การคำนวณรายได้ที่เข้าเกณฑ์จากใบแจ้งยอดธนาคาร: วิธีคำนวณสำหรับผู้ให้กู้

การคำนวณรายได้ที่เข้าเกณฑ์จากใบแจ้งยอดธนาคารเป็นหนึ่งในขั้นตอนที่พบบ่อยที่สุด - และผิดพลาดได้ง่ายที่สุด - ในการพิจารณาสินเชื่อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบอาชีพอิสระ, ผู้รับ 1099 และผู้กู้ที่ใช้ใบแจ้งยอดธนาคาร การคำนวณนั้นง่าย แต่การตัดสินใจว่าจะรวมเงินฝากใดและยกเว้นเงินฝากใดนั้นไม่ง่าย

นี่คือขั้นตอนการทำงาน 4 ขั้นตอนที่ผู้ให้กู้ใช้, กฎการรวมและยกเว้นที่แยกเงินฝากที่เข้าเกณฑ์ออกจากเงินฝากที่ไม่เข้าเกณฑ์ และผลลัพธ์จะป้อนเข้า DTI ได้อย่างไร ครอบคลุมโปรแกรมรายได้จากใบแจ้งยอดธนาคารที่พบบ่อยที่สุด: ผู้ประกอบอาชีพอิสระของ Fannie Mae (แบบฟอร์ม 1084), สินเชื่อ non-QM จากใบแจ้งยอดธนาคาร และโปรแกรมที่คล้ายกันของ Freddie Mac

ต้องการใช้คู่มือนี้ในบล็อกของคุณหรือไม่? คัดลอกรหัสการฝังนี้:

ขั้นตอนที่ 1: รวบรวมจำนวนเดือนที่ถูกต้อง

จำนวนใบแจ้งยอดที่คุณต้องการขึ้นอยู่กับโปรแกรม:

ดึงใบแจ้งยอดโดยตรงจากธนาคารเมื่อเป็นไปได้ (ไฟล์ PDF ที่ดาวน์โหลดโดยตรงจากพอร์ทัลของธนาคาร) หากผู้กู้ส่งใบแจ้งยอดทางอีเมล ให้ตรวจสอบว่าไฟล์มาจากธนาคารโดยการตรวจสอบข้อมูลเมตาของ PDF - ดู คู่มือธงแดงการฉ้อโกงของเรา เพื่อดูสิ่งที่คุณต้องมองหา

หากต้องการนำข้อมูลไปสู่รูปแบบที่ใช้งานได้ (Excel, CSV หรือ QBO สำหรับระบบการพิจารณาสินเชื่อของคุณ) ให้ใช้ PDFSub's Bank Statement Converter สามารถจัดการกับเทมเพลตธนาคารกว่า 20,000 รายการและรักษาข้อมูลระดับธุรกรรมที่คุณต้องการสำหรับขั้นตอนการจัดหมวดหมู่/ยกเว้น

ขั้นตอนที่ 2: รวมเงินฝากทั้งหมด จากนั้นจึงยกเว้น

นี่คือจุดที่เกิดข้อผิดพลาดในการคำนวณส่วนใหญ่ การรวมเงินฝากทั้งหมดโดยตรงไม่ใช่รายได้ที่เข้าเกณฑ์ คุณต้องหักเงินฝากที่ไม่ใช่รายได้ออกก่อน

รวมเสมอ

• เงินฝากเงินเดือน W-2 โดยตรง
• การชำระเงิน 1099 ของผู้รับเหมา
• รายได้ค่าเช่า (เก็บโดยตรง ไม่ใช่ผ่านผู้จัดการทรัพย์สินที่ออก 1099)
• การจ่ายเงินจากเศรษฐกิจแบบกิ๊กที่เกิดขึ้นประจำ (Uber, Lyft, DoorDash, Airbnb ฯลฯ) ที่มีประวัติอย่างน้อย 12 เดือน
• เงินบำนาญและประกันสังคมฝากโดยตรง
• ค่าเลี้ยงดูบุตรหรือค่าเลี้ยงดูบุตรตามคำสั่งศาลที่มีประวัติ 12 เดือนขึ้นไป
• เงินฝากธุรกิจของผู้ประกอบอาชีพอิสระ (อาจมีปัจจัยค่าใช้จ่ายในบางโปรแกรม)

ยกเว้นเสมอ

• การโอนระหว่างบัญชี (ระหว่างบัญชีของคุณเอง)
• การเบิกจ่ายเงินกู้ (เงินฝากเงินกู้ส่วนบุคคล, การเบิกจ่าย HELOC, การเบิกจ่ายวงเงินสินเชื่อ)
• การคืนเงินและการยกเลิก (เงินฝากที่หักล้างการถอนก่อนหน้านี้ทันที)
• การคืนภาษี (ครั้งเดียว, ไม่เกิดซ้ำ)
• การชำระค่าสินไหมทดแทนประกัน (ครั้งเดียว)
• ของขวัญ (เงินฝากครั้งเดียวจากครอบครัวโดยไม่มีรูปแบบการเกิดขึ้นซ้ำ)
• เงินฝากเงินสดเกินเกณฑ์โดยไม่มีเอกสารแหล่งที่มา (โดยทั่วไปคือ 1,000 ดอลลาร์ขึ้นไปในโปรแกรม non-QM จากใบแจ้งยอดธนาคาร)
• ค่าใช้จ่ายที่ได้รับคืน (ค่าใช้จ่ายที่นายจ้างคืนให้ซึ่งแสดงเป็นเงินฝาก)
• การคืนทุน (การขายสินทรัพย์)

ใช้ดุลยพินิจ

• เงินก้อนโต: โบนัส, ค่าคอมมิชชั่นรายไตรมาสจำนวนมาก บางโปรแกรมอนุญาตสิ่งเหล่านี้หากเกิดขึ้นซ้ำทุกปี; หลายโปรแกรมต้องการการเฉลี่ยที่แตกต่างกัน
• เงินฝากจำนวนมากที่เป็นตัวเลขกลมจากแหล่งที่ไม่รู้จัก: แจ้งเพื่อขอเอกสาร ดู ธงแดงการฉ้อโกง
• เงินฝากสกุลเงินต่างประเทศ: แปลงตามอัตราแลกเปลี่ยน ณ วันที่ทำธุรกรรม หากมี

ขั้นตอนการจัดหมวดหมู่เป็นของคุณ

PDFSub แยกเงินฝากทุกรายการ (วันที่, คำอธิบาย, จำนวนเงิน, ธนาคารต้นทางถ้ามี) ออกเป็นรูปแบบที่มีโครงสร้าง การตัดสินใจจัดหมวดหมู่/ยกเว้นเป็นของผู้พิจารณาสินเชื่อ - ไม่มีเครื่องมือใดที่สามารถแยกแยะ "การเบิกจ่ายเงินกู้" ออกจาก "รายได้" ได้อย่างน่าเชื่อถือเพียงจากคำอธิบายธุรกรรม เนื่องจากธนาคารอธิบายแตกต่างกัน สิ่งที่คุณได้รับคือข้อมูลที่สะอาดพร้อมให้คุณนำไปใช้กฎ

ใน Excel ขั้นตอนการทำงานทั่วไป:

1. กรองใบแจ้งยอดที่แปลงแล้วเฉพาะรายการเงินฝาก
2. เพิ่มคอลัมน์ Category ด้วยค่า: INCOME, TRANSFER, LOAN, REFUND, GIFT, WINDFALL, OTHER
3. ติดแท็กเงินฝากแต่ละรายการ
4. ใช้ =SUMIF(Category, "INCOME", Amount) เพื่อรับผลรวมที่เข้าเกณฑ์

ขั้นตอนที่ 3: หารด้วยจำนวนเดือนเพื่อหารายได้เฉลี่ยต่อเดือน

เมื่อคุณได้ผลรวมที่เข้าเกณฑ์แล้ว การคำนวณจะง่าย:

ผลรวมที่เข้าเกณฑ์ / จำนวนเดือน = รายได้เฉลี่ยต่อเดือน

ตัวอย่างเช่น: $72,000 ผลรวมที่เข้าเกณฑ์ / 24 เดือน = $3,000/เดือน.

ปัจจัย 50-75% ในโปรแกรม non-QM จากใบแจ้งยอดธนาคาร

โปรแกรม non-QM จากใบแจ้งยอดธนาคารบางโปรแกรมใช้ปัจจัยค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมจากการเฉลี่ยเงินฝากเพื่อรองรับค่าใช้จ่ายทางธุรกิจที่ไม่ได้รายงาน ปัจจัยทั่วไป:

• ใบแจ้งยอดธนาคารส่วนบุคคล: โดยทั่วไปไม่มีปัจจัย (คุณได้หักค่าใช้จ่ายที่ไม่ใช่รายได้ออกแล้ว)
• ใบแจ้งยอดธนาคารธุรกิจ: ปัจจัย 50-75% (ดังนั้น $10,000/เดือน เฉลี่ยเงินฝาก = $5,000-7,500/เดือน รายได้ที่เข้าเกณฑ์)
• การอ้างอิง P&L ที่จัดทำโดย CPA: ผู้ให้กู้ อาจใช้ค่าที่น้อยกว่าระหว่าง (a) ค่าเฉลี่ยใบแจ้งยอดธนาคาร หรือ (b) กำไรสุทธิ P&L

ยืนยันปัจจัยกับ AUS ของคุณหรือแนวทางโปรแกรมเฉพาะ ผู้ประกอบอาชีพอิสระของ Fannie Mae (แบบฟอร์ม 1084) ใช้วิธีการที่แตกต่างกันโดยสิ้นเชิงตามงบการเงินภาษี ไม่ใช่เงินฝาก

การตรวจสอบแนวโน้มและความสม่ำเสมอ

ผู้ให้กู้จะพิจารณาความสม่ำเสมอเมื่อเทียบเดือนต่อเดือน ผู้กู้ที่มีค่าเฉลี่ย $3,000/เดือน แบ่งเป็น $1,000, $1,000, $1,000, $9,000, $1,000, ... จะได้รับการปฏิบัติแตกต่างจากผู้ที่มี $3,000, $3,100, $2,900, $3,200, $2,800, ... รายแรกจะได้รับรายได้ที่เข้าเกณฑ์น้อยลง (หรือถูกปฏิเสธทั้งหมดในบางโปรแกรม) เนื่องจากความไม่สม่ำเสมอ

ใน Excel:

ค่าเฉลี่ย:  =AVERAGE(monthly_income_range)
ค่าเบี่ยงเบนมาตรฐาน: =STDEV.P(monthly_income_range)
CV%: =StDev / Average (สัมประสิทธิ์ความแปรปรวน)

CV ต่ำกว่า 25% มักจะยอมรับได้ CV สูงกว่า 50% จะต้องมีเอกสารเพิ่มเติม

ขั้นตอนที่ 4: คำนวณ DTI

DTI (อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้) เป็นตัวชี้วัดความสามารถในการจ่ายตามมาตรฐานการพิจารณาสินเชื่อ:

DTI % = (ภาระหนี้สินรายเดือน / รายได้ที่เข้าเกณฑ์รายเดือน) * 100

ภาระหนี้สินรายเดือนรวมถึง

• การชำระเงินจำนองใหม่ (เงินต้น + ดอกเบี้ย + ภาษี + ประกัน) (PITI)
• ค่าธรรมเนียม HOA หากมี
• การชำระเงินจำนองที่มีอยู่สำหรับทรัพย์สินอื่น
• การชำระเงินกู้รถยนต์
• การชำระเงินกู้ยืมเพื่อการศึกษา (กฎเฉพาะแตกต่างกันไปตามโปรแกรมสำหรับแผนการชำระคืนตามรายได้)
• การชำระเงินขั้นต่ำบัตรเครดิต (จากรายงานเครดิต)
• การชำระเงินกู้ส่วนบุคคล
• ภาระค่าเลี้ยงดูบุตรและค่าเลี้ยงดูบุตร
• การชำระเงินกู้ร่วม (ภายใต้เงื่อนไขเฉพาะ)

ภาระหนี้สินรายเดือนไม่รวม

• ค่าสาธารณูปโภค (ไฟฟ้า, แก๊ส, น้ำ, อินเทอร์เน็ต)
• เบี้ยประกันภัยอื่นนอกเหนือจาก PITI
• ค่าโทรศัพท์มือถือ
• ค่าดูแลเด็กและค่าเล่าเรียน
• เงินกู้ 401(k) (ในกรณีส่วนใหญ่)
• การหักเงินโดยสมัครใจ

เกณฑ์ DTI

DTI ส่วนหน้าคือเฉพาะส่วนที่อยู่อาศัย (PITI / รายได้) DTI ส่วนหลังคือหนี้สินทั้งหมด / รายได้

ข้อผิดพลาดทั่วไปที่ทำให้ไฟล์ถูกส่งกลับไปยังผู้กู้

การนับการโอนเป็นรายได้ เมื่อผู้กู้มีบัญชีหลายบัญชีและคุณตรวจสอบเพียงบัญชีเดียว การโอนจากบัญชีอื่นจะดูเหมือนเงินฝาก ควรยืนยันกับผู้กู้เสมอว่าเงินฝากจำนวนมากที่ไม่สามารถระบุได้เป็นการโอนจากบัญชีของตนเองหรือไม่

การนับการเบิกจ่ายเงินกู้เป็นรายได้ การเบิกจ่ายเงินกู้ส่วนบุคคล, การเบิกจ่าย HELOC และการเบิกจ่ายวงเงินสินเชื่อจะแสดงเป็นเงินฝาก รายงานเครดิตของผู้กู้จะแสดงเงินกู้นั้น - ตรวจสอบเพื่อจับสิ่งเหล่านี้

การนับการคืนเงิน เงินฝาก $2,000 ในวันที่ 02/15 ที่ตามหลังการถอนเงิน $2,000 ในวันที่ 02/13 เกือบจะแน่นอนว่าเป็นการคืนเงินหรือธุรกรรมที่ถูกยกเลิก ไม่ใช่รายได้

การรวมเงินก้อนที่ไม่เกิดซ้ำ เงินฝาก $15,000 ที่มีป้ายกำกับ "TAX REFUND" หรือ "INSURANCE SETTLEMENT" ไม่ใช่รายได้ที่เข้าเกณฑ์ เว้นแต่จะเกิดขึ้นซ้ำทุกปีพร้อมเอกสาร

การลืมใช้ปัจจัย 50-75% ในโปรแกรมใบแจ้งยอดธนาคารธุรกิจ ง่ายต่อการมองข้ามในโปรแกรมบัญชีส่วนตัวที่ดูคล้ายกัน ยืนยันว่าโปรแกรมปฏิบัติต่อเงินฝากเป็นรายได้สุทธิหรือรายได้รวม

การใช้จำนวนเดือนผิด ผู้ประกอบอาชีพอิสระของ Fannie Mae ต้องการ 24 เดือนและแบบฟอร์ม 1084 (อิงตามงบการเงินภาษี) สินเชื่อ non-QM จากใบแจ้งยอดธนาคารต้องการใบแจ้งยอด 12 หรือ 24 เดือน ยืนยันโปรแกรมก่อนที่คุณจะเริ่ม

การผสมบัญชีธุรกิจและส่วนตัว บางโปรแกรมต้องการเฉพาะใบแจ้งยอดธุรกิจ บางโปรแกรมต้องการส่วนตัว บางโปรแกรมอนุญาตทั้งสองอย่าง หากผู้กู้ฝากรายได้ธุรกิจเข้าบัญชีส่วนตัว โปรแกรมอาจไม่อนุญาตให้คุณนับได้ ยืนยันกฎโปรแกรม

PDFSub เข้ามามีบทบาทในขั้นตอนการทำงานอย่างไร

สำหรับการคำนวณรายได้จากใบแจ้งยอดธนาคารอัตโนมัติในวงกว้าง ผู้ให้กู้มักจะใช้ชุดของ:

• การเชื่อมต่อธนาคารโดยตรง (Plaid, Finicity, MX) สำหรับผู้กู้ที่สามารถยืนยันตัวตนได้
• การอัปโหลดใบแจ้งยอด + การแยกวิเคราะห์ + การตรวจจับการฉ้อโกง (Ocrolus, Inscribe) สำหรับคนอื่นๆ
• การตรวจสอบด้วยตนเองและการสร้างแบบจำลองใน Excel สำหรับกรณีพิเศษ ธนาคารต่างประเทศ และการอนุมัติล่วงหน้า / การให้ความรู้

PDFSub อยู่ในกลุ่มที่สามและบางส่วนของกลุ่มที่สอง แปลงใบแจ้งยอด PDF เป็นข้อมูล Excel/CSV/QBO ที่มีโครงสร้างได้อย่างรวดเร็ว รวมถึงธนาคารต่างประเทศและนอกสหรัฐอเมริกาที่ Ocrolus และ Plaid อาจมีช่องว่าง (130+ ภาษา, 20,000+ ธนาคาร) ขั้นตอนการจัดหมวดหมู่/ยกเว้นยังคงเป็นการดำเนินการด้วยตนเอง - นั่นคือการตัดสินใจของผู้พิจารณาสินเชื่อ - แต่คุณเริ่มต้นด้วยข้อมูลธุรกรรมที่สมบูรณ์และสะอาดแทนที่จะต้องพิมพ์ทีละแถว

สำหรับตัวเลือกรูปแบบเมื่อป้อนเข้าสู่ AUS หรือระบบการพิจารณาสินเชื่อของคุณ ดู QBO vs CSV vs OFX สำหรับภาพรวมการตรวจจับการฉ้อโกงที่กว้างขึ้น ดู 8 Red Flags บนใบแจ้งยอดธนาคาร สำหรับขั้นตอนการแปลงพื้นฐาน ดู วิธีแปลงใบแจ้งยอดธนาคารสำหรับการสมัครสินเชื่อที่อยู่อาศัย.

สรุป

1. รวบรวม จำนวนเดือนที่ถูกต้อง (โดยทั่วไป 12 หรือ 24 ขึ้นอยู่กับโปรแกรม)
2. รวมและยกเว้น เงินฝากที่ไม่ใช่รายได้ (การโอน, เงินกู้, การคืนเงิน, เงินก้อนที่ไม่เกิดซ้ำ)
3. เฉลี่ยรายเดือน โดยการหารผลรวมที่เข้าเกณฑ์ด้วยจำนวนเดือน (ใช้ปัจจัยค่าใช้จ่าย 50-75% หากโปรแกรมกำหนดสำหรับบัญชีธุรกิจ)
4. DTI = หนี้สินรายเดือน / รายได้ที่เข้าเกณฑ์รายเดือน

การคำนวณนั้นง่าย การตัดสินใจว่าจะรวมและยกเว้นอะไรเป็นของผู้พิจารณาสินเชื่อ PDFSub ช่วยให้คุณเข้าถึงข้อมูลระดับธุรกรรมที่สะอาดได้อย่างรวดเร็ว ดังนั้นเวลาที่คุณใช้ไปจึงเป็นการตัดสินใจ ไม่ใช่การป้อนข้อมูล