Banka Ekstrelerinden Nitelikli Gelir Hesaplama: Kredi Değerlendirmesi İçin Nasıl Yapılır?

Banka ekstrelerinden nitelikli gelir hesaplamak, özellikle kendi hesabına çalışanlar, 1099'lu çalışanlar ve banka ekstresiyle kredi alan borçlular için kredi değerlendirmesindeki en yaygın ve en çok hataya açık adımlardan biridir. Matematik basittir. Hangi mevduatların dahil edileceğine ve hangilerinin hariç tutulacağına dair kararlar ise değildir.

Bu, kredi verenlerin kullandığı dört adımlı iş akışı, nitelikli bir mevduatı niteliksiz birinden ayıran dahil etme ve hariç tutma kuralları ve sonucun DTI'ye nasıl beslendiğidir. En yaygın banka ekstresi gelir programlarını kapsar: Fannie Mae kendi hesabına çalışanlar (Form 1084), banka ekstresiyle kredi alanlar (non-QM) ve Freddie Mac'in benzer programı.

Bu kılavuzu blogunuzda kullanmak ister misiniz? Bu yerleştirme kodunu kopyalayın:

Adım 1: Doğru Ay Sayısını Toplayın

İhtiyacınız olan ekstre sayısı programa bağlıdır:

Mümkünse ekstreleri doğrudan bankadan çekin (bankanın portalından indirilen PDF'ler). Borçlu ekstreleri e-posta ile gönderirse, PDF meta verilerini kontrol ederek dosyanın bankadan olup olmadığını doğrulayın - ne arayacağınıza dair dolandırıcılık kırmızı bayrakları kılavuzumuza bakın.

Verileri çalışılabilir bir formata (Excel, CSV veya underwriting sisteminiz için QBO) getirmek için PDFSub'ın Banka Ekstresi Dönüştürücüsünü kullanın. 20.000'den fazla banka şablonunu destekler ve kategorize/hariç tutma adımı için ihtiyacınız olacak işlem düzeyindeki ayrıntıları korur.

Adım 2: Tüm Mevduatları Toplayın, Sonra Hariç Tutun

Hesaplama hatalarının çoğu burada olur. Her mevduatın ham toplamı nitelikli gelir değildir. Önce gelir dışı mevduatları geri almanız gerekir.

Her zaman dahil edin

• W-2 bordro doğrudan mevduatları
• 1099 yüklenici ödemeleri
• Kira geliri (bir 1099 veren emlak yöneticisi aracılığıyla değil, doğrudan tahsil edilen)
• En az 12 aylık geçmişi olan tekrarlayan serbest çalışma platformu ödemeleri (Uber, Lyft, DoorDash, Airbnb vb.)
• Emekli maaşı ve Sosyal Güvenlik doğrudan mevduatları
• 12+ aylık geçmişi olan mahkeme kararıyla belirlenmiş nafaka veya çocuk nafakası
• Kendi hesabına çalışan işletme mevduatları (bazı programlarda gider faktörüne tabidir)

Her zaman hariç tutun

• Hesaplar arası transferler (kendi hesaplarınız arasında)
• Kredi ödemeleri (kişisel kredi mevduatı, HELOC çekimi, kredi limiti avansı)
• İadeler ve ters ibrazlar (önceki bir çekimi hemen dengeleyen bir mevduat)
• Vergi iadeleri (tek seferlik, tekrarlamayan)
• Sigorta tazminatları (tek seferlik)
• Hediyeler (tekrar eden bir deseni olmayan aileden tek seferlik mevduatlar)
• Kaynak belgesi olmayan bir eşiğin üzerindeki nakit mevduatları (genellikle banka ekstresiyle kredi alan programlarda 1.000$+)
• Gider geri ödemeleri (mevduat olarak görünen işveren geri ödemeleri)
• Sermaye iadeleri (bir varlığın satışı)

Takdir hakkınızı kullanın

• İkramiyeler: bonus ödemeleri, büyük üç aylık komisyonlar. Bazı programlar, bunlar yıldan yıla tekrarlıyorsa bunları kabul eder; çoğu bunları farklı şekilde ortalamaya tabi tutar.
• Bilinmeyen kaynaklardan gelen büyük yuvarlak rakamlı mevduatlar: belge için işaretleyin. Dolandırıcılık kırmızı bayrakları bölümüne bakın.
• Döviz mevduatları: geçerliyse işlem tarihindeki döviz kurundan dönüştürün.

Kategorize etme adımı size aittir

PDFSub, her mevduatı (tarih, açıklama, tutar, varsa kaynak banka) yapılandırılmış bir formata çıkarır. Kategorize etme/hariç tutma kararı kredi değerlendirme uzmanına aittir - hiçbir araç, bankaların bunları tutarsız tanımlaması nedeniyle bir işlem açıklamasından "kredi avansı" ile "gelir" arasında güvenilir bir şekilde ayrım yapamaz. Elde ettiğiniz şey, kuralları uygulamanız için hazır, temiz verilerdir.

Excel'de tipik iş akışı:

1. Dönüştürülen ekstreyi yalnızca mevduat satırlarına göre filtreleyin
2. Kategori sütunu ekleyin ve değerleri şunlar olsun: GELİR, TRANSFER, KREDİ, İADE, HEDİYE, İKRAMİYE, DİĞER
3. Her mevduatı etiketleyin
4. Nitelikli toplamı almak için =SUMIF(Category, "INCOME", Amount) kullanın

Adım 3: Aylık Ortalama Gelir İçin Aylara Bölün

Nitelikli toplamı elde ettikten sonra matematik basittir:

Nitelikli toplam / Ay sayısı = Ortalama aylık gelir

Örneğin: 72.000$ nitelikli toplam / 24 ay = 3.000$/ay.

Banka ekstresiyle kredi alan non-QM programlarında %50-75 faktörü

Bazı banka ekstresiyle kredi alan non-QM programları, raporlanmamış işletme giderlerini karşılamak için mevduat ortalamasına ek olarak bir gider faktörü uygular. Yaygın faktörler:

• Kişisel banka ekstreleri: genellikle faktör yok (zaten gelir dışı olanları hariç tutuyorsunuz)
• Ticari banka ekstreleri: %50-75 faktör (yani ayda 10.000$ ortalama mevduat = ayda 5.000-7.500$ nitelikli gelir)
• Mali müşavir tarafından hazırlanan Kâr/Zarar tablosu çapraz referansı: kredi veren, (a) banka ekstresi ortalaması veya (b) Kâr/Zarar tablosu net geliri'nin düşük olanını kullanabilir.

AUS'unuz veya belirli program yönergeleriyle faktörü doğrulayın. Fannie Mae kendi hesabına çalışanlar (Form 1084), mevduatlara değil, vergi beyannamelerine dayalı tamamen farklı bir metodoloji kullanır.

Trend ve tutarlılık kontrolleri

Kredi verenler aya göre tutarlılığa bakarlar. Aylık ortalaması 3.000$ olan ve 1.000$, 1.000$, 1.000$, 9.000$, 1.000$ şeklinde dağılan bir borçlu, 3.000$, 3.100$, 2.900$, 3.200$, 2.800$ şeklinde dağılan bir borçludan farklı değerlendirilir. İlki, tutarsızlık nedeniyle daha düşük bir nitelikli gelir (veya bazı programlarda tam reddedilme) alır.

Excel'de:

Ortalama:  =AVERAGE(aylık_gelir_aralığı)
StDev: =STDEV.P(aylık_gelir_aralığı)
CV%: =StDev / Average (varyasyon katsayısı)

%25'in altındaki CV genellikle kabul edilebilir. %50'nin üzerindeki CV ek belge gereksinimlerini tetikler.

Adım 4: DTI Hesaplama

DTI (borç/gelir oranı), standart kredi değerlendirme uygunluk metriğidir:

DTI % = (Aylık borç yükümlülükleri / Aylık nitelikli gelir) * 100

Aylık borç yükümlülükleri şunları içerir

• Önerilen yeni mortgage anapara + faiz + vergiler + sigorta (PITI)
• Varsa site aidatları
• Diğer mülkler üzerindeki mevcut mortgage ödemeleri
• Taşıt kredisi ödemeleri
• Öğrenci kredisi ödemeleri (gelire dayalı geri ödeme planları için programa göre değişen özel kurallar)
• Kredi kartı minimum ödemeleri (kredi raporundan)
• Kişisel kredi ödemeleri
• Nafaka ve çocuk nafakası yükümlülükleri
• Ortak imzalanmış kredi ödemeleri (belirli koşullar altında)

Aylık borç yükümlülükleri şunları içermez

• Faturalar (elektrik, gaz, su, internet)
• PITI dışındaki sigorta primleri
• Cep telefonu faturaları
• Çocuk bakımı ve okul ücretleri
• Çoğu durumda 401(k) kredileri
• Gönüllü kesintiler

DTI eşikleri

Ön DTI yalnızca konutla ilgilidir (PITI / gelir). Arka DTI toplam borç / gelirdir.

Borçluya Geri Gönderilen Yaygın Hatalar

Transferleri gelir olarak saymak. Borçlunun birden fazla hesabı olduğunda ve siz yalnızca birini incelediğinizde, diğer hesaptan yapılan transferler mevduat gibi görünür. Büyük tanımlanamayan mevduatların kendi hesaplarından transfer olup olmadığını her zaman borçlu ile teyit edin.

Kredi ödemelerini gelir olarak saymak. Kişisel kredi ödemeleri, HELOC çekimleri ve kredi limiti avansları mevduat olarak görünür. Borçlunun kredi raporu ilgili krediyi gösterecektir - bunları yakalamak için çapraz kontrol yapın.

İadeleri saymak. 13 Şubat'ta 2.000$ çekimi takip eden 15 Şubat'taki 2.000$ mevduat, gelir değil, neredeyse kesinlikle bir iade veya ters işlemektir.

Tekrarlamayan ikramiyeleri dahil etmek. "VERGİ İADESİ" veya "SİGORTA TAZMİNATI" olarak etiketlenmiş 15.000$ mevduat, yıllık olarak belgelerle tekrarlanmadıkça nitelikli gelir değildir.

Ticari banka ekstresi programlarında %50-75 faktörünü uygulamayı unutmak. Benzer görünen kişisel hesap programlarında gözden kaçırmak kolaydır. Programın mevduatları net gelir mi yoksa brüt gelir mi olarak ele aldığını doğrulayın.

Yanlış ay sayısını kullanmak. Fannie Mae kendi hesabına çalışanlar 24 ay ve Form 1084 (vergi beyannamesi tabanlı) ister. Banka ekstresiyle kredi alan non-QM programları 12 veya 24 aylık ekstre ister. Başlamadan önce programı doğrulayın.

Ticari ve kişisel hesapları karıştırmak. Bazı programlar yalnızca ticari ekstreler gerektirir; bazıları kişisel gerektirir; bazıları her ikisine de izin verir. Borçlu ticari geliri kişisel bir hesaba yatırdıysa, program bunu saymanıza izin vermeyebilir. Program kurallarını doğrulayın.

PDFSub İş Akışında Nerede Yer Alıyor?

Banka ekstresi gelir hesaplamasını otomatikleştirmek için kredi verenler genellikle şunları kullanır:

• Doğrudan banka bağlantısı (Plaid, Finicity, MX) kimlik doğrulaması yapabilen borçlular için

• Ekstre yükleme + ayrıştırma + dolandırıcılık tespiti (Ocrolus, Inscribe) diğer herkes için

• Manuel inceleme ve Excel modellemesi uç durumlar, uluslararası bankalar ve ön onay / eğitim için

PDFSub üçüncü kategoriye ve kısmen ikinci kategoriye uyar. PDF ekstrelerini, uluslararası ve ABD dışı bankalar dahil (130'dan fazla dil, 20.000'den fazla banka) Plaid ve Ocrolus'un eksik kalabileceği yerlerde bile, yapılandırılmış Excel/CSV/QBO verilerine hızlı bir şekilde dönüştürür. Kategorize etme/hariç tutma adımı manuel kalır - bu kredi verenin takdir hakkıdır - ancak satır satır veri girmek yerine eksiksiz, temiz işlem verileriyle başlarsınız.

AUS'unuza veya kredi değerlendirme sisteminize veri aktarırken format seçimi için QBO vs CSV vs OFX bölümüne bakın. Daha geniş dolandırıcılık tespiti resmi için Banka Ekstresindeki 8 Kırmızı Bayrak bölümüne bakın. Temel dönüştürme iş akışı için Mortgage başvuruları için banka ekstrelerinin nasıl dönüştürüleceği bölümüne bakın.

Özet

1. Toplayın: Doğru sayıda ay (genellikle programa bağlı olarak 12 veya 24)
2. Toplayın ve hariç tutun: Gelir dışı mevduatları (transferler, krediler, iadeler, tek seferlik ikramiyeler)
3. Aylık ortalama alın: Nitelikli toplamı ay sayısına bölerek (ticari hesaplar için program gerektiriyorsa %50-75 gider faktörünü uygulayın)
4. DTI: Aylık borç / aylık nitelikli gelir

Matematik basittir. Nelerin dahil edileceği ve hariç tutulacağı konusundaki kararlar kredi değerlendirme uzmanına aittir. PDFSub, sizi hızlı bir şekilde temiz, işlem düzeyinde verilere ulaştırır, böylece harcadığınız zaman veri girişi yerine takdir hakkınızı kullanmaya gider.