बैंक स्टेटमेंट से आय की योग्यता: ऋण हामीदारी के लिए इसकी गणना कैसे करें

बैंक स्टेटमेंट से योग्य आय की गणना ऋण हामीदारी में सबसे आम - और सबसे अधिक त्रुटि-प्रवण - चरणों में से एक है, खासकर स्व-नियोजित, 1099, और बैंक-स्टेटमेंट-ऋण उधारकर्ताओं के लिए। गणित सरल है। कौन सी जमा राशि को शामिल करना है और किसे बाहर करना है, इसके बारे में निर्णय लेना आसान नहीं है।

यह चार-चरणीय कार्यप्रणाली है जिसका उपयोग ऋणदाता करते हैं, समावेशन और बहिष्करण नियम जो एक योग्य जमा को एक अयोग्य से अलग करते हैं, और परिणाम डीटीआई को कैसे फीड करता है। यह सबसे आम बैंक-स्टेटमेंट आय कार्यक्रमों को कवर करता है: फनी मे स्व-नियोजित (फॉर्म 1084), बैंक-स्टेटमेंट नॉन-क्यूएम, और फ्रेड्डी मैक का समान कार्यक्रम।

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चरण 1: सही महीनों की संख्या एकत्र करें

आपको कितने स्टेटमेंट की आवश्यकता है यह कार्यक्रम पर निर्भर करता है:

जब संभव हो तो सीधे बैंक से स्टेटमेंट प्राप्त करें (बैंक के पोर्टल से सीधे डाउनलोड किए गए पीडीएफ)। यदि उधारकर्ता स्टेटमेंट ईमेल करता है, तो पीडीएफ मेटाडेटा की जांच करके सत्यापित करें कि फ़ाइल बैंक से है - क्या देखना है, इसके लिए हमारे धोखाधड़ी लाल झंडे गाइड देखें।

डेटा को एक काम करने योग्य प्रारूप (एक्सेल, सीएसवी, या आपके हामीदारी प्रणाली के लिए क्यूबीओ) में लाने के लिए, PDFSub के बैंक स्टेटमेंट कन्वर्टर का उपयोग करें। यह 20,000 से अधिक बैंक टेम्प्लेट को संभालता है और लेनदेन-स्तर का विवरण संरक्षित करता है जिसकी आपको श्रेणीबद्ध/बाहर करने के चरण के लिए आवश्यकता होगी।

चरण 2: सभी जमाओं का योग करें, फिर बाहर करें

यहीं पर अधिकांश गणना त्रुटियाँ होती हैं। हर जमा का कच्चा योग योग्य आय नहीं है। आपको पहले गैर-आय जमाओं को वापस करना होगा।

हमेशा शामिल करें

• डब्ल्यू-2 पेरोल प्रत्यक्ष जमा
• 1099 ठेकेदार भुगतान
• किराये की आय (सीधे एकत्र की गई, किसी संपत्ति प्रबंधक के माध्यम से नहीं जो 1099 जारी करता है)
• आवर्ती गिग-अर्थव्यवस्था भुगतान (उबर, लिफ़्ट, डोरडैश, एयरबीएनबी, आदि) कम से कम 12 महीने के इतिहास के साथ
• पेंशन और सामाजिक सुरक्षा प्रत्यक्ष जमा
• अदालत-आदेशित गुजारा भत्ता या बाल सहायता 12+ महीने के इतिहास के साथ
• स्व-नियोजित व्यवसाय जमा (कुछ कार्यक्रमों पर व्यय कारक के अधीन)

हमेशा बाहर करें

• अंतर-खाता हस्तांतरण (आपके अपने खातों के बीच)
• ऋण वितरण (व्यक्तिगत ऋण जमा, HELOC ड्रा, क्रेडिट-लाइन अग्रिम)
• धनवापसी और उलटफेर (एक जमा जो तुरंत पिछली निकासी को ऑफसेट करता है)
• कर वापसी (एक बार का, गैर-आवर्ती)
• बीमा निपटान (एक बार का)
• उपहार (परिवार से एक बार की जमा राशि जिसमें पुनरावृत्ति का कोई पैटर्न नहीं है)
• स्रोत प्रलेखन के बिना एक सीमा से अधिक नकद जमा (आमतौर पर बैंक-स्टेटमेंट नॉन-क्यूएम कार्यक्रमों पर $1,000+)
• प्रतिपूर्ति व्यय (नियोक्ता प्रतिपूर्ति जो जमा के रूप में दिखाई देती है)
• पूंजी की वापसी (संपत्ति की बिक्री)

निर्णय का प्रयोग करें

• अप्रत्याशित लाभ: बोनस भुगतान, बड़े त्रैमासिक कमीशन। कुछ कार्यक्रम इन्हें अनुमति देते हैं यदि वे साल-दर-साल आवर्ती हैं; कई को उन्हें अलग तरह से औसत करने की आवश्यकता होती है।
• अज्ञात स्रोतों से बड़ी गोल-संख्या जमा: प्रलेखन के लिए फ़्लैग करें। धोखाधड़ी लाल झंडे देखें।
• विदेशी-मुद्रा जमा: यदि लागू हो तो लेनदेन-तिथि विनिमय दर पर परिवर्तित करें।

श्रेणीबद्ध चरण आपका है

PDFSub हर जमा (दिनांक, विवरण, राशि, उपलब्ध होने पर स्रोत बैंक) को एक संरचित प्रारूप में निकालता है। श्रेणीबद्ध/बाहर करने का निर्णय अंडरराइटर का है - कोई भी उपकरण केवल लेनदेन विवरण से "ऋण अग्रिम" को "आय" से मज़बूती से अलग नहीं कर सकता है, क्योंकि बैंक उनका असंगत रूप से वर्णन करते हैं। आपको जो मिलता है वह साफ डेटा है जिसे आप नियमों को लागू करने के लिए तैयार हैं।

एक्सेल में, विशिष्ट कार्यप्रणाली:

1. केवल जमा पंक्तियों के लिए परिवर्तित स्टेटमेंट को फ़िल्टर करें
2. श्रेणी कॉलम जोड़ें जिसमें मान हों: आय, हस्तांतरण, ऋण, धनवापसी, उपहार, अप्रत्याशित लाभ, अन्य
3. प्रत्येक जमा को टैग करें
4. योग्य कुल प्राप्त करने के लिए =SUMIF(Category, "INCOME", Amount) का उपयोग करें

चरण 3: औसत मासिक आय के लिए महीनों से विभाजित करें

एक बार जब आपके पास योग्य कुल हो जाता है, तो गणित सरल है:

योग्य कुल / महीनों की संख्या = औसत मासिक आय

उदाहरण के लिए: $72,000 योग्य कुल / 24 महीने = $3,000/माह।

बैंक-स्टेटमेंट नॉन-क्यूएम कार्यक्रमों पर 50-75% कारक

कुछ बैंक-स्टेटमेंट नॉन-क्यूएम कार्यक्रम रिपोर्ट न की गई व्यावसायिक खर्चों के लिए एक व्यय कारक लागू करते हैं। सामान्य कारक:

• व्यक्तिगत बैंक स्टेटमेंट: आमतौर पर कोई कारक नहीं (आप पहले से ही गैर-आय को बाहर कर रहे हैं)
• व्यावसायिक बैंक स्टेटमेंट: 50-75% कारक (इसलिए $10,000/माह औसत जमा = $5,000-7,500/माह योग्य आय)
• सीपीए-तैयार पी एंड एल क्रॉस-संदर्भ: ऋणदाता (ए) बैंक स्टेटमेंट औसत या (बी) पी एंड एल शुद्ध आय में से जो भी कम हो, उसका उपयोग कर सकता है।

अपने एयूएस या विशिष्ट कार्यक्रम दिशानिर्देशों के साथ कारक की पुष्टि करें। फनी मे स्व-नियोजित (फॉर्म 1084) जमा के बजाय टैक्स रिटर्न पर आधारित एक पूरी तरह से अलग कार्यप्रणाली का उपयोग करता है।

रुझान और स्थिरता जांच

ऋणदाता महीने-दर-महीने स्थिरता को देखते हैं। $3,000/माह औसत वाले उधारकर्ता को $1,000, $1,000, $1,000, $9,000, $1,000, ... के रूप में विभाजित किया जाता है, जो $3,000, $3,100, $2,900, $3,200, $2,800, ... वाले से अलग माना जाता है। पहले वाले को अस्थिरता के कारण कम योग्य आय (या कुछ कार्यक्रमों पर पूर्ण अस्वीकृति) मिलती है।

एक्सेल में:

औसत:  =AVERAGE(monthly_income_range)
StDev: =STDEV.P(monthly_income_range)
CV%: =StDev / Average (variation का गुणांक)

25% से कम सीवी आमतौर पर स्वीकार्य होता है। 50% से अधिक सीवी अतिरिक्त प्रलेखन आवश्यकताओं को ट्रिगर करता है।

चरण 4: डीटीआई की गणना करें

डीटीआई (ऋण-से-आय अनुपात) मानक हामीदारी सामर्थ्य मीट्रिक है:

DTI % = (मासिक ऋण दायित्व / मासिक योग्य आय) * 100

मासिक ऋण दायित्वों में शामिल हैं

• प्रस्तावित नया बंधक मूलधन + ब्याज + कर + बीमा (पीआईटीआई)
• एचओए शुल्क, यदि लागू हो
• अन्य संपत्तियों पर मौजूदा बंधक भुगतान
• ऑटो ऋण भुगतान
• छात्र ऋण भुगतान (आय-संचालित पुनर्भुगतान योजनाओं के लिए कार्यक्रम के अनुसार विशिष्ट नियम भिन्न होते हैं)
• क्रेडिट कार्ड न्यूनतम भुगतान (क्रेडिट रिपोर्ट से)
• व्यक्तिगत ऋण भुगतान
• गुजारा भत्ता और बाल सहायता दायित्व
• सह-हस्ताक्षरित ऋण भुगतान (विशिष्ट शर्तों के तहत)

मासिक ऋण दायित्वों में शामिल नहीं हैं

• उपयोगिताएँ (बिजली, गैस, पानी, इंटरनेट)
• पीआईटीआई के अलावा बीमा प्रीमियम
• सेल फोन बिल
• डेकेयर और ट्यूशन
• 401(k) ऋण (अधिकांश मामलों में)
• स्वैच्छिक कटौती

डीटीआई सीमाएँ

फ्रंट-एंड डीटीआई केवल आवास (पीआईटीआई / आय) है। बैक-एंड डीटीआई कुल ऋण / आय है।

सामान्य त्रुटियाँ जो फ़ाइलों को उधारकर्ता को वापस भेजती हैं

हस्तांतरण को आय के रूप में गिनना। जब उधारकर्ता के कई खाते होते हैं और आप केवल एक की समीक्षा करते हैं, तो दूसरे खाते से हस्तांतरण जमा की तरह लगते हैं। हमेशा उधारकर्ता से पुष्टि करें कि क्या बड़ी अज्ञात जमा राशि उनके अपने खातों से हस्तांतरण है।

ऋण वितरण को आय के रूप में गिनना। व्यक्तिगत ऋण वितरण, HELOC ड्रा, और क्रेडिट-लाइन अग्रिम जमा के रूप में दिखाई देते हैं। उधारकर्ता की क्रेडिट रिपोर्ट में संबंधित ऋण दिखाई देगा - इन्हें पकड़ने के लिए क्रॉस-रेफरेंस करें।

धनवापसी शामिल करना। 02/13 को $2,000 की निकासी के बाद 02/15 को $2,000 की जमा राशि लगभग निश्चित रूप से एक धनवापसी या उलट लेनदेन है, आय नहीं।

गैर-आवर्ती अप्रत्याशित लाभों को शामिल करना। "TAX REFUND" या "INSURANCE SETTLEMENT" के रूप में लेबल की गई $15,000 की जमा राशि योग्य आय नहीं है, जब तक कि यह प्रलेखन के साथ सालाना दोहराई न जाए।

व्यावसायिक बैंक स्टेटमेंट कार्यक्रमों पर 50-75% कारक लागू करना भूल जाना। व्यक्तिगत-खाता कार्यक्रमों पर याद करना आसान है जो समान दिखते हैं। पुष्टि करें कि कार्यक्रम जमा को शुद्ध आय या सकल मानता है या नहीं।

महीनों की गलत संख्या का उपयोग करना। फनी मे स्व-नियोजित को 24 महीने और फॉर्म 1084 (टैक्स-रिटर्न-आधारित) चाहिए। बैंक-स्टेटमेंट नॉन-क्यूएम को 12 या 24 महीने के स्टेटमेंट चाहिए। शुरू करने से पहले कार्यक्रम की पुष्टि करें।

व्यावसायिक और व्यक्तिगत खातों को मिलाना। कुछ कार्यक्रमों के लिए केवल व्यावसायिक स्टेटमेंट की आवश्यकता होती है; कुछ को व्यक्तिगत की आवश्यकता होती है; कुछ दोनों की अनुमति देते हैं। यदि उधारकर्ता ने व्यावसायिक आय को व्यक्तिगत खाते में जमा किया है, तो कार्यक्रम आपको इसे गिनने की अनुमति नहीं दे सकता है। कार्यक्रम के नियमों की पुष्टि करें।

PDFSub कार्यप्रणाली में कहाँ फिट बैठता है

बड़े पैमाने पर स्वचालित बैंक-स्टेटमेंट आय गणना के लिए, ऋणदाता आमतौर पर निम्नलिखित का एक स्टैक उपयोग करते हैं:

• प्रत्यक्ष बैंक कनेक्शन (Plaid, Finicity, MX) उन उधारकर्ताओं के लिए जो प्रमाणित कर सकते हैं

• स्टेटमेंट अपलोड + पार्सिंग + धोखाधड़ी का पता लगाना (Ocrolus, Inscribe) बाकी सभी के लिए

• एज मामलों, अंतरराष्ट्रीय बैंकों और प्री-अप्रूवल / शिक्षा के लिए मैनुअल समीक्षा और एक्सेल मॉडलिंग

PDFSub तीसरे बकेट में और आंशिक रूप से दूसरे में फिट बैठता है। यह पीडीएफ स्टेटमेंट को जल्दी से संरचित एक्सेल/सीएसवी/क्यूबीओ डेटा में परिवर्तित करता है, जिसमें अंतरराष्ट्रीय और गैर-यूएस बैंक शामिल हैं जहां ओक्रोलस और प्लेड में अंतराल हो सकते हैं (130+ भाषाएं, 20,000+ बैंक)। श्रेणीबद्ध/बाहर करने का चरण मैन्युअल रहता है - यह ऋणदाता का निर्णय है - लेकिन आप डेटा प्रविष्टि के बजाय पूर्ण, साफ लेनदेन डेटा के साथ शुरुआत करते हैं।

अपने एयूएस या हामीदारी प्रणाली में फीड करते समय प्रारूप विकल्प के लिए, QBO बनाम CSV बनाम OFX देखें। व्यापक धोखाधड़ी-पहचान तस्वीर के लिए, 8 बैंक स्टेटमेंट पर लाल झंडे देखें। मूल रूपांतरण कार्यप्रणाली के लिए, बंधक आवेदनों के लिए बैंक स्टेटमेंट कैसे परिवर्तित करें देखें।

सारांश

1. सही महीनों की संख्या एकत्र करें (आमतौर पर कार्यक्रम के आधार पर 12 या 24)
2. गैर-आय जमाओं का योग और बहिष्कार करें (हस्तांतरण, ऋण, धनवापसी, एक बार के अप्रत्याशित लाभ)
3. योग्य कुल को महीनों की संख्या से विभाजित करके मासिक औसत निकालें (यदि कार्यक्रम को व्यावसायिक खातों के लिए इसकी आवश्यकता हो तो 50-75% व्यय कारक लागू करें)
4. डीटीआई = मासिक ऋण / मासिक योग्य आय

गणित सरल है। क्या शामिल करना है और क्या बाहर करना है, इसके बारे में निर्णय अंडरराइटर के हैं। PDFSub आपको लेनदेन-स्तर के साफ डेटा तक तेज़ी से पहुँचाता है, इसलिए आप जो समय व्यतीत करते हैं वह निर्णय पर होता है, डेटा प्रविष्टि पर नहीं।