートに対応し、分類・除外ステップで必要となる取引レベルの詳細を保持します。

ステップ2：全預金合計後、除外項目を差し引く

計算エラーのほとんどはここで発生します。すべての預金の合計額がそのまま適格所得になるわけではありません。まず非所得預金を差し引く必要があります。

必ず含めるもの

• W-2給与の直接預金
• 1099請負業者からの支払い
• 家賃収入（不動産管理会社が1099を発行する場合を除く、直接徴収したもの）
• 少なくとも12ヶ月の履歴がある、定期的なギグエコノミーからの収入（Uber、Lyft、DoorDash、Airbnbなど）
• 年金および社会保障の直接預金
• 裁判所命令による扶養料または養育費（12ヶ月以上の履歴があるもの）
• 自営業者の事業預金（一部プログラムでは経費率適用あり）

必ず除外するもの

• 口座間送金（自身の口座間での移動）
• ローン融資（個人ローン、HELOCの引き出し、クレジットラインの繰り上げ返済）
• 払い戻しおよび取り消し（直前の引き出しを相殺する預金）
• 税金の還付（一時的、非反復性）
• 保険金の支払い（一時的）
• 贈与（家族からの、定期的なパターンのない一時的な預金）
• ソースドキュメントのない閾値を超える現金預金（銀行取引明細書ノンQMプログラムでは通常$1,000以上）
• 経費の払い戻し（預金として表示される雇用主からの払い戻し）
• 資本の払い戻し（資産の売却）

判断が必要なもの

• 一時的な収入：ボーナス、四半期ごとの大きなコミッション。一部プログラムでは、年々繰り返される場合は含めることがありますが、多くは異なる方法で平均化する必要があります。
• 出所不明の大きな丸数字の預金：書類で確認を依頼してください。不正行為の危険信号を参照してください。
• 外貨預金：該当する場合は、取引日の為替レートで換算してください。

分類ステップはあなた次第

PDFSubは、すべての預金（日付、説明、金額、利用可能な場合はソース銀行）を構造化された形式で抽出します。分類・除外の判断は引受担当者次第です。ツールだけでは、取引の説明文から「ローン融資」と「収入」を確実に区別することはできません。なぜなら、銀行はそれらを一貫性のない方法で記述するからです。PDFSubが提供するのは、あなたがルールを適用するための、クリーンなデータです。

Excelでの一般的なワークフロー：

1. 変換された明細書を預金行のみにフィルタリングする
2. Category列を追加し、値としてINCOME、TRANSFER、LOAN、REFUND、GIFT、WINDFALL、OTHERを設定する
3. 各預金をタグ付けする
4. =SUMIF(Category, "INCOME", Amount)を使用して適格合計を取得する

ステップ3：月数で割って平均月収を算出する

適格合計が得られたら、計算は単純です。

適格合計 / 月数 = 平均月収

例：$72,000の適格合計 / 24ヶ月 = $3,000/月。

銀行取引明細書ノンQMプログラムにおける50-75%の係数

一部の銀行取引明細書ノンQMプログラムでは、報告されていない事業経費を考慮するために、預金平均に追加で経費係数を適用します。一般的な係数：

• 個人銀行取引明細書： 通常係数なし（非所得項目はすでに除外済み）
• 事業銀行取引明細書： 50-75%の係数（例：月平均預金$10,000 = 月収$5,000-7,500）
• CPA作成の損益計算書とのクロスリファレンス： 貸手は（a）銀行取引明細書の平均または（b）損益計算書の純利益のいずれか低い方を採用する場合があります。

AUSまたは特定のプログラムガイドラインで係数を確認してください。Fannie Maeの自営業者（フォーム1084）は、預金ではなく税務申告書に基づいた全く異なる方法論を使用します。

トレンドと一貫性のチェック

貸手は月ごとの一貫性を確認します。平均月収$3,000の借り手でも、$1,000、$1,000、$1,000、$9,000、$1,000...のようにばらついている場合と、$3,000、$3,100、$2,900、$3,200、$2,800...のように安定している場合では、扱いが異なります。前者の場合、一貫性の欠如により、適格所得が低くなるか（または一部プログラムでは完全に却下される）可能性があります。

Excelでの計算例：

平均:  =AVERAGE(monthly_income_range)
標準偏差: =STDEV.P(monthly_income_range)
変動係数%: =StDev / Average (coefficient of variation)

CVが25%未満であれば通常は許容されます。CVが50%を超えると、追加の書類提出が求められます。

ステップ4：DTIを計算する

DTI（債務所得比率）は、標準的な引受における支払い能力の指標です。

DTI % = (月々の債務負担額 / 月々の適格所得) * 100

月々の債務負担額に含まれるもの

• 新規住宅ローンの元本＋利息＋税金＋保険（PITI）
• 該当する場合のHOA会費
• 他の物件に対する既存の住宅ローン支払い
• 自動車ローン支払い
• 学生ローン支払い（所得連動型返済プランについてはプログラムにより規則が異なる）
• クレジットカードの最低支払い額（信用報告書より）
• 個人ローン支払い
• 扶養料および養育費の支払い
• 連帯保証したローン支払い（特定の条件下）

月々の債務負担額に含まれないもの

• 公共料金（電気、ガス、水道、インターネット）
• PITI以外の保険料
• 携帯電話料金
• 保育料および学費
• 401(k)ローン（ほとんどの場合）
• 任意控除

DTIの閾値

フロントエンドDTIは住宅関連のみ（PITI / 所得）。バックエンドDTIは総負債 / 所得。

借り手に差し戻される一般的なエラー

送金を所得としてカウントする。 借り手が複数の口座を持っている場合、1つの口座しかレビューしないと、他の口座からの送金が預金のように見えます。大きな不明な預金が自身の口座からの送金かどうかは、必ず借り手に確認してください。

ローン融資を所得としてカウントする。 個人ローン、HELOCの引き出し、クレジットラインの繰り上げ返済は預金として表示されます。借り手の信用報告書には対応するローンが表示されるはずなので、クロスリファレンスで確認してください。

払い戻しを含める。 2月13日の$2,000の引き出しに続く2月15日の$2,000の預金は、所得ではなく、ほぼ間違いなく払い戻しか取り消し取引です。

非反復性の臨時収入を含める。 「税金還付」または「保険金支払い」と表示された$15,000の預金は、毎年繰り返され書類で証明されない限り、適格所得ではありません。

事業銀行取引明細書プログラムで50-75%の係数を適用するのを忘れる。 見た目が似ている個人口座プログラムでは見落としがちです。プログラムが預金を純利益として扱うか総利益として扱うかを確認してください。

間違った月数を数える。 Fannie Maeの自営業者は24ヶ月とフォーム1084（税務申告書ベース）を要求します。銀行取引明細書ノンQMは12ヶ月または24ヶ月の明細書を要求します。開始前にプログラムを確認してください。

事業用と個人用口座を混同する。 プログラムによっては事業用明細書のみ、個人用のみを要求し、どちらでも良い場合もあります。借り手が事業所得を個人口座に預金した場合、プログラムによってはそれをカウントできない場合があります。プログラムの規則を確認してください。

PDFSubがワークフローに組み込まれる場所

大規模な自動銀行取引明細書所得計算のために、貸手は通常、以下の組み合わせを使用します。

• 直接銀行接続 （Plaid、Finicity、MX）：認証できる借り手向け
• 明細書アップロード＋解析＋不正検出 （Ocrolus、Inscribe）：それ以外のすべての人向け
• 手動レビューとExcelモデリング：例外的なケース、海外銀行、事前承認/教育目的の場合

PDFSubは3番目のカテゴリに該当し、2番目の一部もカバーします。PDF明細書を構造化されたExcel/CSV/QBOデータに迅速に変換し、OcrolusやPlaidが対応していない場合がある海外および米国外の銀行（130以上の言語、20,000以上の銀行）にも対応します。分類・除外ステップは手動のままですが、それは貸手の判断によるものです。しかし、あなたはゼロから手入力するのではなく、完全でクリーンな取引データから始めることができます。

AUSまたは引受システムへの入力形式の選択については、QBO vs CSV vs OFXを参照してください。より広範な不正検出については、銀行取引明細書の8つの危険信号を参照してください。基本的な変換ワークフローについては、住宅ローン申請のために銀行取引明細書を変換する方法を参照してください。

まとめ

1. 収集：適切な月数（通常、プログラムに応じて12ヶ月または24ヶ月）
2. 合計と除外：非所得預金（送金、ローン、払い戻し、一時的な臨時収入）を除外する
3. 月次平均：適格合計を月数で割る（事業口座の場合、プログラムが要求すれば50-75%の経費係数を適用する）
4. DTI = 月々の負債 / 月々の適格所得

計算自体は単純です。何を含め、何を除外するかという判断は引受担当者次第です。PDFSubは、取引レベルのクリーンなデータを迅速に提供するため、費やす時間はデータ入力ではなく、判断に集中できます。