محاسبه درآمد واجد شرایط از صورت‌حساب‌های بانکی: نحوه محاسبه آن برای ارزیابی وام

محاسبه درآمد واجد شرایط از صورت‌حساب‌های بانکی یکی از رایج‌ترین - و مستعدترین خطا - مراحل در ارزیابی وام است، به خصوص برای وام‌گیرندگان خوداشتغال، ۱۰۹۹ و وام‌گیرنده با صورت‌حساب بانکی. محاسبات ساده است. تصمیم‌گیری در مورد اینکه کدام سپرده‌ها را شامل و کدام را حذف کنیم، اینطور نیست.

این گردش کار چهار مرحله‌ای است که وام‌دهندگان استفاده می‌کنند، قوانین شمول و استثناء که یک سپرده واجد شرایط را از یک سپرده غیر واجد شرایط متمایز می‌کند، و چگونه نتیجه به DTI تغذیه می‌شود. این شامل رایج‌ترین برنامه‌های درآمد صورت‌حساب بانکی است: خوداشتغالی فانی می (فرم ۱۰۸۴)، غیر-QM صورت‌حساب بانکی، و برنامه مشابه فردی مک.

می‌خواهید از این راهنما در وبلاگ خود استفاده کنید؟ کد جاسازی را کپی کنید:

مرحله ۱: جمع‌آوری تعداد ماه‌های مناسب

تعداد صورت‌حساب‌های مورد نیاز شما به برنامه بستگی دارد:

در صورت امکان، صورت‌حساب‌ها را مستقیماً از بانک دریافت کنید (فایل‌های PDF دانلود شده مستقیماً از پورتال بانک). اگر وام‌گیرنده صورت‌حساب‌ها را از طریق ایمیل ارسال می‌کند، با بررسی متادیتای PDF، فایل را از بانک تأیید کنید - برای آنچه باید به دنبال آن باشید، راهنمای پرچم‌های قرمز تقلب ما را ببینید.

برای تبدیل داده‌ها به قالبی قابل استفاده (اکسل، CSV، یا QBO برای سیستم ارزیابی خود)، از مبدل صورت‌حساب بانکی PDFSub استفاده کنید. این برنامه بیش از ۲۰,۰۰۰ قالب بانکی را مدیریت می‌کند و جزئیات سطح تراکنش را که برای مرحله دسته‌بندی/حذف نیاز دارید، حفظ می‌کند.

مرحله ۲: جمع کل سپرده‌ها، سپس حذف موارد غیر واجد شرایط

اینجاست که بیشتر خطاهای محاسباتی رخ می‌دهد. جمع خام هر سپرده، درآمد واجد شرایط نیست. ابتدا باید سپرده‌های غیر درآمدی را کسر کنید.

همیشه شامل شود

• سپرده‌های مستقیم حقوق W-2
• پرداخت‌های پیمانکار ۱۰۹۹
• درآمد اجاره (جمع‌آوری شده مستقیم، نه از طریق مدیر املاک که ۱۰۹۹ صادر می‌کند)
• پرداخت‌های مکرر پلتفرم‌های کار (Uber، Lyft، DoorDash، Airbnb و غیره) با حداقل ۱۲ ماه سابقه
• سپرده‌های مستقیم مستمری و تأمین اجتماعی
• نفقه یا مهریه تعیین شده توسط دادگاه با سابقه ۱۲+ ماه
• سپرده‌های تجاری خوداشتغال (در برخی برنامه‌ها مشمول ضریب هزینه)

همیشه حذف شود

• انتقال بین حساب‌ها (بین حساب‌های خودتان)
• پرداخت وام (سپرده وام شخصی، برداشت از خط اعتبار مسکن، پیش‌پرداخت خط اعتباری)
• بازپرداخت‌ها و لغو تراکنش‌ها (سپرد‌ه‌ای که بلافاصله یک برداشت قبلی را جبران می‌کند)
• بازپرداخت مالیات (یک‌باره، غیر مکرر)
• تسویه حساب بیمه (یک‌باره)
• هدایا (سپرده‌های یک‌باره از خانواده بدون الگوی تکرار)
• سپرده‌های نقدی بیش از یک آستانه بدون مستندات منبع (معمولاً بیش از ۱۰۰۰ دلار در برنامه‌های غیر-QM صورت‌حساب بانکی)
• هزینه‌های بازپرداخت شده (بازپرداخت‌های کارفرما که به صورت سپرده ظاهر می‌شوند)
• بازگشت سرمایه (فروش دارایی)

از قضاوت استفاده کنید

• سودهای غیرمنتظره: پرداخت‌های پاداش، کمیسیون‌های بزرگ فصلی. برخی برنامه‌ها این‌ها را در صورتی که سال به سال تکرار شوند، مجاز می‌دانند؛ بسیاری نیاز دارند که آن‌ها را به طور متفاوتی میانگین‌گیری کنند.
• سپرده‌های بزرگ با اعداد رند از منابع ناشناس: برای مستندات علامت‌گذاری کنید. پرچم‌های قرمز تقلب را ببینید.
• سپرده‌های ارز خارجی: در صورت لزوم با نرخ ارز تاریخ تراکنش تبدیل کنید.

مرحله دسته‌بندی مال شماست

PDFSub هر سپرده (تاریخ، توضیحات، مبلغ، بانک منبع در صورت وجود) را در قالبی ساختاریافته استخراج می‌کند. قضاوت دسته‌بندی/حذف بر عهده ارزیاب است - هیچ ابزاری نمی‌تواند به طور قابل اعتماد "پیش‌پرداخت وام" را از "درآمد" فقط بر اساس توضیحات تراکنش تشخیص دهد، زیرا بانک‌ها آن‌ها را به طور متفاوتی توصیف می‌کنند. آنچه شما دریافت می‌کنید داده‌های تمیز است که آماده است تا شما قوانین را اعمال کنید.

در اکسل، گردش کار معمول:

۱. فیلتر کردن صورت‌حساب تبدیل شده فقط به ردیف‌های سپرده ۲. افزودن ستون دسته با مقادیر: درآمد، انتقال، وام، بازپرداخت، هدیه، سود غیرمنتظره، سایر ۳. برچسب‌گذاری هر سپرده ۴. استفاده از =SUMIF(دسته, "درآمد", مبلغ) برای دریافت کل واجد شرایط

مرحله ۳: تقسیم بر تعداد ماه‌ها برای میانگین درآمد ماهانه

پس از اینکه کل واجد شرایط را داشتید، محاسبات ساده است:

کل واجد شرایط / تعداد ماه‌ها = میانگین درآمد ماهانه

به عنوان مثال: ۷۲,۰۰۰ دلار کل واجد شرایط / ۲۴ ماه = ۳,۰۰۰ دلار در ماه.

ضریب ۵۰-۷۵٪ در برنامه‌های غیر-QM صورت‌حساب بانکی

برخی از برنامه‌های غیر-QM صورت‌حساب بانکی از یک ضریب هزینه علاوه بر میانگین سپرده برای پوشش هزینه‌های تجاری گزارش نشده استفاده می‌کنند. ضرایب رایج:

• صورت‌حساب‌های بانکی شخصی: معمولاً ضریبی ندارد (شما در حال حاضر موارد غیر درآمدی را حذف کرده‌اید)
• صورت‌حساب‌های بانکی تجاری: ضریب ۵۰-۷۵٪ (بنابراین ۱۰,۰۰۰ دلار میانگین سپرده در ماه = ۵,۰۰۰-۷,۵۰۰ دلار درآمد واجد شرایط در ماه)
• مقایسه سود و زیان تهیه شده توسط حسابدار: وام‌دهنده ممکن است از مورد کمتر استفاده کند: (الف) میانگین صورت‌حساب بانکی یا (ب) سود خالص سود و زیان

ضریب را با AUS خود یا دستورالعمل‌های برنامه خاص تأیید کنید. خوداشتغالی فانی می (فرم ۱۰۸۴) از روش کاملاً متفاوتی بر اساس اظهارنامه‌های مالیاتی استفاده می‌کند، نه سپرده‌ها.

بررسی روند و ثبات

وام‌دهندگان به ثبات ماه به ماه نگاه می‌کنند. وام‌گیری که میانگین ۳,۰۰۰ دلار در ماه دارد که به صورت ۱,۰۰۰ دلار، ۱,۰۰۰ دلار، ۱,۰۰۰ دلار، ۹,۰۰۰ دلار، ۱,۰۰۰ دلار، ... تقسیم شده است، با وام‌گیری که ۱,۰۰۰ دلار، ۳,۱۰۰ دلار، ۲,۹۰۰ دلار، ۳,۲۰۰ دلار، ۲,۸۰۰ دلار، ... دارد، متفاوت برخورد می‌شود. اولی به دلیل عدم ثبات، درآمد واجد شرایط کمتری (یا رد کامل در برخی برنامه‌ها) دریافت می‌کند.

در اکسل:

میانگین:  =AVERAGE(محدوده_درآمد_ماهانه)
انحراف معیار: =STDEV.P(محدوده_درآمد_ماهانه)
ضریب تنوع %: =انحراف معیار / میانگین (ضریب تنوع)

CV کمتر از ۲۵٪ معمولاً قابل قبول است. CV بیش از ۵۰٪ نیاز به مستندات اضافی را ایجاد می‌کند.

مرحله ۴: محاسبه DTI

DTI (نسبت بدهی به درآمد) معیار استاندارد ارزیابی برای توانایی پرداخت است:

درصد DTI = (تعهدات بدهی ماهانه / میانگین درآمد ماهانه واجد شرایط) * ۱۰۰

تعهدات بدهی ماهانه شامل می‌شود

• اصل و سود وام مسکن جدید پیشنهادی + مالیات + بیمه (PITI)
• هزینه‌های انجمن صاحبان خانه (HOA)، در صورت وجود
• پرداخت‌های وام مسکن موجود در سایر املاک
• پرداخت‌های وام خودرو
• پرداخت‌های وام دانشجویی (قوانین خاص بسته به برنامه برای برنامه‌های بازپرداخت مبتنی بر درآمد متفاوت است)
• حداقل پرداخت‌های کارت اعتباری (از گزارش اعتباری)
• پرداخت‌های وام شخصی
• تعهدات نفقه و مهریه
• پرداخت‌های وام مشترک (تحت شرایط خاص)

تعهدات بدهی ماهانه شامل نمی‌شود

• قبوض آب و برق (برق، گاز، آب، اینترنت)
• حق بیمه غیر از PITI
• قبوض تلفن همراه
• مهدکودک و شهریه
• وام‌های ۴۰۱(k) (در بیشتر موارد)
• کسورات داوطلبانه

آستانه‌های DTI

DTI جلویی فقط مربوط به مسکن است (PITI / درآمد). DTI پشتی کل بدهی / درآمد است.

خطاهای رایج که پرونده‌ها را به وام‌گیرنده برمی‌گرداند

شمردن انتقال‌ها به عنوان درآمد. هنگامی که وام‌گیرنده چندین حساب دارد و شما فقط یکی را بررسی می‌کنید، انتقال از حساب دیگر به عنوان سپرده به نظر می‌رسد. همیشه با وام‌گیرنده تأیید کنید که آیا سپرده‌های بزرگ ناشناس، انتقال از حساب‌های خودشان هستند یا خیر.

شمردن پرداخت وام به عنوان درآمد. پرداخت وام‌های شخصی، برداشت‌های خط اعتبار مسکن، و پیش‌پرداخت‌های خط اعتباری به صورت سپرده ظاهر می‌شوند. گزارش اعتباری وام‌گیرنده وام مربوطه را نشان می‌دهد - برای شناسایی این موارد، مقایسه کنید.

شمردن بازپرداخت‌ها. یک سپرده ۲,۰۰۰ دلاری در تاریخ ۱۵/۰۲ که به دنبال یک برداشت ۲,۰۰۰ دلاری در ۱۳/۰۲ است، تقریباً به طور قطع بازپرداخت یا تراکنش لغو شده است، نه درآمد.

شامل کردن سودهای غیر مکرر. یک سپرده ۱۵,۰۰۰ دلاری با عنوان "بازپرداخت مالیات" یا "تسویه حساب بیمه" درآمد واجد شرایط نیست مگر اینکه سالانه با مستندات تکرار شود.

فراموش کردن اعمال ضریب ۵۰-۷۵٪ در برنامه‌های صورت‌حساب بانکی تجاری. در برنامه‌های حساب شخصی که مشابه به نظر می‌رسند، به راحتی فراموش می‌شود. تأیید کنید که آیا برنامه سپرده‌ها را به عنوان درآمد خالص یا ناخالص در نظر می‌گیرد.

استفاده از تعداد اشتباه ماه‌ها. خوداشتغالی فانی می به ۲۴ ماه و فرم ۱۰۸۴ (مبتنی بر اظهارنامه مالیاتی) نیاز دارد. غیر-QM صورت‌حساب بانکی به ۱۲ یا ۲۴ ماه صورت‌حساب نیاز دارد. برنامه را قبل از شروع تأیید کنید.

مخلوط کردن حساب‌های تجاری و شخصی. برخی برنامه‌ها فقط صورت‌حساب‌های تجاری را می‌خواهند؛ برخی شخصی؛ برخی هر دو را مجاز می‌دانند. اگر وام‌گیرنده درآمد تجاری را به حساب شخصی واریز کرده باشد، برنامه ممکن است به شما اجازه ندهد آن را بشمارید. قوانین برنامه را تأیید کنید.

جایگاه PDFSub در گردش کار

برای محاسبه خودکار درآمد صورت‌حساب بانکی در مقیاس بزرگ، وام‌دهندگان معمولاً از ترکیبی از موارد زیر استفاده می‌کنند:

• اتصال مستقیم بانکی (Plaid, Finicity, MX) برای وام‌گیرندگانی که می‌توانند احراز هویت کنند
• بارگذاری و تجزیه صورت‌حساب + تشخیص تقلب (Ocrolus, Inscribe) برای بقیه
• بررسی دستی و مدل‌سازی اکسل برای موارد خاص، بانک‌های بین‌المللی، و پیش‌تأیید / آموزش

PDFSub در دسته سوم و تا حدی دوم قرار می‌گیرد. این برنامه صورت‌حساب‌های PDF را به سرعت به داده‌های ساختاریافته اکسل/CSV/QBO تبدیل می‌کند، از جمله بانک‌های بین‌المللی و غیرآمریکایی که Ocrolus و Plaid ممکن است در آن‌ها شکاف داشته باشند (بیش از ۱۳۰ زبان، بیش از ۲۰,۰۰۰ بانک). مرحله دسته‌بندی/حذف دستی باقی می‌ماند - این تصمیم ارزیاب است - اما شما با داده‌های تراکنش کامل و تمیز شروع می‌کنید به جای اینکه آن را ردیف به ردیف تایپ کنید.

برای انتخاب فرمت هنگام تغذیه به AUS یا سیستم ارزیابی خود، QBO در مقابل CSV در مقابل OFX را ببینید. برای تصویر گسترده‌تر تشخیص تقلب، ۸ پرچم قرمز در صورت‌حساب بانکی را ببینید. برای گردش کار تبدیل پایه، نحوه تبدیل صورت‌حساب‌های بانکی برای درخواست وام مسکن را ببینید.

خلاصه

۱. جمع‌آوری تعداد ماه‌های مناسب (معمولاً ۱۲ یا ۲۴ بسته به برنامه) ۲. جمع و حذف سپرده‌های غیر درآمدی (انتقال‌ها، وام‌ها، بازپرداخت‌ها، سودهای غیر مکرر) ۳. میانگین ماهانه با تقسیم کل واجد شرایط بر تعداد ماه‌ها (در صورت نیاز برنامه برای حساب‌های تجاری، ضریب هزینه ۵۰-۷۵٪ را اعمال کنید) ۴. DTI = بدهی ماهانه / درآمد ماهانه واجد شرایط

محاسبات ساده است. تصمیم‌گیری در مورد اینکه چه چیزی را شامل و چه چیزی را حذف کنید، بر عهده ارزیاب است. PDFSub شما را به سرعت به داده‌های تمیز در سطح تراکنش می‌رساند، بنابراین زمانی که صرف می‌کنید صرف قضاوت می‌شود، نه ورود داده.