Квалифициране на доходи от банкови извлечения: Как да ги изчислим за одобрение на заем

Изчисляването на квалифициращи доходи от банкови извлечения е една от най-честите - и най-податливите на грешки - стъпки при одобрението на заеми, особено за самоосигуряващи се лица, получатели на доходи по 1099 и заеми на база банкови извлечения. Математиката е проста. Преценката кои депозити да се включат и кои да се изключат, обаче, не е.

Това е четиристепенният работен процес, който кредиторите използват, правилата за включване и изключване, които разграничават квалифициращ депозит от неквалифициращ, и как резултатът се отразява на DTI. Обхваща най-често срещаните програми за доходи на база банкови извлечения: самоосигуряващи се лица по Fannie Mae (Формуляр 1084), не-QM заеми на база банкови извлечения и аналогичната програма на Freddie Mac.

Искате ли да използвате това ръководство в своя блог? Копирайте този код за вграждане:

Стъпка 1: Съберете правилния брой месеци

Броят на необходимите извлечения зависи от програмата:

Изтеглете извлечения директно от банката, когато е възможно (PDF файлове, изтеглени директно от портала на банката). Ако кредитополучателят изпрати извлечения по имейл, проверете дали файлът е от банката, като проверите метаданните на PDF файла - вижте нашето ръководство за червени флагове при измами за това какво да търсите.

За да преобразувате данните в работещ формат (Excel, CSV или QBO за вашата система за одобрение), използвайте PDFSub's Bank Statement Converter. Той обработва над 20 000 банкови шаблона и запазва детайлите на ниво трансакция, които ще ви трябват за стъпката за категоризиране/изключване.

Стъпка 2: Сумирайте всички депозити, след това изключете

Тук се случват повечето грешки при изчисленията. Суровата сума на всеки депозит не е квалифициращ доход. Първо трябва да извадите не-доходните депозити.

Винаги включвайте

• Директни депозити на заплати по W-2
• Плащания по 1099 за изпълнители
• Приходи от наем (събрани директно, а не чрез управител на имот, който издава 1099)
• Регулярни плащания от гиг икономиката (Uber, Lyft, DoorDash, Airbnb и др.) с история от поне 12 месеца
• Директни депозити от пенсии и социални осигуровки
• Алименти или издръжка на деца, наредени от съда, с история от 12+ месеца
• Депозити от бизнес на самоосигуряващи се лица (подлежащи на фактор за разходи при някои програми)

Винаги изключвайте

• Трансфери между сметки (между собствени сметки)
• Отпускане на заеми (депозит от личен заем, теглене от HELOC, аванс по кредитна линия)
• Възстановявания и анулирания (депозит, който незабавно компенсира предишно теглене)
• Данъчни възстановявания (еднократни, неповтарящи се)
• Обезщетения от застраховки (еднократни)
• Подаръци (еднократни депозити от роднини без повтаряемост)
• Парични депозити над определен праг без документация за източника (обикновено $1000+ при не-QM програми на база банкови извлечения)
• Възстановени разходи (възстановявания от работодател, които се показват като депозити)
• Връщане на капитал (продажба на актив)

Използвайте преценка

• Неочаквани приходи: бонуси, големи тримесечни комисионни. Някои програми ги позволяват, ако се повтарят година след година; много изискват да се осреднят по различен начин.
• Големи депозити с кръгла сума от неизвестни източници: маркирайте за документация. Вижте червени флагове при измами.
• Депозити в чужда валута: конвертирайте по обменния курс към датата на трансакцията, ако е приложимо.

Стъпката за категоризиране е ваша

PDFSub извлича всеки депозит (дата, описание, сума, банка-източник, ако е налична) в структуриран формат. Преценката за категоризиране/изключване е на кредитора - никой инструмент не може надеждно да различи "отпускане на заем" от "доход" само по описание на трансакцията, тъй като банките ги описват непоследователно. Това, което получавате, са чисти данни, готови за вас да приложите правилата.

В Excel типичният работен процес:

1. Филтрирайте преобразуваното извлечение само до редове с депозити
2. Добавете колона Категория със стойности: ДОХОД, ТРАНСФЕР, ЗАЕМ, ВЪЗСТАНОВЯВАНЕ, ПОДАРЪК, НЕОЧАКВАН ПРИХОД, ДРУГО
3. Маркирайте всеки депозит
4. Използвайте =SUMIF(Category, "INCOME", Amount) за да получите квалифициращата сума

Стъпка 3: Разделете на месеците за среден месечен доход

След като имате квалифициращата сума, математиката е проста:

Квалифицираща сума / Брой месеци = Среден месечен доход

Например: $72 000 квалифицираща сума / 24 месеца = $3 000/месец.

Факторът 50-75% при не-QM програми на база банкови извлечения

Някои не-QM програми на база банкови извлечения прилагат фактор за разходи върху средната стойност на депозитите, за да отчетат недокладвани бизнес разходи. Често срещани фактори:

• Лични банкови извлечения: обикновено без фактор (вече изключвате не-доходи)
• Бизнес банкови извлечения: фактор 50-75% (така че средно $10 000/месец депозити = $5 000-7 500/месец квалифициращ доход)
• Сравнение с П&Л, подготвен от счетоводител: кредиторът може да използва по-ниската от (а) средната стойност от банкови извлечения или (б) нетния доход от П&Л

Потвърдете фактора с вашата AUS или специфичните насоки на програмата. Самоосигуряващите се лица по Fannie Mae (Формуляр 1084) използват напълно различна методология, базирана на данъчни декларации, а не на депозити.

Проверки за тенденции и последователност

Кредиторите разглеждат последователността месец след месец. Кредитополучател със средно $3 000/месец, разпределено като $1 000, $1 000, $1 000, $9 000, $1 000, ..., се третира различно от такъв с $3 000, $3 100, $2 900, $3 200, $2 800, .... Първият получава по-нисък квалифициращ доход (или пълно отхвърляне при някои програми) поради непоследователност.

В Excel:

Средно:  =AVERAGE(monthly_income_range)
Станд. откл.: =STDEV.P(monthly_income_range)
Коеф. на вариация%: =StDev / Average (coefficient of variation)

CV под 25% обикновено е приемлив. CV над 50% изисква допълнителна документация.

Стъпка 4: Изчислете DTI

DTI (коефициент дълг към доход) е стандартният показател за достъпност при одобрение:

DTI % = (Месечни дългови задължения / Месечен квалифициращ доход) * 100

Месечните дългови задължения включват

• Предлагана нова ипотека (главница + лихва + данъци + застраховка) (PITI)
• Такси за HOA, ако е приложимо
• Съществуващи ипотечни плащания по други имоти
• Плащания по автомобилни заеми
• Плащания по студентски заеми (специфичните правила варират според програмата за планове за погасяване, базирани на доходи)
• Минимални плащания по кредитни карти (от кредитен доклад)
• Плащания по лични заеми
• Задължения за издръжка на съпруг/съпруга и деца
• Плащания по съвместно подписани заеми (при определени условия)

Месечните дългови задължения изключват

• Комунални услуги (ток, газ, вода, интернет)
• Застрахователни премии, различни от PITI
• Сметки за мобилни телефони
• Такси за детска градина и обучение
• Заеми от 401(k) (в повечето случаи)
• Доброволни удръжки

Прагове на DTI

Преден DTI е само за жилище (PITI / доход). Заден DTI е общ дълг / доход.

Често срещани грешки, които връщат файловете на кредитополучателя

Броене на трансфери като доходи. Когато кредитополучателят има няколко сметки и вие преглеждате само една, трансферите от другата сметка изглеждат като депозити. Винаги потвърждавайте с кредитополучателя дали големите неидентифицирани депозити са трансфери от собствените му сметки.

Броене на отпускане на заеми като доходи. Отпусканията на лични заеми, тегленията от HELOC и авансите по кредитни линии се показват като депозити. Кредитният доклад на кредитополучателя ще покаже съответния заем - сравнете, за да ги уловите.

Броене на възстановявания. Депозит от $2 000 на 15.02, който следва теглене от $2 000 на 13.02, е почти сигурно възстановяване или анулирана трансакция, а не доход.

Включване на неповтарящи се неочаквани приходи. Депозит от $15 000, обозначен като "ДАНЪЧНО ВЪЗСТАНОВЯВАНЕ" или "ЗАСТРАХОВАТЕЛНО ОБЕЗЩЕТЕНИЕ", не е квалифициращ доход, освен ако не се повтаря годишно с документация.

Забравяне да се приложи факторът 50-75% при програми за бизнес банкови извлечения. Лесно се пропуска при програми с лични сметки, които изглеждат сходни. Потвърдете дали програмата третира депозитите като нетен или брутен доход.

Използване на грешен брой месеци. Самоосигуряващите се лица по Fannie Mae искат 24 месеца и Формуляр 1084 (базиран на данъчни декларации). Не-QM заемите на база банкови извлечения искат 12 или 24 месеца извлечения. Потвърдете програмата, преди да започнете.

Смесване на бизнес и лични сметки. Някои програми изискват само бизнес извлечения; други изискват лични; трети позволяват и двете. Ако кредитополучателят е депозирал бизнес доходи в лична сметка, програмата може да не ви позволи да ги отчете. Потвърдете правилата на програмата.

Къде PDFSub се вписва в работния процес

За автоматизирано изчисляване на доходи от банкови извлечения в голям мащаб, кредиторите обикновено използват комбинация от:

• Директна банкова връзка (Plaid, Finicity, MX) за кредитополучатели, които могат да се автентикират
• Качване на извлечения + обработка + откриване на измами (Ocrolus, Inscribe) за всички останали
• Ръчен преглед и моделиране в Excel за крайни случаи, международни банки и предварително одобрение / обучение

PDFSub се вписва в третата категория и частично във втората. Той бързо преобразува PDF извлечения в структурирани Excel/CSV/QBO данни, включително за международни и не-американски банки, където Ocrolus и Plaid може да имат пропуски (130+ езика, 20 000+ банки). Стъпката за категоризиране/изключване остава ръчна - това е преценката на кредитора - но вие започвате с пълни, чисти данни за трансакциите, вместо да ги въвеждате ред по ред.

За избор на формат при подаване към вашата AUS или система за одобрение, вижте QBO срещу CSV срещу OFX. За по-широката картина на откриване на измами, вижте 8 червени флага в банково извлечение. За основния работен процес на конвертиране, вижте Как да конвертирате банкови извлечения за ипотечни приложения.

Резюме

1. Съберете правилния брой месеци (обикновено 12 или 24 в зависимост от програмата)
2. Сумирайте и изключете не-доходните депозити (трансфери, заеми, възстановявания, еднократни неочаквани приходи)
3. Осреднете месечно, като разделите квалифициращата сума на броя месеци (приложете фактор за разходи 50-75%, ако програмата го изисква за бизнес сметки)
4. DTI = месечен дълг / месечен квалифициращ доход

Математиката е проста. Преценките за това какво да се включи и изключи са на кредитора. PDFSub ви осигурява бърз достъп до чисти данни на ниво трансакция, така че времето, което прекарвате, е върху преценката, а не върху въвеждането на данни.