은행 거래 내역서 소득 자격 요건 산정: 대출 심사 시 계산 방법

은행 거래 내역서에서 소득 자격 요건을 계산하는 것은 대출 심사 과정에서 가장 흔하면서도 오류가 발생하기 쉬운 단계 중 하나입니다. 특히 자영업자, 1099 소득자, 은행 거래 내역서 기반 대출 차용자에게 해당됩니다. 계산 자체는 간단하지만, 어떤 입금을 포함하고 어떤 입금을 제외할지에 대한 판단은 그렇지 않습니다.

이 가이드에서는 대출 기관이 사용하는 4단계 워크플로, 소득 자격이 있는 입금과 없는 입금을 구분하는 포함 및 제외 규칙, 그리고 그 결과가 DTI에 어떻게 반영되는지를 다룹니다. 가장 일반적인 은행 거래 내역서 소득 프로그램인 Fannie Mae 자영업자(양식 1084), 은행 거래 내역서 기반 비QM, 그리고 Freddie Mac의 유사 프로그램을 다룹니다.

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1단계: 적절한 개월 수의 거래 내역서 수집

필요한 거래 내역서의 개월 수는 프로그램에 따라 다릅니다:

가능하다면 은행에서 직접 거래 내역서를 발급받으세요(은행 포털에서 직접 다운로드한 PDF). 차용자가 이메일로 거래 내역서를 보낸 경우, PDF 메타데이터를 확인하여 은행에서 발급한 파일인지 검증하세요. 어떤 것을 확인해야 하는지는 사기 위험 신호 가이드를 참조하세요.

데이터를 작업 가능한 형식(Excel, CSV 또는 언더라이팅 시스템용 QBO)으로 가져오려면 PDFSub의 은행 거래 내역서 변환기를 사용하세요. 20,000개 이상의 은행 템플릿을 처리하며 분류/제외 단계에 필요한 거래별 세부 정보를 유지합니다.

2단계: 모든 입금 합산 후 제외 항목 차감

대부분의 계산 오류가 발생하는 부분입니다. 모든 입금의 총합이 소득 자격 요건이 되는 것은 아닙니다. 먼저 소득이 아닌 입금을 제외해야 합니다.

항상 포함

• W-2 급여 직접 입금
• 1099 계약자 지급
• 임대 소득 (부동산 관리자가 1099를 발행하는 경우가 아닌, 직접 수령한 경우)
• 최소 12개월의 기록이 있는 정기적인 긱 경제 지급액 (Uber, Lyft, DoorDash, Airbnb 등)
• 연금 및 사회 보장 직접 입금
• 법원 명령에 따른 부양 또는 자녀 양육비 (12개월 이상 기록 보유)
• 자영업 사업 입금 (일부 프로그램에서는 비용 계수 적용 대상)

항상 제외

• 계좌 간 이체 (본인 계좌 간)
• 대출 지급액 (개인 대출 입금, HELOC 인출, 신용 한도 대출)
• 환불 및 취소 (이전 인출을 즉시 상쇄하는 입금)
• 세금 환급 (일회성, 비반복성)
• 보험금 지급 (일회성)
• 선물 (반복 패턴이 없는 가족으로부터의 일회성 입금)
• 출처 증빙이 없는 임계값 초과 현금 입금 (일반적으로 은행 거래 내역서 기반 비QM 프로그램에서 $1,000 이상)
• 비용 환급 (입금으로 표시되는 고용주 환급액)
• 자본 회수 (자산 매각)

판단 필요

• 예상치 못한 수입: 보너스 지급, 분기별 대규모 커미션. 일부 프로그램에서는 연간 반복되는 경우 허용하지만, 많은 경우 다르게 평균을 내야 합니다.
• 출처 불명의 큰 금액의 둥근 숫자 입금: 증빙 서류 요청. 사기 위험 신호 참조.
• 외화 입금: 해당되는 경우 거래일 환율로 환산.

분류 단계는 귀하의 몫

PDFSub는 모든 입금(날짜, 설명, 금액, 가능한 경우 출처 은행)을 구조화된 형식으로 추출합니다. 분류/제외 판단은 대출 심사 담당자의 몫입니다. 어떤 도구도 거래 설명만으로 "대출 지급"과 "소득"을 안정적으로 구별할 수는 없습니다. 은행마다 설명이 일관되지 않기 때문입니다. 귀하가 얻는 것은 규칙을 적용할 준비가 된 깨끗한 데이터입니다.

Excel에서의 일반적인 워크플로:

1. 변환된 거래 내역서를 입금 행만 필터링
2. Category 열을 추가하고 값으로 INCOME, TRANSFER, LOAN, REFUND, GIFT, WINDFALL, OTHER 사용
3. 각 입금 태그 지정
4. =SUMIF(Category, "INCOME", Amount)를 사용하여 소득 자격 총액 계산

3단계: 월별 평균 소득으로 나누기

소득 자격 총액을 구하면 계산은 간단합니다:

소득 자격 총액 / 개월 수 = 월 평균 소득

예시: $72,000 소득 자격 총액 / 24개월 = 월 $3,000.

은행 거래 내역서 기반 비QM 프로그램의 50-75% 계수

일부 은행 거래 내역서 기반 비QM 프로그램은 보고되지 않은 사업 비용을 고려하기 위해 입금 평균에 비용 계수를 적용합니다. 일반적인 계수는 다음과 같습니다:

• 개인 은행 거래 내역서: 일반적으로 계수 없음 (이미 소득이 아닌 항목을 제외했기 때문)
• 사업 은행 거래 내역서: 50-75% 계수 (예: 월 평균 입금 $10,000 = 월 $5,000-7,500 소득 자격)
• 공인회계사(CPA)가 준비한 손익 계산서 교차 참조: 대출 기관은 (a) 은행 거래 내역서 평균 또는 (b) 손익 계산서 순이익 중 더 낮은 값을 사용할 수 있습니다.

AUS 또는 특정 프로그램 지침으로 계수를 확인하세요. Fannie Mae 자영업자(양식 1084)는 세금 신고서 기반으로 완전히 다른 방법론을 사용하며, 입금을 사용하지 않습니다.

추세 및 일관성 확인

대출 기관은 월별 일관성을 확인합니다. 월 평균 $3,000인 차용자가 $1,000, $1,000, $1,000, $9,000, $1,000... 와 같이 분산된 경우, 비일관성으로 인해 낮은 소득 자격(또는 일부 프로그램에서는 완전 거부)으로 처리됩니다. $3,000, $3,100, $2,900, $3,200, $2,800... 와 같이 분산된 경우와 다르게 취급됩니다.

Excel에서:

평균:  =AVERAGE(월별_소득_범위)
표준편차: =STDEV.P(월별_소득_범위)
변동 계수(%): =표준편차 / 평균 (coefficient of variation)

일반적으로 변동 계수 25% 미만은 허용됩니다. 변동 계수 50% 초과는 추가 증빙 서류 요구 사항을 트리거합니다.

4단계: DTI 계산

DTI(총부채상환비율, Debt-to-Income ratio)는 표준적인 대출 심사 affordability 지표입니다:

DTI % = (월별 부채 의무 / 월별 소득 자격) * 100

월별 부채 의무에는 다음이 포함됩니다

• 제안된 신규 주택 담보 대출 원금 + 이자 + 세금 + 보험료 (PITI)
• 해당되는 경우 HOA 회비
• 다른 부동산에 대한 기존 주택 담보 대출 상환액
• 자동차 대출 상환액
• 학자금 대출 상환액 (소득 기반 상환 계획에 대한 프로그램별 규칙 상이)
• 신용 카드 최소 상환액 (신용 보고서 기준)
• 개인 대출 상환액
• 부양 또는 자녀 양육비 의무
• 공동 서명 대출 상환액 (특정 조건 하에)

월별 부채 의무에서 제외되는 항목

• 공과금 (전기, 가스, 수도, 인터넷)
• PITI 외 보험료
• 휴대폰 요금
• 보육 및 학비
• 401(k) 대출 (대부분의 경우)
• 자발적 공제

DTI 임계값

주택 관련 DTI는 주택 관련 비용만(PITI / 소득) 해당합니다. 총 DTI는 총 부채 / 소득입니다.

차용자에게 파일을 다시 보내게 되는 일반적인 오류

이체액을 소득으로 계산하는 경우. 차용자가 여러 계좌를 가지고 있고 한 계좌만 검토하는 경우, 다른 계좌에서 이체된 금액이 입금처럼 보입니다. 대규모 미확인 입금이 본인 계좌 간 이체인지 여부는 항상 차용자에게 확인하세요.

대출 지급액을 소득으로 계산하는 경우. 개인 대출 지급액, HELOC 인출, 신용 한도 대출 지급액이 입금으로 표시됩니다. 차용자의 신용 보고서에 해당 대출이 표시되므로 이를 교차 확인하여 적발하세요.

환불액 포함. 2월 13일의 $2,000 인출에 이어 2월 15일에 $2,000 입금이 있었다면, 이는 소득이 아니라 거의 확실히 환불 또는 취소된 거래입니다.

비반복성 예상치 못한 수입 포함. "TAX REFUND" 또는 "INSURANCE SETTLEMENT"로 표시된 $15,000 입금은 매년 반복되고 증빙 서류가 있는 경우가 아니라면 소득 자격이 없습니다.

사업 은행 거래 내역서 프로그램의 50-75% 계수 적용을 잊는 경우. 비슷해 보이는 개인 계좌 프로그램에서 놓치기 쉽습니다. 프로그램이 입금을 순이익으로 간주하는지 총이익으로 간주하는지 확인하세요.

잘못된 개월 수 사용. Fannie Mae 자영업자는 24개월과 양식 1084(세금 신고서 기반)를 요구합니다. 은행 거래 내역서 기반 비QM은 12개월 또는 24개월의 거래 내역서를 요구합니다. 시작하기 전에 프로그램을 확인하세요.

사업 계좌와 개인 계좌 혼합. 일부 프로그램은 사업 계좌만 요구하고, 일부는 개인 계좌만 요구하며, 일부는 둘 다 허용합니다. 차용자가 사업 소득을 개인 계좌에 입금한 경우, 프로그램에서 이를 인정하지 않을 수 있습니다. 프로그램 규칙을 확인하세요.

PDFSub가 워크플로에 맞는 위치

대규모 자동 은행 거래 내역서 소득 계산을 위해 대출 기관은 일반적으로 다음과 같은 스택을 사용합니다:

• 직접 은행 연결 (Plaid, Finicity, MX) - 인증 가능한 차용자용
• 거래 내역서 업로드 + 파싱 + 사기 탐지 (Ocrolus, Inscribe) - 그 외 모든 사람용
• 수동 검토 및 Excel 모델링 - 예외 사례, 해외 은행, 사전 승인 / 교육용

PDFSub는 세 번째 범주에 속하며 두 번째 범주를 부분적으로 지원합니다. PDF 거래 내역서를 구조화된 Excel/CSV/QBO 데이터로 빠르게 변환하며, Ocrolus 및 Plaid가 누락될 수 있는 해외 및 비미국 은행도 포함합니다(130개 이상 언어, 20,000개 이상 은행). 분류/제외 단계는 여전히 수동으로 진행됩니다 - 이는 대출 심사 담당자의 판단입니다 - 하지만 행별로 입력하는 대신 완전하고 깨끗한 거래 데이터를 가지고 시작할 수 있습니다.

AUS 또는 언더라이팅 시스템에 데이터를 입력할 때 형식 선택에 대해서는 QBO vs CSV vs OFX를 참조하세요. 더 넓은 범위의 사기 탐지 그림에 대해서는 은행 거래 내역서의 8가지 위험 신호를 참조하세요. 기본 변환 워크플로에 대해서는 주택 담보 대출 신청을 위해 은행 거래 내역서를 변환하는 방법을 참조하세요.

요약

1. 수집: 적절한 개월 수(일반적으로 프로그램에 따라 12 또는 24개월)의 거래 내역서를 수집합니다.
2. 합산 및 제외: 소득이 아닌 입금(이체, 대출, 환불, 일회성 예상치 못한 수입)을 합산하고 제외합니다.
3. 월별 평균: 소득 자격 총액을 개월 수로 나누어 월별 평균을 계산합니다(사업 계좌의 경우 프로그램에서 요구하는 경우 50-75% 비용 계수 적용).
4. DTI: 월별 부채 / 월별 소득 자격으로 DTI를 계산합니다.

계산 자체는 간단합니다. 무엇을 포함하고 제외할지에 대한 판단은 대출 심사 담당자의 몫입니다. PDFSub는 데이터를 빠르게 처리하여 완전하고 깨끗한 거래 수준 데이터로 만들어주므로, 데이터 입력이 아닌 판단에 시간을 할애할 수 있습니다.