Kvalificering af indkomst fra kontoudtog: Sådan beregner du den til lånegodkendelse

Beregning af kvalificerende indkomst fra kontoudtog er et af de mest almindelige - og mest fejlbehæftede - trin i lånegodkendelse, især for selvstændige, 1099- og kontoudtogslåntagere. Matematikken er enkel. Vurderingerne af, hvilke indbetalinger der skal inkluderes og hvilke der skal udelukkes, er det ikke.

Dette er den fire-trins arbejdsproces, långivere bruger, reglerne for inklusion og eksklusion, der adskiller en kvalificerende indbetaling fra en ikke-kvalificerende, og hvordan resultatet føder DTI. Den dækker de mest almindelige kontoudtogsprogrammer for indkomst: Fannie Mae selvstændige (Formular 1084), kontoudtogs-ikke-QM og Freddie Macs tilsvarende program.

Vil du bruge denne guide på din blog? Kopier denne indlejringskode:

Trin 1: Saml det rigtige antal måneder

Antallet af kontoudtog, du har brug for, afhænger af programmet:

Hent kontoudtog direkte fra banken, når det er muligt (downloadede PDF'er direkte fra bankens portal). Hvis låntager sender kontoudtog via e-mail, skal du verificere, at filen er fra banken ved at kontrollere PDF-metadata - se vores guide til svindeladvarsler for, hvad du skal kigge efter.

For at få dataene i et brugbart format (Excel, CSV eller QBO til dit underwriting-system), skal du bruge PDFSubs kontoudtogskonverter. Den håndterer over 20.000 bankskabeloner og bevarer transaktionsdetaljer, som du skal bruge til kategoriserings-/udelukkelsestrinnet.

Trin 2: Summer alle indbetalinger, og ekskluder derefter

Her sker de fleste beregningsfejl. Den rå sum af hver indbetaling er ikke kvalificerende indkomst. Du skal først trække de ikke-indkomstindbetalinger fra.

Inkluder altid

• W-2 løndirekte indbetalinger
• 1099 entreprenørbetalinger
• Lejeindtægter (indsamlet direkte, ikke gennem en ejendomsadministrator, der udsteder en 1099)
• Tilbagevendende udbetalinger fra gig-økonomien (Uber, Lyft, DoorDash, Airbnb osv.) med mindst 12 måneders historik
• Pensions- og socialsikringsindbetalinger
• Retligt pålagte underholdsbidrag eller børnebidrag med 12+ måneders historik
• Selvstændige erhvervsindbetalinger (underlagt udgiftsfaktor i nogle programmer)

Udeluk altid

• Overførsler mellem konti (mellem dine egne konti)
• Udbetaling af lån (indbetaling af privatlån, kreditforeningslån, kreditlinjeudbetaling)
• Tilbagebetalinger og annulleringer (en indbetaling, der straks udligner en tidligere hævning)
• Skatterefusioner (engangs-, ikke-tilbagevendende)
• Forsikringsafregninger (engangs-)
• Gaver (engangsindbetalinger fra familie uden mønster af tilbagevendende)
• Kontantindbetalinger over en tærskel uden kildedokumentation (typisk $1.000+ på kontoudtogs-ikke-QM-programmer)
• Godtgørelse af udgifter (arbejdsgivergodtgørelser, der vises som indbetalinger)
• Tilbageførsel af kapital (salg af et aktiv)

Brug din dømmekraft

• Uventede gevinster: bonusudbetalinger, store kvartalsvise provisioner. Nogle programmer tillader disse, hvis de er tilbagevendende år efter år; mange kræver, at de gennemsnitliggøres anderledes.
• Store indbetalinger med runde tal fra ukendte kilder: marker for dokumentation. Se svindeladvarsler.
• Valutaindbetalinger: konverter til valutakursen på transaktionsdatoen, hvis relevant.

Kategoriseringstrinnet er dit

PDFSub udtrækker hver indbetaling (dato, beskrivelse, beløb, kildebank, hvis tilgængelig) i et struktureret format. Kategoriserings-/udelukkelsesvurderingen er op til långiveren - intet værktøj kan pålideligt skelne "låneudbetaling" fra "indkomst" kun ud fra en transaktionsbeskrivelse, da banker beskriver dem inkonsistent. Hvad du får, er rene data, klar til at du kan anvende reglerne.

I Excel er den typiske arbejdsproces:

1. Filtrer det konverterede kontoudtog til kun indbetalingsrækker
2. Tilføj en kolonne Kategori med værdier: INDKOMST, OVERFØRSEL, LÅN, TILBAGEBETALING, GAVE, UFORUDSET, ANDET
3. Mærk hver indbetaling
4. Brug =SUM.HVIS(Kategori; "INDKOMST"; Beløb) for at få det kvalificerende total

Trin 3: Divider med måneder for gennemsnitlig månedlig indkomst

Når du har det kvalificerende total, er matematikken enkel:

Kvalificerende total / Antal måneder = Gennemsnitlig månedlig indkomst

For eksempel: $72.000 kvalificerende total / 24 måneder = $3.000/måned.

50-75% faktoren på kontoudtogs-ikke-QM-programmer

Nogle kontoudtogs-ikke-QM-programmer anvender en udgiftsfaktor oven på indbetalingsgennemsnittet for at tage højde for urapporterede erhvervsudgifter. Almindelige faktorer:

• Private kontoudtog: typisk ingen faktor (du udelukker allerede ikke-indkomst)
• Virksomhedskontoudtog: 50-75% faktor (så $10.000/md. gennemsnitlige indbetalinger = $5.000-7.500/md. kvalificerende indkomst)
• CPA-forberedt P&L krydsreference: långiver kan bruge den laveste af (a) kontoudtogsgennemsnit eller (b) P&L nettoindkomst

Bekræft faktoren med din AUS eller de specifikke programretningslinjer. Fannie Mae selvstændig (Formular 1084) bruger en helt anden metode baseret på selvangivelser, ikke indbetalinger.

Tendens- og konsistenskontrol

Långivere ser på konsistens fra måned til måned. En låntager med et gennemsnit på $3.000/md. fordelt som $1.000, $1.000, $1.000, $9.000, $1.000, ... behandles anderledes end en med $3.000, $3.100, $2.900, $3.200, $2.800, .... Den første får en lavere kvalificerende indkomst (eller fuld afvisning på nogle programmer) på grund af inkonsistens.

I Excel:

Gennemsnit:  =MIDDEL(månedlig_indkomst_område)
Std.Afvigelse: =STDAFV.P(månedlig_indkomst_område)
CV%: =Std.Afvigelse / Gennemsnit (variationskoefficient)

CV under 25% er normalt acceptabelt. CV over 50% udløser yderligere dokumentationskrav.

Trin 4: Beregn DTI

DTI (debt-to-income ratio) er standardmålingen for overkommelighed i underwriting:

DTI % = (Månedlige gældsforpligtelser / Månedlig kvalificerende indkomst) * 100

Månedlige gældsforpligtelser inkluderer

• Foreslået nyt realkreditlån hovedstol + renter + skatter + forsikring (PITI)
• Grundejerforeningsafgifter, hvis relevant
• Eksisterende realkreditlånsbetalinger på andre ejendomme
• Billånsbetalinger
• Studielånsbetalinger (specifikke regler varierer efter program for indkomstbaserede tilbagebetalingsplaner)
• Minimumsbetalinger på kreditkort (fra kreditrapport)
• Privat lånebetalinger
• Underholdsbidrag og børnebidrag
• Medunderskrevne lånebetalinger (under specifikke betingelser)

Månedlige gældsforpligtelser udelukker

• Forbrugsudgifter (el, gas, vand, internet)
• Forsikringspræmier ud over PITI
• Mobiltelefonregninger
• Dagpleje og undervisning
• 401(k) lån (i de fleste tilfælde)
• Frivillige fradrag

DTI-tærskler

Front-end DTI er kun bolig (PITI / indkomst). Back-end DTI er samlet gæld / indkomst.

Almindelige fejl, der sender filer tilbage til låntageren

Medregning af overførsler som indkomst. Når en låntager har flere konti, og du kun gennemgår én, fremstår overførsler fra den anden konto som indbetalinger. Bekræft altid med låntageren, om store uidentificerede indbetalinger er overførsler fra deres egne konti.

Medregning af låneudbetalinger som indkomst. Udbetalinger af privatlån, kreditforeningslån og kreditlinjeudbetalinger vises som indbetalinger. Låntagerens kreditrapport vil vise det tilsvarende lån - krydsreference for at fange disse.

Medregning af tilbagebetalinger. En indbetaling på $2.000 den 15/02, der følger en hævning på $2.000 den 13/02, er næsten helt sikkert en tilbagebetaling eller annulleret transaktion, ikke indkomst.

Inkludering af ikke-tilbagevendende uforudsete gevinster. En indbetaling på $15.000 mærket "SKATTEREFUSION" eller "FORSIKRINGSAFGØRELSE" er ikke kvalificerende indkomst, medmindre den gentages årligt med dokumentation.

Glemme at anvende 50-75% faktoren på virksomhedskontoudtogsprogrammer. Let at overse på privatkontoprogrammer, der ligner. Bekræft, om programmet behandler indbetalinger som nettoindkomst eller brutto.

Brug af forkert antal måneder. Fannie Mae selvstændig kræver 24 måneder og Formular 1084 (baseret på selvangivelse). Kontoudtogs-ikke-QM kræver 12 eller 24 måneders kontoudtog. Bekræft programmet, før du starter.

Blanding af virksomheds- og privatkonti. Nogle programmer kræver kun virksomhedskontoudtog; nogle kræver private; nogle tillader begge dele. Hvis låntageren indbetalte erhvervsindkomst på en privat konto, kan programmet muligvis ikke tillade dig at medregne den. Bekræft programreglerne.

Hvor PDFSub passer ind i arbejdsprocessen

Til automatiseret beregning af indkomst fra kontoudtog i stor skala bruger långivere typisk en stak af:

• Direkte bankforbindelse (Plaid, Finicity, MX) for låntagere, der kan godkende sig
• Kontoudtog-upload + parsing + svindeldetektion (Ocrolus, Inscribe) for alle andre
• Manuel gennemgang og Excel-modellering for specialtilfælde, internationale banker og forhåndsgodkendelse / uddannelse

PDFSub passer ind i den tredje kategori og delvist den anden. Den konverterer PDF-kontoudtog til struktureret Excel/CSV/QBO-data hurtigt, inklusive internationale og ikke-amerikanske banker, hvor Ocrolus og Plaid kan have huller (130+ sprog, 20.000+ banker). Kategoriserings-/udelukkelsestrinnet forbliver manuelt - det er långiverens vurdering - men du starter med komplette, rene transaktionsdata i stedet for at indtaste dem række for række.

For valg af format, når du sender til din AUS eller underwriting-system, se QBO vs CSV vs OFX. For det bredere billede af svindeldetektion, se 8 advarselslamper på et kontoudtog. For den grundlæggende konverteringsarbejdsproces, se Sådan konverteres kontoudtog til realkreditansøgninger.

Oversigt

1. Saml det rigtige antal måneder (typisk 12 eller 24 afhængigt af programmet)
2. Summer og udeluk ikke-indkomstindbetalinger (overførsler, lån, tilbagebetalinger, engangs-uforudsete gevinster)
3. Gennemsnitlig månedlig ved at dividere det kvalificerende total med antallet af måneder (anvend 50-75% udgiftsfaktor, hvis programmet kræver det for virksomhedskonti)
4. DTI = månedlig gæld / månedlig kvalificerende indkomst

Matematikken er enkel. Vurderingerne af, hvad der skal inkluderes og udelukkes, er op til långiveren. PDFSub giver dig rene transaktionsdata hurtigt, så den tid, du bruger, er på vurderingen, ikke på dataindtastning.