Kvalifiserende inntekt fra kontoutskrifter: Slik beregner du den for lånegodkjenning

Beregning av kvalifiserende inntekt fra kontoutskrifter er et av de vanligste - og mest feilutsatte - trinnene i lånegodkjenning, spesielt for selvstendig næringsdrivende, 1099-mottakere og låntakere med kontoutskrift-baserte lån. Matematikken er enkel. Vurderingene om hvilke innskudd som skal inkluderes og hvilke som skal ekskluderes, er det ikke.

Dette er arbeidsflyten i fire trinn som långivere bruker, reglene for inkludering og ekskludering som skiller et kvalifiserende innskudd fra et ikke-kvalifiserende, og hvordan resultatet mates inn i DTI. Den dekker de vanligste programmene for inntekt fra kontoutskrifter: Fannie Mae selvstendig næringsdrivende (skjema 1084), non-QM basert på kontoutskrifter, og Fredde Mac sitt tilsvarende program.

Ønsker du å bruke denne guiden på bloggen din? Kopier denne innbyggingskoden:

Trinn 1: Samle riktig antall måneder

Antallet kontoutskrifter du trenger, avhenger av programmet:

Last ned utskrifter direkte fra banken når mulig (nedlastede PDF-er rett fra bankens portal). Hvis låntaker sender utskrifter på e-post, verifiser at filen er fra banken ved å sjekke PDF-metadata - se vår guide om svindelvarsler for hva du skal se etter.

For å få dataene inn i et brukbart format (Excel, CSV eller QBO for ditt godkjenningssystem), bruk PDFSubs kontoutskriftskonverterer. Den håndterer over 20 000 bankmaler og bevarer detaljnivået på transaksjonene du trenger for kategoriserings-/ekskluderingstrinnet.

Trinn 2: Summer alle innskudd, deretter ekskluder

Her skjer de fleste beregningsfeil. Den rå summen av hvert innskudd er ikke kvalifiserende inntekt. Du må trekke fra innskudd som ikke er inntekt først.

Inkluder alltid

• Direkte innskudd av W-2 lønn
• 1099-betalinger fra oppdragstakere
• Leieinntekter (innkrevd direkte, ikke via en eiendomsforvalter som utsteder en 1099)
• Gjentakende utbetalinger fra gig-økonomien (Uber, Lyft, DoorDash, Airbnb, etc.) med minst 12 måneders historikk
• Direkte innskudd av pensjon og trygd
• Alimoni eller barnebidrag pålagt ved rettskraftig dom med 12+ måneders historikk
• Innskudd fra selvstendig næringsdrivendes virksomhet (med forbehold om utgiftsfaktor i noen programmer)

Ekskluder alltid

• Overføringer mellom egne kontoer (mellom dine egne kontoer)
• Utbetalinger fra lån (innskudd fra personlig lån, trekk fra boligkreditt, kredittlinje)
• Refusjoner og tilbakeføringer (et innskudd som umiddelbart utligner en tidligere uttak)
• Skatterefusjoner (engangs, ikke-gjentakende)
• Forsikringsoppgjør (engangs)
• Gaver (engangsinnskudd fra familie uten mønster av gjentakelse)
• Kontantinnskudd over en terskel uten kildedokumentasjon (vanligvis $1 000+ på non-QM programmer basert på kontoutskrifter)
• Refusjon av utgifter (arbeidsgiverrefusjoner som vises som innskudd)
• Avhending av eiendeler (salg av en eiendel)

Bruk skjønn

• Gevinstutbetalinger: bonusutbetalinger, store kvartalsvise provisjoner. Noen programmer tillater disse hvis de er gjentakende år etter år; mange krever at de gjennomsnittsberegnes annerledes.
• Store innskudd med runde tall fra ukjente kilder: krever dokumentasjon. Se svindelvarsler.
• Valutainnskudd: konverter til valutakursen på transaksjonsdatoen om relevant.

Kategoriseringssteget er ditt

PDFSub trekker ut hvert innskudd (dato, beskrivelse, beløp, kildebank hvis tilgjengelig) i et strukturert format. Vurderingen for kategorisering/ekskludering er långiverens - ingen verktøy kan pålitelig skille "låneforskudd" fra "inntekt" bare basert på en transaksjonsbeskrivelse, fordi banker beskriver dem inkonsekvent. Det du får er rene data klare for deg til å anvende reglene.

I Excel er den typiske arbeidsflyten:

1. Filtrer den konverterte kontoutskriften til kun innskuddsrader
2. Legg til en kolonne Kategori med verdier: INNTEKT, OVERFØRING, LÅN, REFUSJON, GAVE, GEVINST, ANNET
3. Merk hvert innskudd
4. Bruk =SUMIF(Kategori, "INNTEKT", Beløp) for å få kvalifiserende total

Trinn 3: Del på måneder for gjennomsnittlig månedlig inntekt

Når du har den kvalifiserende totalen, er matematikken enkel:

Kvalifiserende total / Antall måneder = Gjennomsnittlig månedlig inntekt

For eksempel: $72 000 kvalifiserende total / 24 måneder = $3 000/måned.

Faktoren 50-75 % på non-QM programmer basert på kontoutskrifter

Noen non-QM programmer basert på kontoutskrifter bruker en utgiftsfaktor i tillegg til innskuddsgjennomsnittet for å ta hensyn til urapporterte forretningsutgifter. Vanlige faktorer:

• Private kontoutskrifter: vanligvis ingen faktor (du ekskluderer allerede ikke-inntekt)
• Bedriftskontoutskrifter: 50-75 % faktor (så $10 000/måned i gjennomsnittlige innskudd = $5 000-7 500/måned kvalifiserende inntekt)
• Revisorutarbeidet resultatregnskap som kryssreferanse: långiver kan bruke det laveste av (a) gjennomsnitt av kontoutskrift eller (b) nettoinntekt fra resultatregnskapet

Bekreft faktoren med ditt AUS eller de spesifikke programretningslinjene. Fannie Mae selvstendig næringsdrivende (skjema 1084) bruker en helt annen metode basert på selvangivelser, ikke innskudd.

Trender og konsistenssjekker

Långivere ser på konsistens fra måned til måned. En låntaker med et gjennomsnitt på $3 000/måned fordelt som $1 000, $1 000, $1 000, $9 000, $1 000, ... behandles annerledes enn en med $3 000, $3 100, $2 900, $3 200, $2 800, .... Den første får en lavere kvalifiserende inntekt (eller full avvisning i noen programmer) på grunn av inkonsekvens.

I Excel:

Gjennomsnitt:  =AVERAGE(månedlig_inntektsområde)
Std.avvik: =STDEV.P(månedlig_inntektsområde)
Variasjonskoeff. %: =Std.avvik / Gjennomsnitt (coefficient of variation)

Variasjonskoeffisient under 25 % er vanligvis akseptabel. Variasjonskoeffisient over 50 % utløser ytterligere dokumentasjonskrav.

Trinn 4: Beregn DTI

DTI (gjeld-til-inntekt-forhold) er standardmålingen for overkommelighet ved godkjenning:

DTI % = (Månedlige gjeldsforpliktelser / Månedlig kvalifiserende inntekt) * 100

Månedlige gjeldsforpliktelser inkluderer

• Foreslått nytt boliglån hovedstol + renter + skatter + forsikring (PITI)
• Sameieavgifter, hvis aktuelt
• Eksisterende boliglånsbetalinger på andre eiendommer
• Billettbetalinger for billån
• Studielånsbetalinger (spesifikke regler varierer etter program for inntektsdrevne tilbakebetalingsplaner)
• Minimumsbetalinger på kredittkort (fra kredittrapport)
• Betalinger på personlige lån
• Alimoni og barnebidragsforpliktelser
• Betalinger på medsignerte lån (under spesifikke forhold)

Månedlige gjeldsforpliktelser ekskluderer

• Strøm (elektrisitet, gass, vann, internett)
• Forsikringspremier utover PITI
• Mobiltelefonregninger
• Barnehage og skolepenger
• 401(k)-lån (i de fleste tilfeller)
• Frivillige trekk

DTI-terskler

Front-end DTI er kun bolig (PITI / inntekt). Back-end DTI er total gjeld / inntekt.

Vanlige feil som sender filer tilbake til låntaker

Teller overføringer som inntekt. Når en låntaker har flere kontoer og du bare gjennomgår én, ser overføringer fra den andre kontoen ut som innskudd. Bekreft alltid med låntakeren om store uidentifiserte innskudd er overføringer fra egne kontoer.

Teller utbetalinger fra lån som inntekt. Utbetalinger fra personlige lån, trekk fra boligkreditt og kredittlinjer vises som innskudd. Låntakerens kredittrapport vil vise det tilsvarende lånet - kryssreferanser for å fange opp disse.

Teller refusjoner. Et innskudd på $2 000 den 15/02 som følger et uttak på $2 000 den 13/02 er nesten helt sikkert en refusjon eller reversert transaksjon, ikke inntekt.

Inkluderer ikke-gjentakende gevinster. Et innskudd på $15 000 merket "SKATTEREFUSJON" eller "FORSIKRINGSOPPGJØR" er ikke kvalifiserende inntekt med mindre det gjentas årlig med dokumentasjon.

Glemmer å anvende faktoren 50-75 % på programmer for bedriftskontoutskrifter. Lett å overse på programmer for private kontoer som ser like ut. Bekreft om programmet behandler innskudd som nettoinntekt eller brutto.

Bruker feil antall måneder. Fannie Mae selvstendig næringsdrivende krever 24 måneder og skjema 1084 (basert på selvangivelse). Non-QM basert på kontoutskrifter krever 12 eller 24 måneders kontoutskrifter. Bekreft programmet før du starter.

Blander bedrifts- og private kontoer. Noen programmer krever kun bedriftskontoutskrifter; noen krever private; noen tillater begge deler. Hvis låntakeren satte inn bedriftsinntekt på en privat konto, kan det hende programmet ikke tillater deg å telle det. Bekreft programreglene.

Hvor PDFSub passer inn i arbeidsflyten

For automatisert beregning av inntekt fra kontoutskrifter i stor skala, bruker långivere vanligvis en kombinasjon av:

• Direkte banktilkobling (Plaid, Finicity, MX) for låntakere som kan autentisere seg
• Opplasting av kontoutskrifter + parsing + svindeldeteksjon (Ocrolus, Inscribe) for alle andre
• Manuell gjennomgang og Excel-modellering for unntakstilfeller, internasjonale banker og forhåndsgodkjenning / opplæring

PDFSub passer inn i den tredje kategorien og delvis den andre. Den konverterer PDF-kontoutskriftene til strukturerte Excel/CSV/QBO-data raskt, inkludert internasjonale og ikke-amerikanske banker der Ocrolus og Plaid kan ha hull (130+ språk, 20 000+ banker). Kategoriserings-/ekskluderingstrinnet forblir manuelt - det er långiverens vurdering - men du starter med komplette, rene transaksjonsdata i stedet for å taste dem inn rad for rad.

For valg av format når du mater inn i ditt AUS eller godkjenningssystem, se QBO vs CSV vs OFX. For det bredere bildet av svindeldeteksjon, se 8 varseltegn på en kontoutskrift. For den grunnleggende konverteringsarbeidsflyten, se Slik konverterer du kontoutskrifter for boliglånsøknader.

Sammendrag

1. Samle riktig antall måneder (vanligvis 12 eller 24 avhengig av program)
2. Summer og ekskluder ikke-inntektsinnskudd (overføringer, lån, refusjoner, engangsgevinster)
3. Gjennomsnitt per måned ved å dele den kvalifiserende totalen på antall måneder (anvend 50-75 % utgiftsfaktor hvis programmet krever det for bedriftskontoer)
4. DTI = månedlig gjeld / månedlig kvalifiserende inntekt

Matematikken er enkel. Vurderingene om hva som skal inkluderes og ekskluderes er långiverens. PDFSub gir deg rene transaksjonsdata raskt, slik at tiden du bruker er på vurderingen, ikke på dataregistrering.