חישוב הכנסה מזכה מדפי בנק: כיצד לחשב אותה לצורך אישור הלוואות

חישוב הכנסה מזכה מדפי בנק הוא אחד השלבים הנפוצים ביותר – והמועדים ביותר לטעויות – באישור הלוואות, במיוחד עבור עצמאים, מקבלי 1099, ולווים המבקשים הלוואות על בסיס דפי בנק. המתמטיקה פשוטה. ההחלטות לגבי אילו הפקדות לכלול ואילו להוציא אינן פשוטות.

זהו תהליך העבודה בן ארבעה שלבים שבו משתמשים מלווים, כללי ההכללה וההחרגה המבדילים הפקדה מזכה מהפקדה שאינה מזכה, וכיצד התוצאה משפיעה על יחס DTI. הוא מכסה את תוכניות ההכנסה הנפוצות ביותר על בסיס דפי בנק: עצמאים לפי Fannie Mae (טופס 1084), הלוואות ללא QM על בסיס דפי בנק, ותוכנית מקבילה של Freddie Mac.

רוצים להשתמש במדריך זה בבלוג שלכם? העתיקו את קוד ההטמעה:

שלב 1: איסוף מספר החודשים הנכון

מספר הדוחות שתצטרכו תלוי בתוכנית:

משכו דוחות ישירות מהבנק במידת האפשר (קובצי PDF שהורדו ישירות מפורטל הבנק). אם הלווה שולח דוחות במייל, ודאו שהקובץ מהבנק על ידי בדיקת מטא-דאטה של ה-PDF – ראו המדריך שלנו לסימני אזהרה להונאות למה לחפש.

כדי להכניס את הנתונים לפורמט שמיש (Excel, CSV, או QBO למערכת אישור ההלוואות שלכם), השתמשו בממיר דפי בנק של PDFSub. הוא תומך ביותר מ-20,000 תבניות בנק ושומר על פירוט ברמת העסקה שתצטרכו לשלב הקטגוריזציה/החרגה.

שלב 2: סכמו את כל ההפקדות, ואז הוציאו מהסכום

כאן מתרחשות רוב טעויות החישוב. הסכום הגולמי של כל הפקדה אינו הכנסה מזכה. עליכם להוציא תחילה את ההפקדות שאינן הכנסה.

תמיד כללו

• הפקדות ישירות של משכורת W-2
• תשלומים מקבלני 1099
• הכנסות משכר דירה (שנגבו ישירות, לא דרך מנהל נכסים המוציא 1099)
• תשלומי פלטפורמות עבודה מזדמנות חוזרים (Uber, Lyft, DoorDash, Airbnb וכו') עם היסטוריה של לפחות 12 חודשים
• הפקדות ישירות של פנסיה וביטוח לאומי
• מזונות או דמי ילדים שנקבעו על ידי בית משפט עם היסטוריה של 12+ חודשים
• הפקדות עסקיות של עצמאים (בכפוף לגורם הוצאות בתוכניות מסוימות)

תמיד הוציאו מהסכום

• העברות בין-חשבון (בין החשבונות שלכם)
• פריסת הלוואות (הפקדת הלוואה אישית, משיכת HELOC, הלוואת קו אשראי)
• החזרים וביטולים (הפקדה שמבטלת מיידית משיכה קודמת)
• החזרי מס (חד-פעמי, לא חוזר)
• הסדרי ביטוח (חד-פעמי)
• מתנות (הפקדות חד-פעמיות ממשפחה ללא דפוס חזרה)
• הפקדות מזומן מעל סף מסוים ללא תיעוד מקור (בדרך כלל 1,000$ ומעלה בתוכניות ללא QM על בסיס דפי בנק)
• החזרי הוצאות (החזרים מהמעסיק המופיעים כהפקדות)
• החזר הון (מכירת נכס)

השתמשו בשיקול דעת

• רווחים בלתי צפויים: בונוסים, עמלות רבעוניות גדולות. תוכניות מסוימות מאפשרות זאת אם הן חוזרות על עצמן משנה לשנה; רבות דורשות חישוב ממוצע שונה שלהן.
• הפקדות גדולות במספרים עגולים ממקורות לא ידועים: סמנו לבדיקת תיעוד. ראו סימני אזהרה להונאות.
• הפקדות במטבע זר: המירו לפי שער החליפין של מועד העסקה, אם רלוונטי.

שלב הקטגוריזציה הוא שלכם

PDFSub מחלץ כל הפקדה (תאריך, תיאור, סכום, בנק מקור אם זמין) לפורמט מובנה. ההחלטה לגבי קטגוריזציה/החרגה היא של מאשר ההלוואה – אף כלי לא יכול להבדיל באופן אמין בין "פריסת הלוואה" ל"הכנסה" רק מתיאור עסקה, מכיוון שבנקים מתארים אותם באופן לא עקבי. מה שאתם מקבלים הוא נתונים נקיים המוכנים ליישום הכללים על ידכם.

ב-Excel, תהליך העבודה הטיפוסי:

1. סננו את הדוח המומר לשורות הפקדה בלבד
2. הוסיפו עמודה Category עם ערכים: INCOME, TRANSFER, LOAN, REFUND, GIFT, WINDFALL, OTHER
3. תייגו כל הפקדה
4. השתמשו ב-=SUMIF(Category, "INCOME", Amount) כדי לקבל את הסכום המזכה הכולל

שלב 3: חלקו לפי חודשים להכנסה חודשית ממוצעת

לאחר שיש לכם את הסכום המזכה הכולל, המתמטיקה פשוטה:

סכום מזכה כולל / מספר חודשים = הכנסה חודשית ממוצעת

לדוגמה: 72,000$ סכום מזכה כולל / 24 חודשים = 3,000$ לחודש.

גורם 50%-75% בתוכניות ללא QM על בסיס דפי בנק

חלק מתוכניות ההלוואות ללא QM על בסיס דפי בנק משתמשות בגורם הוצאות בנוסף לממוצע ההפקדות כדי לכסות הוצאות עסקיות שלא דווחו. גורמים נפוצים:

• דפי בנק אישיים: בדרך כלל ללא גורם (כבר הוצאתם את מה שאינו הכנסה)
• דפי בנק עסקיים: גורם של 50%-75% (כלומר, 10,000$ ממוצע הפקדות לחודש = 5,000$-7,500$ הכנסה מזכה לחודש)
• הצלבה עם דוח רווח והפסד מוכן על ידי רואה חשבון: המלווה עשוי להשתמש בערך הנמוך יותר מבין (א) ממוצע דפי הבנק או (ב) רווח נקי מדוח רווח והפסד.

אמתו את הגורם מול ה-AUS שלכם או הנחיות התוכנית הספציפיות. Fannie Mae לעצמאים (טופס 1084) משתמשת במתודולוגיה שונה לחלוטין המבוססת על החזרי מס, לא על הפקדות.

בדיקות מגמה ועקביות

מלווים בוחנים עקביות מחודש לחודש. לווה עם ממוצע של 3,000$ לחודש המחולק ל-1,000$, 1,000$, 1,000$, 9,000$, 1,000$, ... יטופל באופן שונה מלווה עם 3,000$, 3,100$, 2,900$, 3,200$, 2,800$, .... הראשון יקבל הכנסה מזכה נמוכה יותר (או דחייה מלאה בתוכניות מסוימות) עקב חוסר עקביות.

ב-Excel:

ממוצע:  =AVERAGE(טווח_הכנסה_חודשית)
סטיית תקן: =STDEV.P(טווח_הכנסה_חודשית)
מקדם השתנות%: =סטיית תקן / ממוצע (coefficient of variation)

מקדם השתנות מתחת ל-25% מקובל בדרך כלל. מקדם השתנות מעל 50% מחייב דרישות תיעוד נוספות.

שלב 4: חישוב DTI

DTI (יחס חוב להכנסה) הוא מדד התקציב הסטנדרטי לאישור הלוואות:

% DTI = (התחייבויות חודשיות / הכנסה חודשית מזכה) * 100

התחייבויות חוב חודשיות כוללות

• תשלום חודשי מוצע עבור משכנתא חדשה (קרן + ריבית + מיסים + ביטוח - PITI)
• דמי ועד בית, אם רלוונטי
• תשלומי משכנתא קיימים על נכסים אחרים
• תשלומי הלוואות רכב
• תשלומי הלוואות סטודנטים (כללים ספציפיים משתנים לפי תוכנית עבור תוכניות החזר מבוססות הכנסה)
• תשלומי מינימום בכרטיסי אשראי (מדוח אשראי)
• תשלומי הלוואות אישיות
• תשלומי מזונות ודמי ילדים
• תשלומי הלוואות עם ערבים (בתנאים מסוימים)

התחייבויות חוב חודשיות אינן כוללות

• חשבונות שירות (חשמל, גז, מים, אינטרנט)
• פרמיות ביטוח מלבד PITI
• חשבונות טלפון סלולרי
• מעונות יום ושכר לימוד
• הלוואות 401(k) (ברוב המקרים)
• ניכויים וולונטריים

ספי DTI

DTI קדמי הוא רק הוצאות דיור (PITI / הכנסה). DTI אחורי הוא סך החובות / הכנסה.

טעויות נפוצות ששולחות קבצים חזרה ללווה

ספירת העברות כהכנסה. כאשר ללווה יש מספר חשבונות ואתה בודק רק אחד, העברות מחשבון אחר נראות כמו הפקדות. תמיד ודאו עם הלווה אם הפקדות גדולות שאינן מזוהות הן העברות מחשבונותיו שלו.

ספירת פריסות הלוואה כהכנסה. פריסות הלוואות אישיות, משיכות HELOC, והלוואות קו אשראי מופיעות כהפקדות. דוח האשראי של הלווה יציג את ההלוואה התואמת – בצעו הצלבת נתונים כדי לזהות זאת.

ספירת החזרים. הפקדה של 2,000$ בתאריך 15/02, שעוקבת אחר משיכה של 2,000$ בתאריך 13/02, היא כמעט בוודאות החזר או עסקה שבוטלה, לא הכנסה.

הכללת רווחים חד-פעמיים שאינם חוזרים. הפקדה של 15,000$ המתוארת כ"TAX REFUND" או "INSURANCE SETTLEMENT" אינה הכנסה מזכה אלא אם היא חוזרת על עצמה מדי שנה עם תיעוד.

שכחת החלת גורם 50%-75% בתוכניות דפי בנק עסקיים. קל לפספס בתוכניות לחשבונות אישיים שנראות דומות. ודאו אם התוכנית מתייחסת להפקדות כהכנסה נטו או ברוטו.

שימוש במספר חודשים שגוי. עצמאים לפי Fannie Mae דורשים 24 חודשים וטופס 1084 (מבוסס החזרי מס). הלוואות ללא QM על בסיס דפי בנק דורשות 12 או 24 חודשי דוחות. אמתו את התוכנית לפני שאתם מתחילים.

ערבוב חשבונות עסקיים ואישיים. תוכניות מסוימות דורשות דוחות עסקיים בלבד; חלקן דורשות אישיים; חלקן מאפשרות כל אחד מהם. אם הלווה הפקיד הכנסה עסקית לחשבון אישי, ייתכן שהתוכנית לא תאפשר לכם לספור אותה. אמתו את כללי התוכנית.

היכן PDFSub משתלב בתהליך העבודה

לחישוב הכנסה אוטומטי מדפי בנק בהיקף גדול, מלווים משתמשים בדרך כלל בשילוב של:

• חיבור בנק ישיר (Plaid, Finicity, MX) עבור לווים שיכולים לאמת את זהותם
• העלאת דוחות + ניתוח + זיהוי הונאות (Ocrolus, Inscribe) עבור כל השאר
• בדיקה ידנית ומודלים ב-Excel למקרים חריגים, בנקים בינלאומיים, ואישור מקדמי / חינוך

PDFSub מתאים לקטגוריה השלישית ובחלק מהשנייה. הוא ממיר את דפי ה-PDF לנתוני Excel/CSV/QBO מובנים במהירות, כולל בנקים בינלאומיים ולא-אמריקאיים שבהם Ocrolus ו-Plaid עשויים להיות חסרים (130+ שפות, 20,000+ בנקים). שלב הקטגוריזציה/החרגה נשאר ידני – זוהי החלטת המלווה – אך אתם מתחילים עם נתוני עסקה מלאים ונקיים במקום להקליד אותם שורה אחר שורה.

לבחירת פורמט בעת הזנה ל-AUS שלכם או למערכת אישור ההלוואות, ראו QBO לעומת CSV לעומת OFX. לתמונה רחבה יותר של זיהוי הונאות, ראו 8 סימני אזהרה בדפי בנק. לתהליך ההמרה הבסיסי, ראו כיצד להמיר דפי בנק לבקשות משכנתא.

סיכום

1. אספו את מספר החודשים הנכון (בדרך כלל 12 או 24 תלוי בתוכנית)
2. סכמו והוציאו הפקדות שאינן הכנסה (העברות, הלוואות, החזרים, רווחים חד-פעמיים)
3. חשבו ממוצע חודשי על ידי חלוקת הסכום המזכה במספר החודשים (החילו גורם הוצאות של 50%-75% אם התוכנית דורשת זאת עבור חשבונות עסקיים)
4. DTI = חוב חודשי / הכנסה חודשית מזכה

המתמטיקה פשוטה. ההחלטות לגבי מה לכלול ומה להוציא הן של מאשר ההלוואות. PDFSub מספק לכם נתוני עסקה נקיים במהירות, כך שהזמן שתשקיעו יהיה על שיקול הדעת, לא על הזנת נתונים.