Υπολογισμός Επιλέξιμου Εισοδήματος από Τραπεζικές Καταστάσεις: Πώς να το Υπολογίσετε για την Αξιολόγηση Δανείων

Ο υπολογισμός του επιλέξιμου εισοδήματος από τραπεζικές καταστάσεις είναι ένα από τα πιο συνηθισμένα - και επιρρεπή σε λάθη - βήματα στην αξιολόγηση δανείων, ειδικά για αυτοαπασχολούμενους, κατόχους 1099 και δανειολήπτες που βασίζονται σε τραπεζικές καταστάσεις. Τα μαθηματικά είναι απλά. Οι κρίσεις σχετικά με το ποιες καταθέσεις να συμπεριληφθούν και ποιες να εξαιρεθούν, δεν είναι.

Αυτή είναι η ροή εργασίας τεσσάρων βημάτων που χρησιμοποιούν οι δανειστές, οι κανόνες συμπερίληψης και εξαίρεσης που διακρίνουν μια επιλέξιμη κατάθεση από μια μη επιλέξιμη, και πώς το αποτέλεσμα τροφοδοτεί το DTI. Καλύπτει τα πιο συνηθισμένα προγράμματα εισοδήματος από τραπεζικές καταστάσεις: αυτοαπασχολούμενοι σύμφωνα με τη Fannie Mae (Έντυπο 1084), μη-QM δάνεια με βάση τραπεζικές καταστάσεις και το αντίστοιχο πρόγραμμα της Freddie Mac.

Θέλετε να χρησιμοποιήσετε αυτόν τον οδηγό στο blog σας; Αντιγράψτε αυτόν τον κωδικό ενσωμάτωσης:

Βήμα 1: Συγκεντρώστε τον Σωστό Αριθμό Μηνών

Ο αριθμός των καταστάσεων που χρειάζεστε εξαρτάται από το πρόγραμμα:

Λάβετε καταστάσεις απευθείας από την τράπεζα όταν είναι δυνατόν (λήψεις PDF απευθείας από την πύλη της τράπεζας). Εάν ο δανειολήπτης στείλει καταστάσεις μέσω email, επαληθεύστε ότι το αρχείο προέρχεται από την τράπεζα ελέγχοντας τα μεταδεδομένα του PDF - δείτε τον οδηγό μας για κόκκινες σημαίες απάτης για το τι να προσέξετε.

Για να μεταφέρετε τα δεδομένα σε μια λειτουργική μορφή (Excel, CSV ή QBO για το σύστημα αξιολόγησής σας), χρησιμοποιήστε το Μετατροπέας Τραπεζικών Καταστάσεων του PDFSub. Χειρίζεται πάνω από 20.000 πρότυπα τραπεζών και διατηρεί τις λεπτομέρειες σε επίπεδο συναλλαγής που θα χρειαστείτε για το βήμα κατηγοριοποίησης/εξαίρεσης.

Βήμα 2: Αθροίστε Όλες τις Καταθέσεις, Έπειτα Εξαιρέστε

Εδώ συμβαίνουν τα περισσότερα λάθη υπολογισμού. Το ακαθάριστο άθροισμα κάθε κατάθεσης δεν είναι επιλέξιμο εισόδημα. Πρέπει πρώτα να αφαιρέσετε τις μη-εισοδηματικές καταθέσεις.

Πάντα να συμπεριλαμβάνετε

• Άμεσες καταθέσεις μισθοδοσίας W-2
• Πληρωμές εργολάβων 1099
• Εισόδημα από ενοίκια (που εισπράττεται απευθείας, όχι μέσω διαχειριστή ακινήτου που εκδίδει 1099)
• Επαναλαμβανόμενες πληρωμές από πλατφόρμες εργασίας (Uber, Lyft, DoorDash, Airbnb, κ.λπ.) με ιστορικό τουλάχιστον 12 μηνών
• Άμεσες καταθέσεις συντάξεων και Κοινωνικής Ασφάλισης
• Διαταγές διατροφής ή επιδόματος τέκνων από δικαστική απόφαση με ιστορικό 12+ μηνών
• Καταθέσεις από επαγγελματικές δραστηριότητες αυτοαπασχολούμενων (υπόκεινται σε συντελεστή εξόδων σε ορισμένα προγράμματα)

Πάντα να εξαιρείτε

• Μεταφορές μεταξύ λογαριασμών (μεταξύ των δικών σας λογαριασμών)
• Εκταμιεύσεις δανείων (κατάθεση προσωπικού δανείου, ανάληψη HELOC, προκαταβολή πιστωτικής γραμμής)
• Επιστροφές και αναστροφές (μια κατάθεση που αντισταθμίζει αμέσως μια προηγούμενη ανάληψη)
• Επιστροφές φόρου (εφάπαξ, μη επαναλαμβανόμενες)
• Αποζημιώσεις ασφαλειών (εφάπαξ)
• Δώρα (εφάπαξ καταθέσεις από συγγενείς χωρίς επαναλαμβανόμενο μοτίβο)
• Καταθέσεις μετρητών άνω ενός ορίου χωρίς τεκμηρίωση πηγής (συνήθως $1.000+ σε προγράμματα μη-QM με βάση τραπεζικές καταστάσεις)
• Επιστροφές εξόδων (αποζημιώσεις από εργοδότη που εμφανίζονται ως καταθέσεις)
• Επιστροφές κεφαλαίου (πώληση περιουσιακού στοιχείου)

Χρησιμοποιήστε κρίση

• Απρόσμενα κέρδη: εφάπαξ μπόνους, μεγάλες τριμηνιαίες προμήθειες. Ορισμένα προγράμματα τα επιτρέπουν εάν επαναλαμβάνονται έτος με έτος· πολλά απαιτούν διαφορετική μέση τιμή.
• Μεγάλες καταθέσεις στρογγυλού ποσού από άγνωστες πηγές: επισημάνετε για τεκμηρίωση. Δείτε κόκκινες σημαίες απάτης.
• Καταθέσεις ξένου νομίσματος: μετατρέψτε με την ισοτιμία της ημέρας συναλλαγής, εάν ισχύει.

Το βήμα κατηγοριοποίησης είναι δικό σας

Το PDFSub εξάγει κάθε κατάθεση (ημερομηνία, περιγραφή, ποσό, τράπεζα προέλευσης εάν είναι διαθέσιμη) σε δομημένη μορφή. Η κρίση κατηγοριοποίησης/εξαίρεσης ανήκει στον αξιολογητή - κανένα εργαλείο δεν μπορεί να διακρίνει αξιόπιστα "εκταμίευση δανείου" από "εισόδημα" μόνο από την περιγραφή της συναλλαγής, επειδή οι τράπεζες τις περιγράφουν με ασυνέπεια. Αυτό που παίρνετε είναι καθαρά δεδομένα έτοιμα για να εφαρμόσετε τους κανόνες.

Στο Excel, η τυπική ροή εργασίας:

1. Φιλτράρετε την μετατρεπόμενη κατάσταση μόνο για γραμμές κατάθεσης
2. Προσθέστε μια στήλη Κατηγορία με τιμές: ΕΙΣΟΔΗΜΑ, ΜΕΤΑΦΟΡΑ, ΔΑΝΕΙΟ, ΕΠΙΣΤΡΟΦΗ, ΔΩΡΟ, ΑΠΡΟΣΔΟΚΗΤΟ, ΑΛΛΟ
3. Επισημάνετε κάθε κατάθεση
4. Χρησιμοποιήστε =SUMIF(Κατηγορία, "ΕΙΣΟΔΗΜΑ", Ποσό) για να πάρετε το επιλέξιμο σύνολο

Βήμα 3: Διαιρέστε με τους Μήνες για το Μέσο Μηνιαίο Εισόδημα

Μόλις έχετε το επιλέξιμο σύνολο, τα μαθηματικά είναι απλά:

Επιλέξιμο σύνολο / Αριθμός μηνών = Μέσο μηνιαίο εισόδημα

Για παράδειγμα: $72.000 επιλέξιμο σύνολο / 24 μήνες = $3.000/μήνα.

Ο συντελεστής 50-75% στα προγράμματα μη-QM με βάση τραπεζικές καταστάσεις

Ορισμένα προγράμματα μη-QM με βάση τραπεζικές καταστάσεις εφαρμόζουν έναν συντελεστή εξόδων πάνω από τον μέσο όρο των καταθέσεων για να καλύψουν μη δηλωθέντα επαγγελματικά έξοδα. Κοινοί συντελεστές:

• Προσωπικές τραπεζικές καταστάσεις: συνήθως χωρίς συντελεστή (έχετε ήδη εξαιρέσει μη-εισόδημα)
• Επαγγελματικές τραπεζικές καταστάσεις: συντελεστής 50-75% (έτσι $10.000/μήνα μέσος όρος καταθέσεων = $5.000-7.500/μήνα επιλέξιμο εισόδημα)
• Διασταύρωση με Κατάσταση Αποτελεσμάτων Χρήσης (P&L) προετοιμασμένη από CPA: ο δανειστής μπορεί να χρησιμοποιήσει το χαμηλότερο μεταξύ (α) μέσου όρου τραπεζικής κατάστασης ή (β) καθαρού εισοδήματος από P&L

Επιβεβαιώστε τον συντελεστή με το AUS σας ή τις συγκεκριμένες οδηγίες του προγράμματος. Η Fannie Mae για αυτοαπασχολούμενους (Έντυπο 1084) χρησιμοποιεί μια εντελώς διαφορετική μεθοδολογία βασισμένη σε φορολογικές δηλώσεις, όχι σε καταθέσεις.

Έλεγχοι τάσεων και συνέπειας

Οι δανειστές εξετάζουν τη συνέπεια από μήνα σε μήνα. Ένας δανειολήπτης με μέσο όρο $3.000/μήνα χωρισμένο ως $1.000, $1.000, $1.000, $9.000, $1.000, ... αντιμετωπίζεται διαφορετικά από έναν με $3.000, $3.100, $2.900, $3.200, $2.800, .... Ο πρώτος λαμβάνει χαμηλότερο επιλέξιμο εισόδημα (ή πλήρη απόρριψη σε ορισμένα προγράμματα) λόγω ασυνέπειας.

Στο Excel:

Μέσος όρος:  =AVERAGE(εύρος_μηνιαίου_εισοδήματος)
Τυπ. Απόκλιση: =STDEV.P(εύρος_μηνιαίου_εισοδήματος)
Συντ. Μεταβλητότητας%: =Τυπ. Απόκλιση / Μέσος όρος (coefficient of variation)

CV κάτω από 25% είναι συνήθως αποδεκτό. CV άνω του 50% απαιτεί πρόσθετη τεκμηρίωση.

Βήμα 4: Υπολογίστε το DTI

Το DTI (δείκτης χρέους προς εισόδημα) είναι η τυπική μετρική προσιτότητας για την αξιολόγηση:

DTI % = (Μηνιαίες υποχρεώσεις χρέους / Μηνιαίο επιλέξιμο εισόδημα) * 100

Οι μηνιαίες υποχρεώσεις χρέους περιλαμβάνουν

• Προτεινόμενη νέα δόση στεγαστικού δανείου + τόκοι + φόροι + ασφάλιση (PITI)
• Τέλη HOA, εάν ισχύουν
• Υφιστάμενες πληρωμές στεγαστικών δανείων για άλλες ιδιοκτησίες
• Πληρωμές δανείων αυτοκινήτου
• Πληρωμές φοιτητικών δανείων (οι ειδικοί κανόνες ποικίλλουν ανά πρόγραμμα για σχέδια αποπληρωμής βάσει εισοδήματος)
• Ελάχιστες πληρωμές πιστωτικών καρτών (από την πιστωτική αναφορά)
• Πληρωμές προσωπικών δανείων
• Υποχρεώσεις διατροφής και επιδόματος τέκνων
• Πληρωμές συν-εγγυημένων δανείων (υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις)

Οι μηνιαίες υποχρεώσεις χρέους εξαιρούν

• Τέλη κοινής ωφέλειας (ηλεκτρικό, φυσικό αέριο, νερό, internet)
• Ασφάλιστρα εκτός PITI
• Τιμολόγια κινητής τηλεφωνίας
• Δίδακτρα και τέλη φύλαξης παιδιών
• Δάνεια 401(k) (στις περισσότερες περιπτώσεις)
• Εθελοντικές κρατήσεις

Όρια DTI

Το DTI πρόσθιας φορτίσης αφορά μόνο τη στέγαση (PITI / εισόδημα). Το DTI οπίσθιας φορτίσης αφορά το σύνολο του χρέους / εισοδήματος.

Κοινά Λάθη που Στέλνουν Αρχεία Πίσω στον Δανειολήπτη

Καταμέτρηση μεταφορών ως εισόδημα. Όταν ένας δανειολήπτης έχει πολλούς λογαριασμούς και εσείς ελέγχετε μόνο έναν, οι μεταφορές από τον άλλο λογαριασμό μοιάζουν με καταθέσεις. Πάντα να επιβεβαιώνετε με τον δανειολήπτη εάν οι μεγάλες μη αναγνωρισμένες καταθέσεις είναι μεταφορές από δικούς του λογαριασμούς.

Καταμέτρηση εκταμιεύσεων δανείων ως εισόδημα. Εκταμιεύσεις προσωπικών δανείων, αναλήψεις HELOC και προκαταβολές πιστωτικών γραμμών εμφανίζονται ως καταθέσεις. Η πιστωτική αναφορά του δανειολήπτη θα δείχνει το αντίστοιχο δάνειο - διασταυρώστε για να τα εντοπίσετε.

Καταμέτρηση επιστροφών. Μια κατάθεση $2.000 στις 15/02 που ακολουθεί μια ανάληψη $2.000 στις 13/02 είναι σχεδόν σίγουρα επιστροφή ή αναστραφείσα συναλλαγή, όχι εισόδημα.

Συμπερίληψη μη επαναλαμβανόμενων απρόσμενων κερδών. Μια κατάθεση $15.000 με την ετικέτα "ΕΠΙΣΤΡΟΦΗ ΦΟΡΟΥ" ή "ΑΠΟΖΗΜΙΩΣΗ ΑΣΦΑΛΙΣΗΣ" δεν είναι επιλέξιμο εισόδημα, εκτός εάν επαναλαμβάνεται ετησίως με τεκμηρίωση.

Ξεχνώντας να εφαρμόσετε τον συντελεστή 50-75% στα προγράμματα επαγγελματικών τραπεζικών καταστάσεων. Εύκολο να το χάσετε σε προγράμματα προσωπικών λογαριασμών που μοιάζουν παρόμοια. Επιβεβαιώστε εάν το πρόγραμμα αντιμετωπίζει τις καταθέσεις ως καθαρό εισόδημα ή ακαθάριστο.

Χρήση λανθασμένου αριθμού μηνών. Η Fannie Mae για αυτοαπασχολούμενους θέλει 24 μήνες και Έντυπο 1084 (βασισμένο σε φορολογικές δηλώσεις). Τα μη-QM δάνεια με τραπεζικές καταστάσεις θέλουν 12 ή 24 μήνες καταστάσεων. Επιβεβαιώστε το πρόγραμμα πριν ξεκινήσετε.

Ανάμιξη επαγγελματικών και προσωπικών λογαριασμών. Ορισμένα προγράμματα απαιτούν μόνο επαγγελματικές καταστάσεις· άλλα απαιτούν προσωπικές· άλλα επιτρέπουν και τα δύο. Εάν ο δανειολήπτης κατέθεσε επαγγελματικό εισόδημα σε προσωπικό λογαριασμό, το πρόγραμμα μπορεί να μην σας επιτρέψει να το μετρήσετε. Επιβεβαιώστε τους κανόνες του προγράμματος.

Πού Εντάσσεται το PDFSub στη Ροή Εργασίας

Για αυτοματοποιημένο υπολογισμό εισοδήματος από τραπεζικές καταστάσεις σε μεγάλη κλίμακα, οι δανειστές συνήθως χρησιμοποιούν μια στοίβα από:

• Απευθείας σύνδεση τράπεζας (Plaid, Finicity, MX) για δανειολήπτες που μπορούν να πιστοποιηθούν
• Μεταφόρτωση + ανάλυση + ανίχνευση απάτης PDF (Ocrolus, Inscribe) για όλους τους άλλους
• Χειροκίνητη αναθεώρηση και μοντελοποίηση Excel για ειδικές περιπτώσεις, διεθνείς τράπεζες και προέγκριση / εκπαίδευση

Το PDFSub εντάσσεται στην τρίτη κατηγορία και εν μέρει στη δεύτερη. Μετατρέπει τις PDF καταστάσεις σε δομημένα δεδομένα Excel/CSV/QBO γρήγορα, συμπεριλαμβανομένων διεθνών και μη-ΗΠΑ τραπεζών όπου το Ocrolus και το Plaid μπορεί να έχουν κενά (130+ γλώσσες, 20.000+ τράπεζες). Το βήμα κατηγοριοποίησης/εξαίρεσης παραμένει χειροκίνητο - αυτή είναι η κρίση του δανειστή - αλλά ξεκινάτε με πλήρη, καθαρά δεδομένα συναλλαγών αντί να τα πληκτρολογείτε γραμμή προς γραμμή.

Για την επιλογή μορφής κατά την εισαγωγή στο AUS ή στο σύστημα αξιολόγησής σας, δείτε QBO vs CSV vs OFX. Για την ευρύτερη εικόνα ανίχνευσης απάτης, δείτε 8 Κόκκινες Σημαίες σε μια Τραπεζική Κατάσταση. Για τη βασική ροή εργασίας μετατροπής, δείτε Πώς να μετατρέψετε τραπεζικές καταστάσεις για αιτήσεις στεγαστικών δανείων.

Περίληψη

1. Συγκεντρώστε τον σωστό αριθμό μηνών (συνήθως 12 ή 24 ανάλογα με το πρόγραμμα)
2. Αθροίστε και εξαιρέστε τις μη-εισοδηματικές καταθέσεις (μεταφορές, δάνεια, επιστροφές, εφάπαξ απρόσμενα κέρδη)
3. Μέσος μηνιαίος όρος διαιρώντας το επιλέξιμο σύνολο με τον αριθμό των μηνών (εφαρμόστε συντελεστή εξόδων 50-75% εάν το πρόγραμμα το απαιτεί για επαγγελματικούς λογαριασμούς)
4. DTI = μηνιαίο χρέος / μηνιαίο επιλέξιμο εισόδημα

Τα μαθηματικά είναι απλά. Οι κρίσεις σχετικά με το τι να συμπεριληφθεί και τι να εξαιρεθεί ανήκουν στον αξιολογητή. Το PDFSub σας παρέχει γρήγορα καθαρά δεδομένα σε επίπεδο συναλλαγής, ώστε ο χρόνος που αφιερώνετε να είναι στην κρίση, όχι στην εισαγωγή δεδομένων.